はいどうもエニートです。
トラストレンディングに対してお金を取り返した方について少し話を聞いていたところ、やはり不正ブロガーに対して怒っていました。
曰く、【詐欺に近いファンドの組成を行っていた組織に対して詐欺とは思えない擁護記事を書いた上に、その訂正や謝罪もせず、また思い出したようにブログを書いている】と
また別件ではmaneoとmaneoファミリーをこれでもか擁護をつづけていました。
そして当時はその【フェイクニュース】を信じる人間が多数。
冷静に考えれば資産の不適切流用をするような会社の発表を信じるのはどこかおかしいと思うのですが、当時はなぜか信じる方がおおかったですね。
グリーンインフラレンディングでは特にひどく、「関係者からの情報を入手＝maneoの社長から詐欺じゃないと言ってもらえた。」で詐欺ではないという結論をなぜか出していました。
（お前は詐欺に「Are You sagahi」と聞いて「No」と言われた信じるのか？）と１時間聞きたい。
Contents
- 1 ソーシャルレンディングブロガー、インフルエンサーが投資をしているとは限らない
- 2 トラストレンディングではすぐに動いた投資家のみ助かりました
- 3 上場企業に投資さえしておけば基本的にオッケーだと思いますけどね
- 4 ジョイントアルファは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのか？
- 5 Rimpleは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのか？
ソーシャルレンディングブロガー、インフルエンサーが投資をしているとは限らない
ネットの投資記録の画像なんていくらでも加工できます。
そのデータを信じてかの有名な投資家が～って判断するのは愚かです。
そもそもその投資家が実際に存在するかなんて誰もわかりません。
あなたが信じている投資家は平気であなたのことを嵌めようとしてくるかもしれません。
だからこそ「投資は自己責任」と呼ばれるのでしょう。
トラストレンディングではすぐに動いた投資家のみ助かりました
訴訟の当初から付き合っている方がいるのですが、２年ほどの前。勝訴したと連絡がきました。
mizuさんは勝訴した案件と敗訴した案件もありましたが、回収に動いたからこそ結果が出てきたのでしょう。
出資金が返金されないトラブルが多発している金融商品「
ソーシャルレンディング（ソシャレン）」の元事業者、「 エーアイトラスト株式会社（現ＡＩ株式会社、松本卓也社長）」 を相手取り、 都内勤務の男性会社員が昨年１２月に全面勝訴した件について、 男性会社員は財産開示手続きを経て５月１８日付で、 債権全額の回収に成功したことを公表した。 ソシャレン他社も含めた一連のトラブルで、 判決を経た全額回収事例は初めてとみられる。 男性会社員は昨年１２月に財産開示手続きを申立て、
４月に出頭日が設定されていたが、 エーアイ社の申立で５月１１日に延期。 男性会社員と松本社長が東京地裁民事２１部（民事執行センター） に出頭し実施され、債権全額の回収に至った。 男性会社員は「
財産開示手続きは昨年４月の法改正で罰則が強化されたが、 本件に限らず養育費の不払いなど、 今まで泣き寝入りしていた被害者が本当に使えるものかどうか、 社会的な関心が高まっていることを様々な場面で感じた。 世間的には様々な事件で、勝訴しても回収できない、 出来ても費用倒れのイメージがあるが、 それは回収成功し大金を得たことを発信したら犯罪を誘発するから で、成功例が表に出ないことが大きい。 自分は６０万円と少額だったし、 犯罪被害や養育費などの問題に関わっていたので、 ソシャレン関係なく成功例を発信し『逃げ得』 が許されない社会環境作りに貢献したかった。もちろん、 まだ船舶艤装品ファンド２０万円の裁判が続行中なので、 最後まで戦い抜き平穏を取り戻す意向は変わらない」
https://quadstormferret.blog.fc2.com/blog-entry-1923.html
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上場企業に投資さえしておけば基本的にオッケーだと思いますけどね
不動産投資クラウドファンディングとは何なのか？最初に仕組みを解説！
