maneo(マネオ)不動産担保1,200億円突破ファンドで16億の大遅延発生!貸し倒れ?今後どうなる?<追記>

maneo(マネオ)不動産担保1,200億円突破ファンドで16億の大遅延発生!貸し倒れ?今後どうなる?<追記>

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はいどうもエニートです。

今回はまたmaneo(マネオ)の不動産担保付き記念ローンファンドで遅延が発生しました。

1200億突破記念ローンファンドも川崎の20億遅延ファンドと同様に、投資家の元本の棄損は免れない、大幅な貸し倒れファンドとなるのでしょうか?

なお本ファンドの遅延額は16億円とかなりの高額になっています。

これで1000億、1100億、1200億すべての記念ファンドで遅延が発生し、期限の利益が喪失するというすさまじい状況が続いています。

また収益アパートファンドの報告や、川崎20億遅延ファンドの担保査定の甘さからもマネオは現状最低限のことすらできていないというのが実情です。

当ブログでは再三指摘していますが、今現在マネオに投資をするメリットがありません。投資するのを見送るのが吉でしょう。

ですが本ファンドに関しては、マネオマーケットの報告が真であるならば川崎の20億遅延ファンドと異なり、投資家のお金が返ってくる可能性は非常に高いと言えます。

今回は手付金などの用語や状況を解説していこうと思います。

マネオマーケットより1200億突破記念ローンファンドについての債権回収に関する報告がありました。

正直多くの投資家がまた遅延か。という印象を抱かれたと思います。(私自身もそうでした。)

最近の遅延の多発具合はやはりファンドについて十分に精査を行わなかった&グリーンインフラレンディング問題でリファイナンス基準が大幅に引き締められたというのが原因でしょう。

この度、下記融資案件について、2019年1月28日を最終弁済期限とする元金の未回収が発生いたしました。
maneo株式会社(以下、「当社」という)より、対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について
以下のとおりご報告させていただきます。

1.融資案件の概要

ファンドID    5141、5147~5151、5161~5178、5183~5197、5199~5202、5205~5208、5219~5221、5245~5248、5254~5264、5292、5381~5383、5415
ファンド名        【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】1号~70号(案件1:C社、案件2:AN社)
案件名     【事業者C社向け】東京都千代田区エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第70次募集)
貸付実行日   2018年5月15日、18日、24日、31日、6月8日
融資金額    1,599,983,479円
最終返済日   2019年1月28日
URL     https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5141 他
残高      1,599,983,479円

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者DM)に対する不動産担保融資について、
「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過

2018年5月に事業者C社が不動産事業者DMに対して16億円の仕入資金融資を行うため、
「maneo」では1,599,983,479円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
その保全策として、事業者C社は、不動産事業者DMが取得した東京都千代田区の土地建物(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、
当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
不動産事業者DMは、対象不動産の売却による返済を想定しておりましたが、当初計画通りの売却に至りませんでした。
本件融資期間中、対象不動産の隣接地を他の不動産事業者が購入したことを契機とし、不動産事業者DMは隣地所有者と共同し、
対象不動産及び隣接地を一体として売却する方針へ変更しましたが
売却に伴う調整事項の解消等に時間を要してしまい、期限での返済が履行できませんでした。

現在、不動産事業者DMは売却予定先との売買契約を締結済みであり、売買契約に伴う手付金を受領済みです。
3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定です。
不動産事業者DMは、残金決済時に事業者C社に元金及び遅延損害金を返済し、
当社においても、その返済金から投資家の皆様に償還及び分配を行うための資金を回収する予定です。

3.回収の見込み

上記「2.経過」にございますとおり、不動産事業者DMの不動産取引の最終の残金決済予定が3月下旬であるため、
対象不動産の売却による融資金の回収まで、本件ファンドの償還期限を延長させていただくものでございます。
不動産事業者DMからの利息は事業者C社に入金されており、事業者C社から当社にも利息は入金されております。
元金は期日到来による未回収の状態ではありますが、約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではございません。
今後、事業者C社は不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認していくこととなります。

4.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、不動産事業者DMによる対象不動産の売却の進捗状況を踏まえた回収状況につきまして、定期的にメールにてご報告いたします。
次回については2週間後を目途にご報告いたしますが、上記の売却状況等に関する重要事項が発生した場合には速やかにメールにてご報告いたします。

5.その他

該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には1月31日までは「正常」と表示されます。2月1日以降は「期失」と表示されます。
「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、1月31日までは「運用中」と表示されます。2月1日以降は「期失」と表示されます。

上記「1.融資案件の概要」の70件につきましては、1月28日に債務者から利息の入金はございましたが、元金の返済がなされず、延滞となりました。
なお、1月28日に入金となりました利息につきましては、2月22日の分配を予定しております。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
何卒ご理解いただきたくよろしくお願いいたします。 マネオマーケットより引用

本ファンドの遅延に関して言えば、十分回収の見込みがありと言えます。

1200億記念ローンファンドは既に手付金受領済み!

