はいどうもエニートです。
今回はCAPIMAの新ファンドについて解説してきたいと思います。
以下の公式サイトより無料で口座開設可能です。
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◆総合評価（結論）
このファンドは、利回り8％・運用12ヶ月・LTV70.4％・第一順位抵当権付きという、わりと堅めのつくりになっています。
「二拠点生活 × 民泊 × 湖畔」というテーマ性も強くて、観光需要の追い風を受けやすいのがポイントです。
ただ、開発型なので工期の遅れや民泊規制の変化みたいなリスクは普通にあります。
利回り8％は、そのあたりのリスクを考えると妥当なラインだと思います。
◆1. ファンド基本スペック
【ファンド基本情報】
予定利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集金額：1億円
出資単位：1万円
募集方式：先着
担保：第一順位抵当権（別荘＋関係者保有土地）
担保評価額：1億4,220万円（2026年1月時点）
LTV：70.4%
対象物件：山梨県富士河口湖町の別荘（土地305㎡・建物87㎡）
借り手：不動産デベロッパー（リゾート・商業施設・マンション開発実績あり）
◆2. 投資テーマの魅力（マクロ視点）
● 二拠点生活のニーズが伸びている
リモートワークが広がって、「平日は都市・週末は自然」みたいな生活が普通になってきています。
富士河口湖はアクセスも良いので、週末滞在の需要が強いエリアです。
● 民泊需要がかなり強い
インバウンドが戻ってきていて、ホテルの稼働率も高めです。
一棟貸しの民泊は家族・グループ旅行と相性が良く、人気が続いています。
● 観光地としてのブランドが強い
富士山ビュー × 湖畔という鉄板の組み合わせで、SNS映えも抜群です。
◆3. プロジェクトの特徴（ミクロ視点）
● 物件スペック
- 土地305㎡・建物87㎡
- 木造2階建
- 民泊運用にちょうどいいサイズ感
- 敷地が広めで、非日常感を演出しやすいのが強みです
● 運用モデル
- 二拠点生活者向けの滞在型
- 使わない期間は民泊として貸し出し
- 将来的にはサブスク型（SANUみたいなモデル）も視野
→ 単発収益＋継続収益の両取りを狙う感じです
● デベロッパーの強み
- 行政協議や景観条例への対応に慣れている
- リゾート開発の経験が豊富
- 価値を上げるリノベーションが得意
→ 売却益や運用益の上振れが期待できるタイプです
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◆4. 担保・LTVの安全性評価
【担保評価】 担保評価額：1億4,220万円 貸付金額：1億円 LTV：70.4% 【担保の質】 ・第一順位抵当権 ・対象物件＋関係者保有土地の複数担保
LTV70％台は、不動産クラファンとしてはわりと安心寄りです。
観光地の土地は値崩れしにくいのもプラス材料ですね。
ただ、開発型なので遅延が起きると返済が伸びる可能性はあります。
◆5. リスク分析
● 開発リスク
- 工事の遅れ
- 資材価格の変動
- 行政協議の長期化（景観が厳しいエリア）
● 民泊運用リスク
- 規制変更（富士河口湖は住民の声が強め）
- インバウンド需要の変動
- 競合物件の増加
● 価格下落リスク
- 湖畔エリアは強いけど、築古なので修繕費が読みにくい部分があります
● デベロッパー依存リスク
- 借り手の事業計画が前提
- 収益化が遅れると返済原資に影響します
◆6. リターンの妥当性
利回り8％は、
**「開発型 × 民泊 × 担保付き」**という条件を考えると妥当な水準だと思います。
運用期間12ヶ月はちょっとタイトめで、
早期償還もあり得るし、逆に延長の可能性もあります。
◆7. 総合まとめ（投資判断のポイント）
● 向いている人
- 不動産クラファンに慣れている
- 民泊や観光地物件に理解がある
- テーマ性のある案件が好き
- LTV70％台なら許容できる
● 注意したい人
- 元本割れリスクを極端に避けたい
- 開発遅延が嫌
- 民泊規制に敏感
● 総評
テーマ性・担保・デベロッパーの強みが揃った、わりと良質な案件だと思います。
ただ、開発型なので遅延リスクと民泊規制リスクはしっかり見ておきたいところです。
利回り8％は、そのリスクを踏まえるとちょうどいいラインです。
エニートとしては投資をしてもいいんじゃないのかな？というレベルの案件ですね。おすすめよりの中立という評価です。
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