まずはじめに不動産投資クラウドファンディングとは何なのか？その仕組みついて通常個人で購入する場合との違いについて踏まえながら解説してきたいと思います。
通常の不動産投資であれば個人が物件にたいして投資を行いますが、不動産投資型クラウドファンディングであれば、出資者を募り、共同で物件を購入することになります。
ですので少額から（1万円から）投資をすることが可能。このように敷居が低いのが不動産投資型クラウドファンディング業者の特徴です。
不動産クラウドファンディング業者は劣後出資者として投資家と一緒に出資しています。（これかなり重要です。）
そのため事業者と投資家が同じ方向を向いているセイムボート（同一の船。売却という出口に向かい運命共同体です。）。事業主も出資している以上、投資が失敗したら事業主も損します。
ですので真剣に売却に向かう。この点で個人でのよくわからないワンルームマンション投資をすすめてくる不動産会社や匿名化制度を悪用し、土地の担保価値を水増しする。ファンドの担保住所を記載しなくてもいいという制度を悪用し、実際のファンドが存在しなかったなど不正行為が横行したソーシャルレンディングと大きく異なり、不動産クラウドファンディングの安全性が高いといえます。
では次に各不動産クラウドファンディング業者の安全性について解説していきたいと思います。
ジョイントアルファは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのか？
東証一部上場企業の穴吹興産が運用するジョイントアルファは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのでしょうか？
信頼性について徹底調査を行いました。
ジョイントαを運営する穴吹興産の信頼性は？
ジョイントアルファを運営する穴吹興産は上場企業。
そしてその上場している市場もマザーズではなく東証一部上場企業です。
この時点でポンジスキームのような詐欺リスクは皆無。外部の監査法人が入っているわけですからね。
また２０１８年に運用開始されてから早３年。一度も元本割れがなく、投資家に利息と元本を償還し続けているという実績は別格といえます。
では次に社長の経歴はどうでしょうか？
穴吹興産の社長の経歴も問題点なし
いわゆる創業者一族の社長です。
穴吹夏次氏の息子である穴吹忠嗣氏が社長を務められます。
私は創業者社長も特に問題視しておりません。下手な後継者争いがないという言えますし。
そしてその業界を継いだ人物であれば、信頼性という点で特に問題ありません。
穴吹 夏次（あなぶき なつじ、1909年7月29日 – 2000年10月24日）は、株式会社穴吹工務店元社長。地方の建築業者だった穴吹工務店を、全国展開のデベロッパーに成長させた。また、穴吹興産や学校法人穴吹学園の創業者でもある。
このようなバックグラウンドであれば、不動産クラウドファンディング業者を運営されるのも納得。
では今度はjointαのサービス自体について解説していきたいともいます。注目すべき点は本ファンドの劣後出資の割合が３０％のなっている点。
crealは１０％、FANTAS fundingは２０％です。劣後出資者の割合では最高峰といっても過言ではないでしょう。
先ほど簡単にご説明しましたが劣後出資という仕組みは投資家安全性が高い。
というのも投資家と運営業者（この場合はジョイントアルファ）が共同で出資します。
更にジョイントアルファは３０％の劣後出資者。この劣後出資者というのは優先出資者（我々投資家）よりも優先して損をします。
つまり３０％までの価格の下落であれば、ジョイントアルファが損をするのみで投資家は損をしないという仕組みになっております。
東証一部上場企業で業績好調の穴吹興産が都心の一等地にファンドを組成して、３０％の劣後出資者で年利４％近く。
控えめに言っても神のようなファンドです。
さらに言えばジョイントアルファは穴吹興産の宣伝目的でファンドが組成されているため、万が一のケースでも自社買いを行い投資家に損をさせないような仕組みとなっています。
控えめに言っても（以下略）
このように投資家は安全性を最優先した場合、ジョイントアルファは圧倒的に投資適格を満たしている業者といえます。
東京の地価下落率はリーマンショック時でも１５％
