はいどうもエニートです。
今回はcozuchiの新ファンドについて話していきたいと思います。（かなり難しいのですが簡単にかみ砕いていきたいと思います。）
cozuchi自身の信頼性が気になる方はCOZUCHIはやばい！？年利12％でファンドを組成！詐欺業者の危険性はないのか？分析してみた！
上記記事をご参照ください。
また結論として私はこのファンドに投資申し込みを行いました！
Contents
COZUCHI初の開発案件!渋谷神泉
場所はまあまあいいですね。
渋谷区にありながら閑静な住宅街ですから。
人気の神泉エリア
本物件は「神泉」駅と「渋谷」駅が利用可能です。渋谷を起点に都心部へのアクセスは容易であり非常に便利なエリアとなっております。最寄り駅である神泉駅周辺は、渋谷の中心地から徒歩圏にありながら、比較的閑静な住宅街も備えており、比較的年齢層が高めなお洒落な飲食店舗も多く立ち並んでいることも特徴です。裏渋谷通りや奥渋谷などと呼ばれるエリアは評価の高い隠れ家的な飲食店舗も多く人気があります。
まず立地について確認したところ、次に本ファンドの特徴である二段階フェーズについて確認していきましょう。
二段階フェーズのファンドってどんな特徴があるの？
2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行います。不動産の開発は大きく言うと、
①建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
の２つのフェーズに分けることができます。本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
まずそもそもなのですが、フェーズ①は今建ってる建物を解体して更地化し、建築の許認可を取得するまで。今回はそのファンドです。ですので配当原資は運用終了後、ファンドからTRIADが再度買い取る形でキャピタルゲインとして払います。言ってしまえばいわゆる金利。
①、②分ける理由は①でも売れる可能性があるからということが大きい。ただ最初から①②一緒に集めてしてしまうと建物解体中などでまだ開発はしないのに建築費をを集めることとなり、非常に投資効率が悪くなる。というデメリットが予想されるため、あえて１のみの募集になっているのでしょう。
これは投資家目線でも事業者目線でも理にかなっています。
（資金効率が非常に悪くなってしまいますしね。）
ではやり方が正しいとわかったところで次はファンドの立地を含めてイグジットが問題なくできそうか？というのを分析していたいと思います。
立地条件については問題ないのか？
神泉駅徒歩3分、渋谷駅徒歩8分のシンプルに都心です。先日COZUCHIでやった「渋谷区神泉エリア 区分店舗」ファンドのすぐ近くです。サイズはポイントで80坪以上のまとまった土地というのはこの立地であまり出てこないので希少性が高く需要もある。
では次に本ファンドの特徴である天空率について斜線制限について解説したいと思います。
天空率と斜線制限ってなんやねん？
天空率って2002年の建築基準法改正によって追加されたものなのですが、いわゆる建築する際の物件の高さ上限の緩和に有効なものであります。
それまでは斜線制限と言って太陽の光とか風を確保するために、ある意味雑に斜め線で建物ぶった切っていました。斜線制限は回避するのが難しくこれまでかなり建築の自由度が損なわれていました。
よく街中でも道路に向かって建物の上の階が斜めにされていたり見たことありませんでしょうか？ 上層階ぶった切られてる建物って本当はもう1階分、上に伸ばせたとしても斜め線の延長でしかないのでどんどん床面積は減ってしまうので現実的でなく低層のマンションになるなどが起きていました。
で今回は天空率を使っているため、斜線制限は関係がありません。
まあ要は
天空率を使えばより大きなビルが建てられるよ！
ということになります。
当たり前ですけど、ビルは高ければ高いほどテナント入れられて儲かりますからね。
ここだけの話。このファンドに出資すると２フェーズのファンドに優先出資ができるかも！
この話は関係者の方からお伺いしたのですが、本ファンドに出資された方は２のフェーズへの優先出資権が与えられるとのことです。
ただそれは別としても本ファンドの仕組みを考えれば、十分に投資に値するファンドといえるでしょう。
１５％の優先出資枠で出資ができる以上本ファンドは十分買いのファンドであると評価できるでしょう。
もしかしたら売却という形でイグジットするかも知れませんが、第二回ファンドも非常に楽しみと言えます。
以下がCOZUCHI
公式サイトとなり、無料で口座開設＆詳細確認ができます。（はっきり言ってcozuchiはめちゃくちゃ優良ファンドが多い為、投資するのにおすすめの業者であると間違いなく断言できます。）