はいどうもソーシャルレンディングの通知簿を運営するエニートです。
今回はvictoryfundについてのコメント欄からあった質問について（前回の記事とかぶってしまいますが）回答したいと思います。
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victoryfundに対する疑問点を読者様からコメント欄でいただきました。
以下がコメント欄から引用になります。
victoryfundの案件は、劣後出資割合が低いですが、
こうしたリノベ案件の場合は、劣後出資割合を高くするのは
難しいんじゃないかと思いますね。全ての同種の案件を
見たわけじゃないので正確なことはいえませんが、例えば、
LENDEXでもリノベ案件の場合は、ほとんど無担保に近い
ですし、担保設定しようとすると、対象案件以外に何か
(例えば不動産等)を用意しなくてはいけないとか
なるんじゃないですかね。じゃあ、LENDEXの場合、
何であんなに人気なのかといえば、それまでの会社の
実績を見て評価されているとしか言えないでしょう。
今回は主催会社の初回案件となるので、実績といわれる
ものがないので、どう評価するかは難しいところです。
おっしゃる通りＬＥＮＤＥＸと同じ。
リノベーション案件で劣後出資を増やすのはかなりの高リスク。そのそもリノベ案件は高リスクですしね。（だからこそ利回りが高いという側面がありますが。）
ただfantas fundingは２０パーセントの劣後出資でリノベ案件をやっているわけですからやれないことはないと思います。
LENDEXはすでにリノベ案件で償還しているから劣後出資がなくとも大人気ということなのでしょう。
私個人としてはこういった初回ではないけど、新しい業者が宣伝しているファンドは体感としてはこけづらいというのがあるのである程度の金額であれば投資推奨といっても問題ないでしょう。（これは不動産クラウドファンディング業者の場合です。ソーシャルレンディングに投資をするのであればガチガチに担保を取っている案件にしてください。）
最後にvictory fundの高利回り案件についてみていきましょう。
victoryfundを運営するカチデベロップメントは未上場企業
そのためrimpleを運営するプロパティエージェント、ジョイントアルファを運営する穴吹興産に比べると信頼性は下がります。
ただし資本金は１億円台と有象無象のクラウドファンディング業者よりもはるかに多い。ですので突然倒産するリスクはそこまで高くない業者と評価できそうです。
- 業種不動産業
- 本社所在地東京都中央区日本橋室町1-5-15
昇賢ビル2階- 電話番号03-6262-3255
- 代表者名足立 和夫
- 上場未上場
- 資本金1億3425万円
また当然のことですが、運用実績がある企業であり、詐欺を行ったソーシャルレンディング業者とは全く異なる信頼性の業者と言えそうです。
まず投資適格としては○。では次に初回ファンドを見ておきましょう。
初回ファンドの立地マジでよくない？ボーナスファンドを組成してきた？
初回ファンドの場所なんですけど、なんと浅草の仲見世通り。
所在地
東京都台東区浅草１丁目８－４
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交通
つくばエクスプレス「浅草」駅 徒歩３分
東京メトロ銀座線「浅草」駅 徒歩４分
駅近の好立地のファンドのですね。
インカムゲインとキャピタルゲインの複合型で年利１０.5%を目指す。
決して不可能な計画ではありません。
本プロジェクトは、既存商業施設の再生を通して収益性を改善し、バリューアップを図ることを目的とするプロジェクトです。
対象の物件は、東京地区においては有数の商業、観光スポットである浅草地域において、３０年に亘り職住一体化した商業施設として運営されてきた歴史ある施設であります。
しかし、時代の変化により商業施設への選好が多様化してきてる中、見直しが問われている環境にあります。
その様な環境下においても物件の立地性を高く評価し、時代に適合した商業施設に生まれ変わることで、地域の活性化に寄与することを目指して立ち上げたプロジェクトです。
その為には、従前の職住一体化した単一目的の商業施設から、より多様化した施設にリニューアルすることを通してバリューアップすることが課題となりますが、一般的な金融機関などの資金供給においては、既存不動産物件における評価が中心であり、本プロジェクトの目指す新たな市場価値再生への対応は難しい状況にあることは否定出来ません。かかる状況の中、不動産クラウドファンディングの目的である新たな価値創造に向けて、多くの皆さまに開示し少額での投資を通して再生に向けて進むことが相応しいという判断に至りました。
１年間の運用期間における収益構造としましては、賃料収入（現保有者による月額１５０万円の賃料保証を含む）、運用終了期日には再生後の物件として不動産市場に売却することを前提としまして、１０.５％の分配率を想定してます。運用期間中の不動産市況の変動などのリスクに対しては、出資総額のうち２，８００万円を運営会社が劣後出資することで、売却時における想定外の価格変動に備えることとします。また、独立した第三者の不動産鑑定士による（再生前現況基準での）不動産鑑定評価書では３億６千万円の評価となっておりますが、運用終了時での不動産市場への売却価格についてはリノベーションによるバリューアップ効果からの出店計画でのご相談も増えてきており、再生後物件の売却想定額３億７０００万円は妥当な金額と評価しております。
気になるのは劣後出資率の低さとコロナの影響
再度になりますが、本ファンドで気になるのは劣後出資率の低さ。コロナウィルスがより蔓延し、経済にダメージがあった場合、この劣後出資率で大丈夫なのかな？というのが一抹の不安を覚えます。
その一方１年間の賃料保障ということや不動産鑑定評価がついているのは好材料。
結論としては投資資産の一部であれば投資をしても問題がない投資ファンドといえるでしょう。
（年利１０．５％は非常に魅力的です。）
amazonギフト券がvictoryfundの投資家登録のみでもらえます。
私は本ファンドに投資をするつもりなので、当然投資家登録をしています。
ただ今から新規で投資口座を開設した場合、amazonギフト券１０００円分がもらえます。
必ずもらえるというのは熱いですね。
また同時にキャッシュバックキャンペーンが行われるとのこと。
キャッシュバックの内容
・第1号ファンドへの投資額50万円以上 ：投資額の0.5%
・第1号ファンドへの投資額100万円以上：投資額の1.0%
・第1号ファンドへの投資額200万円以上：投資額の1.5%
さすがに２００万一度にまとめて投資はなかなか思い切った判断であるといえますが、その人の資産額によります。
５０万投資以上の投資を推奨するファンドとしてどうか？といわれると利回りとリスクを考えるとある程度資産があれば投資をしてもいいんじゃない？というのが私の感想。
反対に１０万以下であれば１年間の賃料保障を考えれば投資をするのはかなりありのファンドといえます。
ようはリスクテイク的にどうなのか？という話ですね。僕は十分勝算ありなファンドなのである程度まとまった金額を投資をしたいと思います。
エニートの結論としては９/１０点。
企業体力がある業者がこのレベルのファンドを組成してくれるならボーナスファンド
ギフト券１０００円貰えることを差し引いても投資対象とすべき１社といえます。
ファンドのより詳しい詳細が気になる方は下記のvictory fund公式サイトよりご参照ください。（無料で口座開設できますし、amazonギフト券１０００円分がもらえます。）
