はいどうもソーシャルレンディングの通知簿を運営するエニートです。
今回は速報です。ついにmaneoの貸付先の合同会社如月マネジメントが破産開始をしたと発表されました。
今回はこの発表と簡単に今後の流れについて解説したいと思います。
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maneo川崎ファンドの貸付先が破産開始
ええ～！？なんだって～！！大事件だ～！！！
という茶番的な発言はおいておき、予定調和のように破産しましたね。以下がYahoo!の発表になります。
合同会社如月マネジメント（TSR企業コード:025191977、法人番号:8010503005033、台東区台東4－29－13、設立2017（平成29）年7月12日、資本金10万円、代表社員：一般社団法人如月マネジメント）は7月8日、東京地裁から破産開始決定を受けた。破産管財人には大塚和紀弁護士（大塚綜合法律事務所、千代田区富士見2－2－3、電話03－6261－2080）が選任された。 負債は現在調査中。 不動産業を手がけていた。一時は、東証2部上場で不動産業の（株）アルデプロ（TSR企業コード:294467530、法人番号:9011101006414、新宿区）の主要取引先で、同社から2018年7月期中に約17億円の不動産を取得。さらに同時期に如月マネジメントはmaneoマーケット（株）（TSR企業コード:297202863、法人番号:5010401091384、千代田区）が手がけるソーシャルレンディングを経由して約20億円を調達していた。 しかし、2018年5月にはソーシャルレンディング会社への返済が遅延。ソーシャルレンディング会社が担保を設定した一部不動産では同月、所有権が移った。同年12月、担保不動産競売開始決定が出るなどし、動向が注目されていた。
https://news.yahoo.co.jp/articles/7cc1cb4fa04497c687288bc0037c598a82886c2d
以前から指摘しているようにこの契約はノンリコース契約です。
ですので、そもそもですが、この土地さえ渡してしまえば債権を返さなくてもよい契約でしたので、べつに破産しようがしまいがお金が返ってこないことに変わりはありませんでしたが、破産してしまえばもう完全に逃げ切れます。
川崎ファンドで大儲けできたんでしょう
この競売の２億ですら売れない川崎の田舎の土地をソーシャルレンディングで２０億引っ張るというスキームをするよりも、この土地を１７億で如月合同会社売り、maneoから２０億の融資を引っ張るというスキームの方が直接的ではなく、間接的に利益をえる。というほうが対外的なイメージもいいのでしょう。
無論如月合同会社がこのファンドを購入し、maneoが２０億と査定したからこそこの結果であり、一番の責任はmaneoにあるのは間違いありません。
maneoに責任があっても損害を被るのは投資家です
私が口を酸っぱく不動産クラウドファンディング業者をおすすめしている理由はこれ。
担保価値の水増しがmaneoと異なりできないから。
今回の件で担保価値を一切見抜けず、市街化調整区域を２０億と査定したのがmaneoと損害は投資家にかぶせれば良いと考えていたmaneoの滝本社長です。
もうはっきり言います。ほぼすべての投資家の全損が確定的になりました。
maneo(マネオ）川崎ファンドで使途不明金発覚！競売失敗！元本割れ！２０億遅延今後どうなる？！
詳しくは上記記事をご参照ください。
やはりこのような不正を見るたびに不動産クラウドファンディング業者。特に東証一部上場企業が運営するサービスに投資をすべきだ。と確信的になりました。
となると投資をすべきなのは利回りが多少低くともジョイントアルファとrimpleにすべきといえます。
ジョイントアルファは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのか？
追記事項になりますが、新しく参入してきたジョイントアルファは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのでしょうか？
信頼性について徹底調査を行いました。
ジョイントαを運営する穴吹興産の信頼性は？社長の過去は怪しくないのか？
なぜ社長の過去を気にしなければならないのか？というと詐欺をおこなったみんなのクレジットやラッキーバンクなど社長の過去が全く信頼できないから。
みんなのクレジットの白石氏は正直詐欺師で有名。反対にラッキーバンクの田中社長は過去が一切わからない。
このように社長の経歴を調べることは投資先を決めるうえで一番重要な事項といえるでしょう。
市場もマザーズではなく東証一部上場企業です。
この時点でポンジスキームのような詐欺リスクは皆無。外部の監査法人が入っているわけですからね。
では次に社長の経歴はどうでしょうか？
穴吹興産の社長の経歴も問題点なし
いわゆる創業者一族の社長です。
穴吹夏次氏の息子である穴吹忠嗣氏が社長を務められます。
