COZUCHIしか勝たん。六本木ファンドに切ない片思い!複雑な六本木ファンドを簡単に解説!

cozuchi
日向坂46 『君しか勝たん』

はいどうもエニートです。

ハロオタなので日向坂にそんなに興味がありません。

今回はcozuchiの新ファンドがあまりに良すぎるために記事にしました。

今まで不動産クラウドファンディングといえば

Rimple,jointアルファが別格というイメージだったのですが、今ではcozuchiもその一角を担う業者になってきたなと感じています。

不動産クラウドファンディングやcozuchiが気になる方は下記の解説をご参照ください。

投資初心者向け!不動産クラウドファンディングの劣後出資とは何?投資判断は何で下す!?

cozuchiの中央区向けファンドは投資上級者向けだった?と思いきや?お勧めできるのか?

不動産クラウドファンディングは事業者と一緒に共同出資をするという投資方法だと皆さんが知っているという前提のもと記事にしていきたいと思います。

cozuchiは不動産クラウドファンディング業者!

まずはじめに不動産投資クラウドファンディングとは何なのか?その仕組みついて通常個人で購入する場合との違いについて踏まえながら解説してきたいと思います。

通常の不動産投資であれば個人が物件にたいして投資を行いますが、不動産投資型クラウドファンディングであれば、出資者を募り、共同で物件を購入することになります。

ですので少額から(1万円から)投資をすることが可能。このように敷居が低いのが不動産投資型クラウドファンディング業者の特徴です。

不動産クラウドファンディング業者は劣後出資者として投資家と一緒に出資しています。(これかなり重要です。)

そのため事業者と投資家が同じ方向を向いているセイムボート(同一の船。売却という出口に向かい運命共同体です。)。事業主も出資している以上、投資が失敗したら事業主も損します。

ですので真剣に売却に向かう。この点で個人でのよくわからないワンルームマンション投資をすすめてくる不動産会社や匿名化制度を悪用し、土地の担保価値を水増しする。ファンドの担保住所を記載しなくてもいいという制度を悪用し、実際のファンドが存在しなかったなど不正行為が横行したソーシャルレンディングと大きく異なり、不動産クラウドファンディングの安全性が高いといえます。

では不動産クラウドファンディング業者が何なのか?ということが分かったうえで次にcozuchiについて簡単に解説したいと思います。

所在地〒107-0062
東京都港区南青山2-24-15 青山タワービル9階
設立1999年7月01日
資本金1億円
代表者代表取締役 小林秀豪
登録免許
  • 宅地建物取引業者 東京都知事(5)77822号
  • 不動産特定共同事業者 東京都知事 第60号
  • 金融商品取引業 関東財務局長(金商)第740号

 

不動産特定事業者の認可を取っており、仕組み上詐欺はあり得ません。

資本金も1億程度ですので、中規模の不動産会社というイメージでいいでしょう。

でつぎに面白そうな六本木ファンドについて解説していきたいと思います。

まずは堅苦しい方から送られてきた(無論愛を込めた言い方ですよ笑)説明を流し見してください。私がめっちゃ要約します。

今回のプロジェクトでは全体80坪の土地・建物の共有持分½を取得しました。共有持分½って80坪分の40坪を持っているみたいですが、そうではなく80坪全体の半分の権利を持っていると言うことになります。なので、40坪だけ売りますなどが出来ない事になります。全体売るには事業者と今回はもう1人の共有所有者がセットで合意して売却しなければいけません。 ↓ じゃあどうやって仕入れたのかというと共有持分自体は自由に売買が出来るのでまずは共有持分を買い取っている状態になります。ただ、不動産を共有で持ってしまうと先ほど言った通り、勝手に利用したり土地を売れないので使い勝手が悪いです。そのため今回の仕入れは通常の六本木の土地相場からすると30%ディスカウントで仕入れています。 ↓ でも結局この共有状態でどうやって売却していくのかと言う戦略はファンドページでは図を作りましたが、 ①はもう1人の共有所有者A氏と協議の上、一緒に売却して利益を半々分け合う→80坪の六本木のまとまった土地は希少性がかなり高いのでこれがベスト ②、A氏の共有持分を先に買い取って全体をまとめて売却する→売却金額の伸びは①と同じですが、買い取るところでの諸経費がかかるので少し利益は落ちる 上記①、②がベストですがA氏との協議がうまくいかなければこれは無理な話です。 その時に③のシナリオは、実はこの共有持分に対して(事業者の判断で自由に売買できる部分)既に業者から買付の申込みが入っています。しかもその買付で売った場合の想定利回りは年10%となっています! なので、COZUCHIらしく更なる利益は狙うものの現実的にはある種、堅い案件にもなっているかと考えています。 ↓ でも共有持分で買うと使い勝手が悪いはずなのに何故買付が入っているか説明すると、不動産において共有って先ほどから何度も言っちゃってますが使い勝手が悪すぎて知らない間に相続が起きていたりすると更に共有所有者が細かくなっていって所有者不明とかにも繋がったりすることがあります。 なので最近では共有持分の分割請求を行うと基本的には共有持分やめて土地をしっかり分けてそれぞれ持ちましょうというのが裁判所を通じても積極的に認められるようになっています。 その昨今の状況を知っている業者は40坪の六本木の土地が欲しいために買付申込を入れてくると言うような感じです。 ↓ また、④のシナリオとして書いたのですが、やはり六本木のこの立地ですとかなりポテンシャルがある開発用地ですので、運用期間6ヶ月で、A氏との交渉がすんなりはいかないとしても分割をした上で売却をした方が事業利益として伸びるパターンもありえます。 状況によっては事業者のTRIAD社が想定利回りを配当できる金額で買い取る(買い戻す)という事もありえます。(渋谷開発プロジェクトのように) ↓ ④は事業者リスクが伴う事だと思いますが、六本木のこの立地で買付も取得済みの短期キャピタルゲイン型といえます。

要約すると

  1. 六本木のめっちゃいい土地
  2. 共有持ち分として80坪の2分の一を持っている。これは40坪もっているということではなく共有部分
  3. だから土地を開発するとかするにしてももう一人の同意がなければならない
  4. じゃあ価値がないじゃんって思うかもしれないけど、同意があれば六本木でめっちゃいい物件建てられる
  5. なかったらどうなるの?って話だけど判例では分割されるケースが多い。つまり40坪手に入る可能性が十分ある
  6. それを見越してすでに業者が買い付けが入っている。でその利回りで10パーセントオーバー!

まあ要は負けようがないファンドということです。

不動産クラウドファンディング業者であるcozuchiがこのレベルのファンドをどんどん出してくれるのであれば、我々投資家サイドとしてはありがたい話ですね^^

 

以下がCOZUCHI公式サイトとなり、無料で口座開設&詳細確認ができます。(はっきり言ってcozuchiはめちゃくちゃ優良ファンドが多い為、投資するのにおすすめの業者であると間違いなく断言できます。)

COZUCHI公式サイト

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