１００年に一度しかこないといわれたリーマンショック時でも東京の都心の下落率は１５％。
（１００年に一度しかこないといわれるリーマンショックがなんどもきてたまるかと思いますが。）
そして本ファンドの立地条件は豊洲。（東京都心です。）
そして３０％の劣後出資者となるのがジョイントα。
これから導き出される答えは一つ。
リーマンショック級の不況が来たとしても、３０％の劣後出資者にジョイントαがなっている以上、投資家が元本割れをし、損失をだすことは皆無！（リーマンショックをはるかに上回る不況ですか？起きてたまるか。という話です。）
これがジョイントαの強みでしょう。
またここで改めて強調したいのが、東京の地価の下落率がリーマンショック時でさえ15％。コロナよりはるかに強力であったSARSでも10％にいかなかった。
言い換えれば安全性を重視するのであれば、30％の劣後出資者を東証一部上場企業が行っている以上リーマンショック級にすら耐えられるjoint αは屈指の投資先といえます。
またジョイントアルファはコロナ禍のホテル高松ファンドを無事イグジットさせました。
このコロナ禍でホテルファンドが適正価格で売れたとは思えません。jointαのホテルファンドは親会社が買い取ったというのはあり得る話。
じゃあなんでそんなことをしたの？＆できたの？ということなのですが、
ジョイントアルファの目的は不動産CFで儲けることではなく、そこで獲得した顧客に現物不動産を売ることが彼らの目的です。ですので
１ 不動産CF事業で顧客に赤字を出すわけにはいかない。
２ 運営している穴吹興産は上場企業で業績好調。ホテルを自社買いしてもいくらでもどうにもなる。
３ 最終目的として現物不動産を顧客に買ってほしい。
３はどの不動産CF業者も一緒なのですが、上場企業系はその買ってもらう過程で投資家を損をださないようにすることが理論上可能（自社買い）ですが、非上場系はその手法は不可能。
無論他の不動産CFはしっかりやられてはいたのですが、このコロナという予想ができなかったため、ホテルファンドは相当厳しい。というのが続いています。
その点で無茶ができる業績が好調な上場系不動産クラウドファンディング業者に投資をする。というのも有効な戦略です。
ジョイントアルファは出金手数料をジョイントアルファが払ってくれます。
これも大きなメリット。入金時は手数料がかからないネットバンクをつかって入金。出金時はジョイントアルファが費用をもってくれる。
これによってよけいな手数料をかけずに投資家は資産運用することが可能になります。
こういった点うれしいですね。
ジョイントαのデメリットは？
最低出資金額が１０万円でややハードルが高い点でしょう。
他のソーシャルレンディング業者は１万円から出資できるわけですからね。
ただ複利のパワーなどを使うのにあたって１０万円というのは適切な数字ともいえます。
（また今現在口座開設のみで１０００円分のギフト券がもらえます。）
OwnersBookを運営するロードスターキャピタル株式会社の信頼性
ロードスターキャピタル株式会社の財政基盤は健全。
また内部監査だけでなく、外部監査を設置するなど、ブラックボックスの中になりがちなソーシャルレンディング業者の中でも透明性が大。投資家が信頼して投資できる会社作りをしています。
具体的な数字を直近のデータから申し上げますと
売上120億9,600万円、経常利益は28億6,200万円（２０１９年第３Q）
特にこれといった問題点が見当たりません。
案件の信頼性
これも極めて高い。というのも全ての案件で不動産の担保がついています
その中の不動産の内容は大都市近郊の不動産のみ。（港区や品川区が担保物権の中心。）
たとえば山奥に1億の広大な土地をもっているのと、東京の港区に1億の土地を持っているとします
どちらの方が買い手がつきやすいでしょうか？
当然東京の港区土地になります。
つまり1億の山奥の土地を担保にとっていたとしても買いたたかれる可能性が高い。
東京にあればみんなほしい。となると大都市近郊の不動産のほうが流動性が高い。この点も有利ですね。
LTV（ローントゥバリュー）が低い
「ローン総額（負債）÷物件の価値（資産価値）」これをＬＴＶといいます
低ければ低いほど担保が保証できる元本の額が多く、逆に高ければ高いほどレバレッジが効いている（悪く言えばリスクが高い）。
