はいどうもエニートです。
今回はSOLSの第三回ファンドが非常に優秀だったことについて記事にしていきたいと思います。
SOLSさん。マジ半端ねぇ。
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今再度確認したが不動産クラウドファンディング業者のSOLSの第三回ファンドが良すぎる。
まず条件
ファンド名フジテラス用賀（世田谷区玉川台）
利回り4.50%
運用期間18.3ヶ月
募集金額1.87億円
募集期間2022年11月1日～2022年11月30日
運用開始2022年12月22日
劣後出資比率約66%
ここで注目すべきは劣後出資の割合だろう。
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは？
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは、投資家の資金の元本割れリスクを低くするための仕組みです。優先劣後方式は、ファンドを組み立てる際の金融テクニックで、不動産クラウドファンディングでもよく用いられる手法となっています。
不動産クラウドファンディングでは、投資した不動産の運用益を「分配金」として受け取ることができますが、運用損失が出る可能性もゼロではありません。
例えば、投資した不動産価格が取得価格よりも下落した場合、売却時に損失が出る可能性があります。また、賃貸不動産で空室率が高くなった場合、当初見込んでいたような収益が上がらず、運用益が少なくなることも考えられます。
優先劣後方式を採用しているファンドでは、もしも運用損が出た場合は、不動産クラウドファンディング事業者の出資分から一定の損失までをカバーする仕組みです。
不動産運用で何らかの損失が出ても、まずは事業者の出資分から補填することから、投資家の元本割れリスクを抑えることが可能となっています。また、当初見込みよりも運用益が少なくなった場合も、投資家は利益を優先的に分配される権利があるため、利益を確保しやすくなっています。
このように、元本割れリスクを抑えられること、運用益を確保しやすいことが優先劣後方式の特徴となっています。
優先劣後方式の仕組み
優先劣後方式は、投資家の出資金と不動産クラウドファンディング事業者の出資金を分けて取扱い、ファンドに損失が生じたときには事業者分の資金からまず補填することとなっています。それでは、くわしい仕組みについてみていきましょう。
優先出資分と劣後出資分
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式では、クラウドファンディング事業者も投資家と同様に一定の出資を行います。そして、投資家の資金を「優先出資」、事業者の資金を「劣後出資」として分けて管理します。
この場合、投資家は「優先出資者」、不動産クラウドファンディング事業者は「劣後出資者」となります。
優先出資者は、利益を優先的に分配される権利があるため、何らかの理由により運用益が少なくなった場合でも、優先出資者に優先的に分配されます。また、償還時も同様に、優先出資者に優先的に償還されることとなっています。
取得した収益不動産価格が下落して売却時に損失が発生した場合でも、損失分はまず劣後出資者である事業者の出資分が負担します。そのため、損失が劣後出資分の金額におさまった場合は、投資家の優先出資分の資金が減ることはありません。
劣後出資者の投資金全額を使っても損失がカバーできない場合、はじめて優先出資者の元本が減少する仕組みです。
まあ要は
優先出資者である投資家と劣後出資者である事業者。それらが共同出資をし、万が一損失が発生しても劣後出資者（事業者）から損をしていく。
ファンド、事業者によって劣後出資の割合は異なりますが、おおむね5～30％程度の劣後出資の割合となっているケースが多い
そして今回のSOLSのファンドの劣後出資比率約66%
エニートもびっくり。
これちょっと割合がすごすぎる。
劣後出資の割合が非常に低い。この劣後出資率であれば運用元が倒産しなければ投資家が損をすることがない。
運営会社「不二興産」の安全性
運営会社「不二興産」
・売上は65.97億円（2022年6月期）
・純利益は0.21億円（2021年6月期）
・株主資本は7.99億円（2021年6月期）
このデータを見る限りすぐに倒産するリスクは皆無 といえる。
ただし上場企業ほどの信頼性がないことを付記しておく。
ココが画期的！投資家が早期償還で損を被ることがない
①運用開始から151日以内に売却した場合は151日分の分配金を分配
②152日以降に売却した場合は運用終了日までの分配金を分配
つまりこの仕組みで投資家が早期償還によって損害を被るということはないだろう。
他のクラウドファンディング業者であれば早期償還を受けるたびにその分の利息が得られないため損をしていく。反対にSOLSは早期償還でもその分の利息がもらえる。
第三回ファンドの立地はどう？
ファンド組成の立地条件も良く
物件名フジテラス用賀
住所東京都世田谷区玉川台2丁目12-11
アクセス東急電鉄田園都市線 『用賀』駅 徒歩 約7分
いわゆる都内の好立地ファンド
結論を言えばこのファンドが失敗することはまず考えられない
投資家に有利すぎてSOLS怪しくない？
あまりにファンドの内容が投資か有利すぎであり、SOLS、つまり運用会社にメリットがあるのかどうか。
しかしソーシャルレンディング業者と異なり、不動産クラウドファンディング業者は詐欺ができる仕組みにはなっていない。
となればこれほどのファンドを組成するのは
知名度向上のためか。それとも実物不動産を売りさばくためか。
なんにせよ投資家有利であればファンドであれば我々が投資をしない理由はない
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