私は創業者社長も特に問題視しておりません。下手な後継者争いがないという言えますし。
そしてその業界を継いだ人物であれば、信頼性という点で特に問題ありません。
穴吹 夏次（あなぶき なつじ、1909年7月29日 – 2000年10月24日）は、株式会社穴吹工務店元社長。地方の建築業者だった穴吹工務店を、全国展開のデベロッパーに成長させた。また、穴吹興産や学校法人穴吹学園の創業者でもある。
このようなバックグラウンドであれば、不動産クラウドファンディング業者を運営されるのも納得。
では今度はjointαのサービス自体について解説していきたいともいます。注目すべき点は本ファンドの劣後出資の割合が３０％のなっている点。
crealは１０％、FANTAS fundingは２０％です。劣後出資者の割合では最高峰といっても過言ではないでしょう。
東京の地価下落率はリーマンショック時でも１５％
１００年に一度しかこないといわれたリーマンショック時でも東京の都心の下落率は１５％。
（１００年に一度しかこないといわれるリーマンショックがなんどもきてたまるかと思いますが。）
そして本ファンドの立地条件は豊洲。（東京都心です。）
そして３０％の劣後出資者となるのがジョイントα。
これから導き出される答えは一つ。
リーマンショック級の不況が来たとしても、３０％の劣後出資者にジョイントαがなっている以上、投資家が元本割れをし、損失をだすことは皆無！（リーマンショックをはるかに上回る不況ですか？起きてたまるか。という話です。）
これがジョイントαの強みでしょう。
またここで改めて強調したいのが、東京の地価の下落率がリーマンショック時でさえ15％。コロナよりはるかに強力であったSARSでも10％にいかなかった。
言い換えれば安全性を重視するのであれば、30％の劣後出資者を東証一部上場企業が行っている以上リーマンショック級にすら耐えられるjoint αは屈指の投資先といえます。
ジョイントアルファは出金手数料をジョイントアルファが払ってくれます。
これも大きなメリット。入金時は手数料がかからないネットバンクをつかって入金。出金時はジョイントアルファが費用をもってくれる。
これによってよけいな手数料をかけずに投資家は資産運用することが可能になります。
こういった点うれしいですね。
ジョイントαのデメリットは？
最低出資金額が１０万円でややハードルが高い点でしょう。
他のソーシャルレンディング業者は１万円から出資できるわけですからね。
ただ複利のパワーなどを使うのにあたって１０万円というのは適切な数字ともいえます。
個人的にはそこまでデメリットだとは感じません。（投資初心者に若干ですがハードルが高いなと思いますが。）
ジョイントアルファから新案件！利回り！立地文句なし！
今回のファンドはスーパーマーケットのファンドです。
立地条件も隣に高層マンションが併設されており、（雨の日も濡れなくていい。というのは圧倒的に有利な条件ですね。）
また駅地下なのもgoodです。
では本ファンドの利回りと運用期間。そして投資家の安全性について再度確認していきたいと思います。
リニューアルファンドは利回り３．８％！運用期間は１２か月！
結論かなりおすすめなファンドです。
利回りも高く、運用期間もそこまで長いわけではない。売り上げが十分考えられるスーパーのファンドで賃料も問題なく入ってくるレベルといえます。
下記公式サイトより無料で口座登録可能です。（私も２分程度で登録できました。）
また上記の豊洲ファンドに投資成功しました。今後も優秀なファンドを組成してくれることを期待したいですね。
口座開設のやり方は？
特段難しいことはありません。
まずは公式サイトにアクセスし、口座開設申請を行います。
手順としては以下の通り
① まずはメールアドレスの登録、秘密の質問の回答を行います。
② 口座開設を個人or法人で行います。（当ブログを読まれている方は個人になります。）
③ 個人情報と入出金口座の登録（つまり使う銀行ですね。）
④ 投資経験の有無などが聞かれます。そのままの流れに沿って回答しましょう。
⑤ 本人確認書類を提出します。
具体的に言えば下記のどれかを用意しましょう。
運転免許証
印鑑登録証明書
各種健康保険証
パスポ－ト
住民票の写し
住民基本台帳カード
公式サイトより
⑥ これで口座開設申請が完了。数日後に本人確認書類がとどきますので、それを受け取った時点で口座の開設が完了します。
Rimpleは信頼できる不動産クラウドファンディング業者といえるのか？
詳しい内容はRimple(リンプル）の評判と口コミ！危険？おすすめできるか徹底調査！初回ファンドは投資家有利！
上記記事をご参照ください。
要点をまとめてしまうと
１ 東証一部上場の大企業。
２ 30％の劣後出資者として投資家と共同出資。
３ 都内の好立地条件のファンドを年利5％で組成。（初回ファンドはなんと年利10％！）
申し訳ない。別に他の不動産クラウドファンディング業者が悪い。というわけでなく初回ファンドの条件がちょっと別格すぎる。（他の未上場企業が年利4％程度や上場企業で年利3％台と比較するとそのすごさがわかるかと思います。）