東京の地価下落率はリーマンショック時でも１５％
１００年に一度しかこないといわれたリーマンショック時でも東京の都心の下落率は１５％。
（１００年に一度しかこないといわれるリーマンショックがなんどもきてたまるかと思いますが。）
オーナーズブックが都心でファンドを組成し、ＬＴＶ８０％であれば、元本が毀損するリスクは低いといえます。
担保不動産の価値をプロフェッショナルの集団が評価している！
不動産のプロフェッショナルの集団。有資格者の集団が物件を評価しています。
ファンド毎のリスク説明も評価のポイント
ファンド毎にロケーションや借り手の情報をOwnersBookは明記しています。
こういった情報の透明性が高く、投資家にたいして誠実といえる姿勢が評価できます。
<追記> OwnersBook岩野達志社長としての信頼性！
OwnersBookの岩野社長は東京大学を卒業後、日本不動産研究所経て、ゴールドマンサックスジャパンに入社されるなど経歴としてもエリートそのもの。またそのようなバックグラウンドがあるからこそ不動産系ソーシャルレンディング業者を設立されるなど、違和感がまったくありません。
またリスクを徹底的に排除する姿勢など、投資家からの信頼獲得に努めている点もすばらしい。
オーナーズブックのデメリットは？
やはり平均利回りで２％～６％程度なのでソーシャルレンディングとしては低めの利回りです。
ですが昨今のソーシャルレンディング業界の不正を踏まえて安全な業者に投資をしたいという投資家が増えているのは事実。
その結果が累計投資総額が２００億超えた。と言い換えられます。
下記公式サイトで無料で口座開設可能です。
Rimpleは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのか？
詳しい内容はRimple(リンプル）の評判と口コミ！危険？おすすめできるか徹底調査！初回ファンドは投資家有利！
上記記事をご参照ください。
要点をまとめてしまうと
１ 東証一部上場の大企業。
２ 30％の劣後出資者として投資家と共同出資。
３ 都内の好立地条件のファンドを年利5％で組成。（初回ファンドはなんと年利10％！）
申し訳ない。別に他の不動産クラウドファンディング業者が悪い。というわけでなく初回ファンドの条件がちょっと別格すぎる。（他の未上場企業が年利4％程度や上場企業で年利3％台と比較するとそのすごさがわかるかと思います。）
１，２に関しては今回あえて記載しません。
３のRimple初回ファンドについて調べましたの記事にしたいと思います。
都内の築浅物件に東証一部上場企業と共同出資できる点が優れている。
都内の不動産に利回り１０％で東証一部上場企業が30％の劣後出資者でセイムボートとして出資する
この条件がいかに有利かご説明させていただきます。
あまり断定的なことを言うのは好きではないのですが、本ファンドについてははっきり言います。本当に利回り5％であれば超お宝ファンドです。私は絶対投資をします。
（無論都内であればどこでもよいわけではありません。都心五区の好立地がおすすめですね。）
Rimpleの初回ファンドはすべて築浅の物件なのがGreat
古ければ古いほど物件としての価値は目張りし、その結果表面利回りが高くなるのが不動産です。
ですのでいくら都内で好立地であっても築50年の物件などであれば私は全くお勧めしません。しかしRimpleの初回ファンドを調べたのですが、すべて築５～６年程度の超築浅物件。（クレイシア秋葉原、クレイシア新宿、クレイシア新宿パークコンフォート、クレイシア祐天寺）
この築５～６年程度の物件を不動産のプロに査定してもらいました。
不動産のプロにRIMPLE初回ファンドの新宿について分析してもらいました。
一日の乗降者数日本1位を誇る新宿です。（東京以外のかたに伝えますが、朝の新宿駅の混雑はすさまじい。さすが日本のHUB駅といえます。）
都心五区の地価は外国人投資家（中国人やシンガポール人）が積極的に購入しており、高止まりしています。
少し話がずれますが、シンガポールや上海のマンションの表面利回りは1％。そして銀行の貸し出し金利は７％以上。つまり銀行からお金をかりて不動産投資をすると常に赤字になります。