手付金というのは土地の売買などで、契約締結時に一旦預けるお金の事です。

そして売買代金を全額支払う時に、返却してもらうお金になります。ここで注目すべきは、この契約を一方的に破棄した場合、手付け金を倍額にして返済しなければなりません。(双方で破ったほうが支払います。これを手付け倍返しと呼びます。)

本件に関して言えば、すでに手付金を受領済み!であれば本ファンドが無事に売却される可能性は非常に高いと言えます。

本件遅延の原因は隣接地と共同して売却することに決めたため!

これははっきり言ってしまえば、あり得る話です。というのも一等地も場合は広大な土地を一括して売却した方が、分割して売却するよりもはるかに高値で売れるケースが多い。

隣接と共同して売却するという戦略は非常に合理的です。(ただそれをC社が理解していたか?言い得ればちゃんと管理できていたのか気になるところです。これがowners bookであれば間違いなく管理していると言い切れるのですが。)

本件融資期間中、対象不動産の隣接地を他の不動産事業者が購入したことを契機とし、不動産事業者DMは隣地所有者と共同し、
対象不動産及び隣接地を一体として売却する方針へ変更しましたが
売却に伴う調整事項の解消等に時間を要してしまい、期限での返済が履行できませんでした。マネオマーケットより引用

このようにより高値で売れる戦略をとったが、タイムアップがきてしまった。この話が事実であるならば(話を疑わなければならないほど今現在マネオマーケットに対する信頼は低い。)、出口が見えており、他の遅延ファンドよりもはるかにマシな状況であると言えます。

約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではない

最悪のケースは利息すら未払いの状況です。本件は元本の返済が滞っている状態。

その滞っている理由としてはより高値で売却しようとした結果、期日に間に合わず滞っているというのは投資家にとって決して最悪のケースではありません。

結論としては本件は、緊急度は低く、特に危機的な状況ではないと言えます。

ただし唯一悲観的であり得る可能性としては、リファイナンスができなかった理由が債権額を下回る売却額になることが確定的な場合

この場合、リファイナンスをせず、期限の利益の喪失になった理由もわかりますし、元本の棄損は免れません。

ですが上記悲観的な可能性は今現在は低いのでは?というのが現状の状況です。

ただマネオの20億遅延ファンドからわかるようにマネオは担保価値を正しく評価する能力は残念ながら持ち合わせていません。

ですのでこういった一抹の不安があるのも事実。そしてマネオ本体やマネオファミリーの次々の問題事件からわかるように今現在はマネオ本体を含み、マネオファミリーへの投資は様子見が吉でしょう。やはり不動産担保ファンドであるならば、その担保価値を正しく評価する能力を客観的に見て持ち合わせていると判断できる業者以外投資をすべきではないと言えます。

<追記> マネオ曰く締結された金額は募集額以上!

今回の締結された売買契約は募集金額(債権)以上のため、無事に売却が完了すれば、投資家に元本+利回り+遅延損害金が返済されることになります。

この話が真であるならば、本ファンドの遅延は川崎20億の遅延ファンドと異なり、無事に投資家にお金が返ってくることとなります。

 

 

owners bookなど上場企業の傘下の不動産評価額は正確です。

これがowners bookのような上場企業の傘下やであれば、マネオのように担保が甘めに査定されてるということはあり得ません。

下記リンクに詳しい内容が書いてあるので参考にしていただければ幸いです。

owners bookが信頼できる3つの重大理由!

