cozuchiの中央区向けファンドは投資上級者向けだった?と思いきや?お勧めできるのか?

cozuchi

はいどうもエニートです。

今回は先週募集されたcozuchiの新ファンドについて解説したいと思います。

場所は好立地だよね。

劣後割合17.6% 初の中央区です。 アクセスは八丁堀7分、新富町7分。

駅から近い好立地の物件と評価できますね。

権利関係が複雑に見えるもそこまでではないのでは?

下記が公式サイトからの発表になります。

一見権利関係が複雑に見えますが、後程簡単に解説します。(あとそこまでではない。)

そして一見複雑に見えるからこそ安く土地を仕入れることができました。

 

 

権利関係が複雑なため、割安な価格で取得

本プロジェクトは、東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩7分にある古家付き開発用地(以下「本物件」といいます。)を投資対象としております。 本物件は、現売主(A氏)が転居のため売却することとなりましたが、権利関係が複雑なため買手がなかなかつかず、割安な価格となっておりました。事業者が、本物件の権利関係を弁護士等と精査した結果、開発用地として案件化することが可能と判断し取得に至りました。

 

本プロジェクトの権利関係

本物件は、従前、親族であるA氏とB氏がそれぞれ所有しておりました。A氏が土地の100%及び建物の約50%を、B氏は土地は持っていなく建物の残り約50%を所有しておりました。このような権利関係上、A氏がB氏に土地を貸している状況にありましたが、A氏からは、親族ということもあり、土地の賃料等の支払いは免除しており、B氏はいわゆる使用貸借契約(※)により土地を利用し所有する建物に居住していたとの説明を受けています。

※使用貸借契約とは、動産や不動産を有償で貸し付ける契約が「賃貸借契約」であるが、無償で貸し付ける契約は「使用貸借契約」と呼ばれます。無償で貸し付けているため、期間の定めのない使用貸借契約においては、貸主は原則としていつでも借主に対して契約を解除し、物の返還を要求することができます(民法第597条)。

 

ポイントとなる使用貸借契約の消滅

その後、B氏が2020年12月に死去することによって、法定相続人C及びD氏(以下「法定相続人」という)へ所有する建物の相続が発生しましたが、使用貸借契約は相続の対象とはならないため消滅することとなります。この使用貸借の消滅(※1)によって、B氏から法定相続人に相続される建物は取り壊して更地として返却する義務が生じましたが、法定相続人もご高齢ということもあり、コロナ禍での面談は延期したい旨の連絡があり面談に至っておりません。このため、B氏の死去から約9カ月の期間、法定相続人の債務不履行(※2)が継続している状況となっております。

では早速要点を解説していきたいと思います。

・対象不動産は親族で持ち合っていました
・権利の持ち合い方は特殊でA氏は土地全てと建物約半分、B氏は土地はなく建物約半分のみでした
(ポイント①)今回売りたいと言っていたのは土地を全て持っているA氏

・A氏が土地を全て持っており、B氏がその土地に建っている建物に住んでいる以上、土地を借りている状況が発生していました。
・しかしB氏はいわゆる借地権を持っているわけでもなく、土地を借りている賃貸料を払っている訳でもなく、A氏との親族ということもあり土地代は無料で建物に住んでいました。そしてA氏も親族なのでそこは許していました。
(ポイント②)無料で使わせることを使用貸借と呼びます。

・その後B氏は亡くなり、子供たちに権利とひて所有している建物の相続が発生しました。
・しかし土地を持っていない以上、土地を使う権利がないためその場合は建物を土地所有者であるA氏に返却しなければなりません(更地にして)
・使用貸借契約は無料で使う契約のため、相続をされることはありません(民法で規定されています。B氏やその子供たちは逆に土地の賃料など払っておけば話は違います。のですが、、)
・B氏の子供たちはB氏の死後3ヶ月以内などで相続放棄をしても良かったと思うのですが、子供達といえど高齢なのでコロナもあり色々動けなかったのだと思います。(相続放棄すれば更地にするまでの義務を負わなかった)
・B氏の子供たちは今回の不動産に住んでいるわけでもないので基本問題なく引き渡しが進み、更地となると考えられる。

基本的にはB氏のお子さんは権利関係上反論してくることはないと思われますが、万が一反論があったとしても、TRIAD社が優先出資分を買い取る方針です。

立地条件も良く、劣後出資となっており、利回りも高い。

やはり今はCOZUCHIのファンドは基本的に買いといえるでしょうね。

以下が公式サイトとなり、無料で口座開設可能です。

COZUCHI公式サイト

 

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