じゃあなぜその環境で投資をしているのか？と聞かれると地価があがることが前提になっているため。（日本の不動産バブルと異なります。）
一方好立地の東京は日本という先進国の首都ながら利回り４～５％の物件が存在する。そして銀行の貸し出し金利が1％台。そのため外国人投資家にとって割安である東京都心の物件人気が集まり、その結果地価があがったという経緯もあります。
ですので新宿や港区の好立地の物件が地価がさがるというのはなかなか考えずらい。
ここからが本題なのですが、新宿ファンド。特にクレイシア新宿は新宿3丁目駅から徒歩3分という超好立地で築浅。
そしてクレイシア新宿の平均賃料と売り出し価格の相場を教えていただいたのですが、4％どころか３％台が相場でした。
表面利回りの求め方
ちなみに物件の表面利回りはざっくりいってしまえば賃料×12か月÷物件価格で求められます。
例えば賃料6万円の物件を1440万で購入した場合
６×１２÷1440＝0.05
つまり表面利回り5％の物件といえます。
物件を購入する際ご参考にしてください。おすすめは都内の中古物件。（理由は明確です。新築は広告宣伝費がのかっているため利回りは低くなる。地方は利回りがたかいですが、空室リスクが存在する。それを考えれば都内の中古物件で利回り5％台を狙うのが優秀な戦略でしょう。）
JPリターンズやcrealを運営しているブリッジシーキャピタルの関連会社であるブリッジ・シー・エステートが中古不動産で有名ですね。
特にcrealを運営しているブリッジシーキャピタルの関連会社であるブリッジ・シー・エステートは物件が豊富であり、金利も1％台でお金を借りられるため、非常におすすめです。
下記公式サイトで物件の相談ができますので、興味があれば面談してみるのがいいかと思われます。
また同じような不動産クラウドファンディング業者であればRenosyを運営するGA technologyも実物不動産を手掛けています。
メリットとしては資料請求から始められる点。いきなり面接やセミナーはハードルが高いな？と思われる方にとって資料請求を行い、その内容で興味があれば、面談やセミナーを受ける。という戦略がとれます。GA technologies
は都内の優良中古物件をそろえているため、かなりおすすめの業者の一社といえます。
さて表面利回りの話がおわったところで再度不動産プロの見解について記載したいと思います。
新宿ファンドが利回り5％台で東証一部上場企業が30％の劣後出資者で出資は超お宝ファンド
率直に申し上げて本ファンドはrimpleは採算度外視で行ってくる。劣後出資者で募集するのであれば適当な物件価格（maneoなどで行われた担保価値の水増しはありえない。）をつけるはずがない。
要はRIMPLE初回ファンドは宣伝用のファンドであり、破格の利回りといえる。この条件であれば投資家にデメリットは見つからないとのことです。
これがプロの見解です。（ただし告知されている通り5％台なら。とはいえ3％台でも買いのファンドであることは間違いないとのことです。Rimpleは期待大といえますね。）
と当初は5％台になると予想されていたのですが、2020年3月4日に衝撃てきなニュースがはいってきました。なんとRimpleの初回ファンドは年利10％で募集されます！
Rimple初回ファンドの利回りは驚異の１０％！抽選制！
クリック合戦になるかとおもいましたが、初回ファンドは年利１０％の抽選制度。
はっきり言います。これは投資家に有利すぎる宣伝用のファンドです。
いつもRimpleをご利用いただきありがとうございます。
初回ファンドの概要をお知らせいたします。
ファンド名については、Rimpleにおいて厳選した物件で
ファンドを行うことへの思いを込めて、
Rimple's Selectionシリーズと命名いたしました。ファンド名 ：Rimple's Selection #1
対象物件名 ：クレイシア新宿 区分マンション1戸
最寄駅 ：東京メトロ丸ノ内 線 「新宿三丁目駅」徒歩 3分
出資総額 ：36,000,000円
出資構造 ：優先出資70％、劣後出資30％
一口出資金額 ：10,000円
運用期間 ：6ヵ月間
予定利回り ：10.0％
※累計登録ユーザ1万人突破記念及び初回ファンドを記念した分配率となります。
募集開始 ：2020年3月18日（水）18:00予定