上記記事を要約すると

マネオのような非上場企業と異なり、owners bookは厳しい監査にさらされる上場企業の担保評価額

ファンドを組成したいからといってマネオのように恣意的にファンドの担保価値をごまかすというのはあり得ない。

確かに年利は4.5%~5%程度とソーシャルレンディングでは決して高いとは言えない利回りになっています。

ですが
マザーズ上場企業の傘下。
親会社のロードスターキャピタルが超黒字経営(別に記事にします。)
LTVが全件80パーセント以下。
今まで元本の棄損が一度もない。

という圧倒的なメリットがあります。
(その結果今多くの方がowners bookの投資家申請をしているのでしょう。)

私は安全性重視で投資先を選んでいますので、OwnersBookを中心に今年は投資を行います。

下記公式サイトより無料で投資家登録が可能です。

OwnersBook公式サイト

本件遅延につきましては、投資家としてマネオを動きを見守っていきたいと思います。

またマネオのファンドはノンリコースローン。

ノンリコースローンはということは貸し付け先のリスクを投資家が負わなければならないという圧倒的デメリットがあります。

ですのでノンリコースローンではない優秀な業者についてご説明させて頂きます。

Fundsはノンリコースローンではない!マネオと異なる!

2019年の1月23日より運用を開始するFUNDS。

正直に申し上げてこの業者は別格の信頼度を誇る超有力業者と断言しても問題ありません。

まず社長の藤田氏ですが、早稲田大学を卒業後、サイバーエージェントに入社。

その後先ほど上述したクラウドバンクの取締役に就任し、ベンチャー企業ならではのスピード感を体感。また客観的な評価としては巨大な会社の基礎部分を作ったという実績がすばらしい。

また周囲の人物も東大卒、京大卒の方や、起業の経験を多く持つ人物など、怪しい要素が皆無の、信頼に足る人物で固められているという点もGOODです。

このように事業者としてのリスクは皆無と言えるFUNDSですがココの案件として信頼できます。理由としては

1 FUNDsはプラットフォームのみの貸し出しで身内貸しをしないと明言している。

2 FUNDsが融資を行うのは上場企業に準ずる大手企業のみ(貸し倒れのリスクが低い企業体力がある大企業のみ。この点が別格の信頼度と言えます。)

3 上述する企業でFUNDSが融資をおこなう会社としてはデュアルタップや、アイフル。その宣言通りの大企業のみファンドを組成する。

4 maneoと異なりノンリコースローンではない。つまり最終貸し付け先のリスクは投資家が負わなくて良い。(超重要!)

はっきり言ってしまえばこのレベルの会社であれば数年後上場しててもおかしくない。
それくらい別格の信頼度を誇る会社と言えます。

特にすばらしいと感じるのは理由の2、3、4

まず理由の2の融資を行うのは上場企業またはそれに準ずる大手企業のみ(その宣言通り貸し付け先がデュアルタップやアイフルになります。)

(図のようにソーシャルレンディングほどの利回りはありません。ですがソーシャルレンディングほどリスクがない&事業者としての信頼度が抜群で利回り5%近くあれば私は喜んで投資を行います。)

事業者リスクも避けられ、貸し付け先も限定されるというのは画期的な仕組みと言えます。

FUNDsがおこなうノンリコースローンファンドではないという意味!

これは本当に画期的なシステムです。ノンリコースローンとの違いを簡単に言うと最終貸し付け先の状態に依存しないということになります。

例えばアイフルに出資した場合、当然の事ながらアイフルはそのお金を元にさらにお金を貸し付けます。
万が一その最終貸し付け先がお金を返せなかったとしても、その負債はアイフルが負い、我々投資家への返済義務を負います。

これがマネオのノンリコースローンとの異なる、最終貸し付け先のリスクを我々投資家が負わなくても良い点!

アイフルやデュアルタップの財務状況的に急に何かがおきるというのは一切考えられません。この点でFunds
は別格の業者のひとつであると言えます。

また上述したクリアルもそうだったのですが、新規事業者はオープニングファンドとして利回りが良いorキャッシュバックを行い、多くの投資家を集め、その業者のファンになって貰おうとします。
Fundsも1月23日よりファンドの募集を行います。私の読みでは間違いなく、オープニングファンドは好条件になると読んでいます。

下記公式サイトで無料で口座登録可能です。(私も登録したのですが、数分程度で登録できました。)

Funds公式サイト

 

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

また不動産関係のソーシャルレンディング&クラウドファンディングについては下記記事に業者の特徴をまとめました。

これも参考にしてください。

不動産型ソーシャルレンディングとクラウドファンディングの違い!お勧めベスト3!

 

 

 

 

 

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