はいどうもエニートです！
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成長を続ける都市「福岡市」に特化した不動産投資クラウドファンディング【えんfunding】
今回は不動産クラウドファンディング業者に出てくる優先劣後出資について詳しく解説していきたいと思います。
Contents
不動産担保がある＝安全！
それなんてmaneo?
って話です。不動産担保があっても
- そもそも担保価値あるの？
- どこにあるの？
- どうやって保全されているの？
など多くの問題を抱えております。
ですのでまずはその担保査定を行っている業者が本当に誠実に査定をおこなっているんか？
そこに愛はあるんか？
ということが非常に重要になります。
上場企業で詐欺を行ったらつぶれるわ。零細は詐欺目的
上場企業においてmaneoやラッキーバンクみたいな適当な担保査定をして、ファンドがデフォルトってなった場合、
信用なくなり市場から退場します。
たった数億のためにそんなことしないですよね。
反対に零細企業は数億～数十億をパクってとんずら！
ということを平気で行います。
みんなのクレジット～
そもそも論だけど中小ソーシャルレンディング業者に投資するメリットってあったんですかね？
不正アフィリエイトリンクや詐欺業者を擁護してアフィリエイトを稼ぐ！
っていうビジネスモデルをやってない限り、中小業者を賞讃するメリットないです。
よほど頭が悪くない限り、稼げない中小企業に出資する人はいません。
優先劣後出資って何？今回の本題！
からいい説明がでてましたね。ここクラウドファンディングしてそうだから今度調べて記事にしてみます。
以下の説明がすごくわかりやすい。
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは？
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは、投資家の資金の元本割れリスクを低くするための仕組みです。優先劣後方式は、ファンドを組み立てる際の金融テクニックで、不動産クラウドファンディングでもよく用いられる手法となっています。
不動産クラウドファンディングでは、投資した不動産の運用益を「分配金」として受け取ることができますが、運用損失が出る可能性もゼロではありません。
例えば、投資した不動産価格が取得価格よりも下落した場合、売却時に損失が出る可能性があります。また、賃貸不動産で空室率が高くなった場合、当初見込んでいたような収益が上がらず、運用益が少なくなることも考えられます。
優先劣後方式を採用しているファンドでは、もしも運用損が出た場合は、不動産クラウドファンディング事業者の出資分から一定の損失までをカバーする仕組みです。
不動産運用で何らかの損失が出ても、まずは事業者の出資分から補填することから、投資家の元本割れリスクを抑えることが可能となっています。また、当初見込みよりも運用益が少なくなった場合も、投資家は利益を優先的に分配される権利があるため、利益を確保しやすくなっています。
このように、元本割れリスクを抑えられること、運用益を確保しやすいことが優先劣後方式の特徴となっています。
優先劣後方式の仕組み
優先劣後方式は、投資家の出資金と不動産クラウドファンディング事業者の出資金を分けて取扱い、ファンドに損失が生じたときには事業者分の資金からまず補填することとなっています。それでは、くわしい仕組みについてみていきましょう。
優先出資分と劣後出資分
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式では、クラウドファンディング事業者も投資家と同様に一定の出資を行います。そして、投資家の資金を「優先出資」、事業者の資金を「劣後出資」として分けて管理します。
この場合、投資家は「優先出資者」、不動産クラウドファンディング事業者は「劣後出資者」となります。
優先出資者は、利益を優先的に分配される権利があるため、何らかの理由により運用益が少なくなった場合でも、優先出資者に優先的に分配されます。また、償還時も同様に、優先出資者に優先的に償還されることとなっています。
取得した収益不動産価格が下落して売却時に損失が発生した場合でも、損失分はまず劣後出資者である事業者の出資分が負担します。そのため、損失が劣後出資分の金額におさまった場合は、投資家の優先出資分の資金が減ることはありません。
劣後出資者の投資金全額を使っても損失がカバーできない場合、はじめて優先出資者の元本が減少する仕組みです。
まあ要は
優先出資者である投資家と劣後出資者である事業者。それらが共同出資をし、万が一損失が発生しても劣後出資者（事業者）から損をしていく。
という仕組みになっています。
ファンド、事業者によって劣後出資の割合は異なりますが、おおむね5～30％程度の劣後出資の割合となっているケースが多いです。
事業者の劣後出資の割合が大きければ大きいほどGOOD!
事業者が倒産しないか考えましょう。
こうなってしまうリスクは常にあるもの。として考えましょう。
つまり中小レベルの不動産クラウドファンディング業者が安全！って断言しているのは金を貰っているアフィリエイターくらいしかいなくなりますね。
結論としては上場企業の不動産クラウドファンディング業者に投資しろ！
お金を儲けるつもりがなく、自社の宣伝目的の不動産クラウドファンディング業でファンドを組成してくれる。
もうボーナスステージですね。
はっきり言ってしまうと投資家の安全性としては
儲けることを目的としていない（他に目的がある不動産クラウドファンディング業者or上場して売却するのが目的の会社）＞ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで儲けるのが目的の会社（これが普通）＞＞＞超えられない壁>>>詐欺を行う業者。
この儲けることを目的としていない会社としてはもう狙いは上場してexitだろ。と思われているFundsさんとか、現物不動産を買ってもらいたいという狙いがあるrimpleやjointαが当てはまります。（我々投資家にとっては儲けさせてくれれば何の問題もない。）
ジョイントアルファとrimpleに投資をしておけば間違いない。
正直この２社を基本にしておけば間違いないんじゃないですか？（どちらも不動産クラウドファンディング業者です。
ジョイントアルファについてはあくまで私の見方ですよ。
ただこのコロナ禍でホテルファンドが適正価格で売れたとは思えません。jointαのホテルファンドは親会社が買い取ったというのはあり得る話。
じゃあなんでそんなことをしたの？＆できたの？ということなのですが、
ジョイントアルファの目的は不動産CFで儲けることではなく、そこで獲得した顧客に現物不動産を売ることが彼らの目的です。ですので
１ 不動産CF事業で顧客に赤字を出すわけにはいかない。
２ 運営している穴吹興産は上場企業で業績好調。ホテルを自社買いしてもいくらでもどうにもなる。
３ 最終目的として現物不動産を顧客に買ってほしい。
３はどの不動産CF業者も一緒なのですが、上場企業系はその買ってもらう過程で投資家を損をださないようにすることが理論上可能（自社買い）ですが、非上場系はその手法は不可能。
無論他の不動産CFはしっかりやられてはいたのですが、このコロナという予想ができなかったため、ホテルファンドは相当厳しい。というのが続いています。
その点で無茶ができる業績が好調な上場系不動産クラウドファンディング業者に投資をする。というのも有効な戦略です。
ジョイントアルファは穴吹興産
どちらも業績が好調な東証一部上場企業が運営し、３０％の劣後出資。年利も約４％前後。
控えめにいって神かな？というのが私の感想。
Rimple(リンプル)とJointoα(ジョイントアルファ）
いずれも下記の公式サイトより無料で口座開設可能です。（私のメインの投資先の２社）