はいどうもエニートです。
今回はcozuchiから出てきた新規ファンドがかなり優良＆cozuchiのファンドの半数以上は配当予想よりも上振れて配当を出していることについて記事にしていきたいと思います。
結論としてcozuchiはめちゃくちゃ優れた投資先の１社と断言しても問題ないでしょう。（だからこそ私のメインの投資先の１社になっているといえます。）
cozuchiは上振れをすると投資家に追加配当を出してくれます。
運用終了した54ファンドのうち、約半分の27ファンドの実績利回りが上振れました。
それにより、運用終了したファンドの実績利回りの平均は、20.1％
基本的に上振れが起きた場合は配当をださす、そのままポッケにしまってしまうのが大抵のクラウドファンディング業者なのですが、cozuchiの良さとしてはなんとキャッシュバックをしてくれるのです。
そしてその結果上振れしたファンドの平均利回りではなく、全ファンドの平均利回りが20.1%という破格の利回りになりました。
不動産売買では、想定よりも高く売却できることがあります。
一般的な不動産クラウドファンディングの会社では、想定より高く売れたことによる利益は事業者が独占します。一方、COZUCHIでは、想定より高く売れた分、配当可能な利益が増加するので、増加した部分も投資家の皆さんと分け合います。
そのため実績利回りが想定よりも上振れることが起こります。COZUCHIのこの独自の配当ポリシーは、COZUCHIが大切にしている投資家の皆様とフェアでいたい精神からくるものです。COZUCHIを信じて同じ舟に乗っていただいたのだから、利益もきちんと分配しようということです。
かなり熱い気持ちが伝わってきますね。
このように＋で終わった際に配当をだしてくれるというのは投資家にとってありがたい話です。
だからこそ私のメインの投資先の１社になっているんですけどね。
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エリアの特徴
駅を中心に今もなお大規模開発が進行する「渋谷」
渋谷駅周辺エリアは駅前のスクランブル交差点を代表に、日本国内外から多くの若者や観光客が集まる街として知られています。
渋谷駅周辺エリアは、ファッションビルの代表格である「渋谷PARCO」や東急ハンズ、ZARAやIKEAといた人気の小売店舗が進出する「渋谷センター街」、またその更に北側には個性的なブランドやセレクトショップが集積する「神南エリア」、渋谷センター街と文化村通りを挟んだ南側に広がる飲食店を中心とした「道玄坂エリア」、渋谷駅の南側で大規模な開発が進む「桜丘エリア」、駅東側の中小事務所ビルが建ち並び表参道に繋がる「宮益坂エリア」など、複数のエリアに分けられますが、特に明治通りと国道246号に挟まれた「渋谷センター街」や「道玄坂エリア」は、年中多くの人通りで賑わっています。
かかる中、本物件の立地する「道玄坂エリア」は、JR線と京王線の接続部分を取り囲まれた形で形成されており、大通り沿いは渋谷109などのランドマークとなる建物や大型ビルが立地する一方で、裏通りは中小規模の飲食店が集積して雑多な雰囲気を形成しており、昼夜を問わず人通りが多く、極めて繁華性の高いエリアです。
そして、渋谷駅周辺では大規模開発が複数案件進行しており、これまで渋谷ヒカリエ（2012年開業）、渋谷ストリーム（2018年開業）、渋谷スクランブルスクエア（2019年開業）、ミヤシタパーク（2020年開業）、道玄坂通（2023年開業）等に続き、今後は2024年に渋谷アクシュ、2026年以降にMITAKE Link Park（仮称）などが開業予定です。
また、本物件の西側では、三菱地所による大型開発「道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業」にて、地上30階・地下3階建てのオフィス棟と、地上11階・地下2階建てのホテル棟の建築が予定されています。築古ビルが多い道玄坂沿いにおいて、新たな開発が呼び水となり、人の流れが更に高まることが期待されます。
立地条件的に何の問題もありません。
渋谷のファンド。旧耐震だからこそ、立てかけを行い新耐震に変更の上で高値で売却するという戦略がとれそうです。
対象物件の特徴
渋谷駅徒歩1分の飲食店ビルが立ち並ぶ通りの角地に位置
本物件は既述の「道玄坂エリア」の中でも道玄坂から南に一本入った、主に中小規模の飲食店ビルが建ち並ぶ通りの角地に位置しており、京王井の頭線 渋谷駅徒歩1分と駅接近性にも優れています。
本物件含め、周辺には築古ビルが多く、飲食店舗が入居していることを鑑みると一定の防災対策が求められます。そのため、将来的には建物を解体し、新築不動産の開発が進むことが期待されており、本ファンドはかかる開発のアーリーフェーズに携わるプロジェクトになります。
本物件の全6区画は現在満室稼働中であり、現行テナントとの契約形態は全て定期借家契約であるため、最長2028年までには全テナントの退去が確定しており、退去後、本物件は解体され開発が行われていきます。
また、本物件を開発用地として見ると、容積緩和等の制度を利用することで、現行建物の容積を大きく上回るボリュームの建物の建築が可能となります。
現況4階建てのビルですが、TRIAD社が外部の設計会社へボリューム検証を依頼した結果、最大9階建ての建物の建築が可能であるとの回答を得ています。
賃貸できる床面積が増加すれば収益性は高まり、買主側であるデベロッパーが一定の販売利益を狙えるため、デベロッパーからの取得ニーズが期待できます。
立地考えてもめちゃくちゃいいのであまり本ファンドこけるイメージはないですね。
また１０万円以上の投資でAMAZONギフト券がもらえるということですので、私も１０万円投資をしようと思います。
以下が公式サイトで無料で口座開設可能です。
ファンド概要
本ファンドは、京王井の頭線 渋谷駅から徒歩1分に位置する、一棟の賃貸店舗ビルを投資対象としています。
本物件は昭和42年に建築された築56年の旧耐震基準(※)に基づいて建てられた建物であり、将来的な建替えを見据え、開発用地としてデベロッパーや投資家へ売却しキャピタルゲイン獲得を狙います。
また同時に、建替え促進のために、現在入居するテナントに対し双方の利益につながる提案や交渉を行い、開発用地としての価値向上を図ります。
(※)旧耐震基準とは、1981年に耐震設計法が改正される前に建築された建物の基準であり、震度5程度の地震に耐えられる建物のことを指します。近年は最大震度7レベルの大震災も発生しており、大震災に対応すべく、現在は震度6以上の地震に耐えられる新耐震基準が規定され、新耐震基準を満たす建物が建築されています。