１，２に関しては今回あえて記載しません。
３のRimple初回ファンドについて調べましたの記事にしたいと思います。
都内の築浅物件に東証一部上場企業と共同出資できる点が優れている。
都内の不動産に利回り１０％で東証一部上場企業が30％の劣後出資者でセイムボートとして出資する
この条件がいかに有利かご説明させていただきます。
あまり断定的なことを言うのは好きではないのですが、本ファンドについてははっきり言います。本当に利回り5％であれば超お宝ファンドです。私は絶対投資をします。
（無論都内であればどこでもよいわけではありません。都心五区の好立地がおすすめですね。）
Rimpleの初回ファンドはすべて築浅の物件なのがGreat
古ければ古いほど物件としての価値は目張りし、その結果表面利回りが高くなるのが不動産です。
ですのでいくら都内で好立地であっても築50年の物件などであれば私は全くお勧めしません。しかしRimpleの初回ファンドを調べたのですが、すべて築５～６年程度の超築浅物件。（クレイシア秋葉原、クレイシア新宿、クレイシア新宿パークコンフォート、クレイシア祐天寺）
この築５～６年程度の物件を不動産のプロに査定してもらいました。
不動産のプロにRIMPLE初回ファンドの新宿について分析してもらいました。
一日の乗降者数日本1位を誇る新宿です。（東京以外のかたに伝えますが、朝の新宿駅の混雑はすさまじい。さすが日本のHUB駅といえます。）
都心五区の地価は外国人投資家（中国人やシンガポール人）が積極的に購入しており、高止まりしています。
少し話がずれますが、シンガポールや上海のマンションの表面利回りは1％。そして銀行の貸し出し金利は７％以上。つまり銀行からお金をかりて不動産投資をすると常に赤字になります。
じゃあなぜその環境で投資をしているのか？と聞かれると地価があがることが前提になっているため。（日本の不動産バブルと異なります。）
一方好立地の東京は日本という先進国の首都ながら利回り４～５％の物件が存在する。そして銀行の貸し出し金利が1％台。そのため外国人投資家にとって割安である東京都心の物件人気が集まり、その結果地価があがったという経緯もあります。
ですので新宿や港区の好立地の物件が地価がさがるというのはなかなか考えずらい。
ここからが本題なのですが、新宿ファンド。特にクレイシア新宿は新宿3丁目駅から徒歩3分という超好立地で築浅。
そしてクレイシア新宿の平均賃料と売り出し価格の相場を教えていただいたのですが、4％どころか３％台が相場でした。
表面利回りの求め方
ちなみに物件の表面利回りはざっくりいってしまえば賃料×12か月÷物件価格で求められます。
例えば賃料6万円の物件を1440万で購入した場合
６×１２÷1440＝0.05
つまり表面利回り5％の物件といえます。
物件を購入する際ご参考にしてください。おすすめは都内の中古物件。（理由は明確です。新築は広告宣伝費がのかっているため利回りは低くなる。地方は利回りがたかいですが、空室リスクが存在する。それを考えれば都内の中古物件で利回り5％台を狙うのが優秀な戦略でしょう。）
JPリターンズやcrealを運営しているブリッジシーキャピタルの関連会社であるブリッジ・シー・エステートが中古不動産で有名ですね。
特にcrealを運営しているブリッジシーキャピタルの関連会社であるブリッジ・シー・エステートは物件が豊富であり、金利も1％台でお金を借りられるため、非常におすすめです。
下記公式サイトで物件の相談ができますので、興味があれば面談してみるのがいいかと思われます。
また同じような不動産クラウドファンディング業者であればRenosyを運営するGA technologyも実物不動産を手掛けています。
メリットとしては資料請求から始められる点。いきなり面接やセミナーはハードルが高いな？と思われる方にとって資料請求を行い、その内容で興味があれば、面談やセミナーを受ける。という戦略がとれます。GA technologies
は都内の優良中古物件をそろえているため、かなりおすすめの業者の一社といえます。
さて表面利回りの話がおわったところで再度不動産プロの見解について記載したいと思います。
また今まで5ファンド組成されているのですが、そのファンドすべて500％overの出資希望者。今現在もっとも勢いがある不動産投資クラウドファンディング業者はRimpleといえます。
下記公式サイトより無料で口座開設できます。
結論としてはmaneoの川崎ファンドの元本割れは決定した
ですのでもはやどうでもいい茶番はここまでにして、はやめに損害を確定させてください。
確定申告でお金を取り戻す予定ですので。
（さようなら私の５万円。）
この川崎ファンドすら絶賛している方もいたのがソーシャルレンディングの恐ろしいところ。ですので投資家の皆さんくれぐれもインフルエンサーの言うことをうのみにせず、正しいファンドに投資をして、安定して資産を増やしてください。