出資者当選方式 ：抽選Rimpleメールマガジンより引用
下記が公式サイトとなり無料で口座開設可能です。
また初回ファンドは4本あるとのこと。これが1回目の募集になります。（計4回予定。）
このレベルのファンドが4回出てくるのであれば、Rimple(リンプル)が2020年3月の不動産クラウドファンディング業者の主役になることは間違いないでしょう。（さすがに東証一部上場企業が30％の劣後出資者であれば別格です。）
またRimpleにお話を伺ったところ初回ファンドは採算度外視で組成しているとのこと。
本ファンドは圧倒的です。
募集開始10分で約300％の応募！すでに1億の出資希望者！
募集開始わずか10分ですでに1億以上の応募がある。（300％の応募。）
ちょっとこの勢いは本物ですし、すごすぎますね。ただ当ブログで説明している通り本ファンドがこのような圧倒的人気になることは当然といえば当然といえます。（東証一部上場企業が運営して30％の劣後出資者。さらに利回り10％。人気が出るのが当たり前ですね。）
私も100万円募集にかけてみました。
わずか10分で300％。12時間で800％の応募がありました。ちょっとすさまじいレベルの人気といえそうです。（コロナウイルスの影響でどこも軒並み募集が集まらない中、Rimpleのこの数字は異常といえます。やはり上述の屈指の好条件が人気が集まる理由でしょう。）
第二回ファンドも楽しみにしたいと思います！＾＾
Rimple初回ファンドの応募は1200％！残念ながら落選です。
もしかして当たるかも！という淡い期待をこめて、100万円出資申し込みをしたのですが、応募が1200％を超えていれば当然当たりませんよね笑。
下記の通りrimpleから落選メールがきました。
「Rimple’s Selection #1(クレイシア新宿）」につきまして、
予定応募金額以上のご応募を皆様よりいただきました。 厳正なる抽選を行いました結果、
誠に残念ながら今回はご意向に沿えない結果となりました。 ■応募いただいた内容
応募ファンド名：Rimple’s Selection #1(クレイシア新宿）
応募口数 ：100口
応募結果 ：落選ご希望に添えず大変申し訳ございません。
また次回のご応募をお待ちいたしております。Rimple当選メールより
残念だな。とおもっていたところRimpleから驚くべきメールがきました。
【Rimple】初回ファンドご応募感謝特
これ予想していなかった分めちゃくちゃうれしいです。笑
具体的にはRimpleから頂けるのは下記の通り。
但し、初回ファンドにご応募をいただきました感謝の気持ちを込め
まして、
以下2点の特典をご用意いたしました。——————————
——————————
Rimple’s Selection #1に落選された方への感謝特典
<<本メールを受信された会員さま限定>>①リアルエステートコイン1,000コイン（1,000円分）プ
レゼント ※4月上旬以降にお客さまのコイン残高に付与いたします。
※複数回お申し込みされてる場合でも1,000コインの付与となります。 ②限定シークレットファンドのご案内
本キャンペーン対象者のみが応募できるシークレットファンドを組
成いたします。
詳細公開 ：4 月 13 日（月）13 時 ファンド一覧に限定公開
申し込み期間 ：4 月 15 日（水）18 時 ～ 4 月 17 日（金）18 時
予定分配率 ：年利 8.0％※申し込みの権利については譲渡できません。
Rimpleメールより
（太字は私がつけました。）
これは私の読みなんですけど、初回ファンドがちょっと人気になりすぎてしまった。
その結果多くの投資家が投資をできないという事態になったリンプルは、（Rimpleを運営しているプロパティーエージェントは企業体力がある東証一部上場企業だから可能なのですが。）、顧客を逃さないために、（今後も投資をしてもらえるように）このような太っ腹なプレゼントをしたのでは？と思います。
プレゼントとしては下記２点
１ 1000円分のリアルエステートコイン。
２ 年利8％のシークレットファンドの組成。
リアルエステートコインは投資以外にもつかえますが、私はこの頂いたお金はファンドの投資原資にしようかと思います。
また年利8％のシークレットファンドも楽しみです。