CREALのホテルファンドの評価はどう?リスクが低!最大利回り6.2%!<追追記> | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

CREALのホテルファンドの評価はどう?リスクが低!最大利回り6.2%!<追追記>

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はいどうもエニートです。

前回crealは怪しい?危険でリスクが高い?信頼度は?

でもお話をしたのですが、新事業者クリアルのホテルファンドはかなり優秀です。

そのホテルファンドについてより詳細をしらべましたので、その点を記事にしていきたいと思います。

<追記>

本ファンドに関わるキャンペーンについて追記しました。
キャンペーンの利回りアップに関しては、新規事業者ならではのご祝儀キャンペーン。

後述しますが、本ファンドの安全性は屈指+それに加えて本キャンペーンで今年で一番お勧めのファンドになっています。

<追追記>

クリアルのホテルアマネクファンドは間違いなく優秀です。
ですが12月12日現在8.8億の募集に対して、集まったいるのが4億ほど。

ですので8.8億集められるのか?それとも集められないのか?
集められなかった場合二次募集があります。(あくまで読みですが経験上あり得ると予測しています。)

その追加募集の隠されたメリットとデメリットについてと、不動産鑑定によるファンドの価格について、追記していきたいと思います。

クリアルのホテルファンドは場所を明記している!

 

これは投資家にとってうれしいですね。場所を言われてもいざ蓋を開けてみたら酷い立地条件であった。

というのは良くある話です。

ですが今回は不動産のクラウドファウンディング。場所の明記が可能です。

 東京都墨田区吾妻橋2丁目16-6

募集金額
0万円/88,000万円
初回配当日
2019/02/28
※以降毎月配当
想定利回り(年利)
4.2%
最小投資口数
1口(10,000円)
想定運用期間
24ヶ月
募集期間
12/03 17:00~12/27 17:00クリアル公式サイトより

立地条件としては駅から徒歩3分。スカイツリーや浅草観光にうってつけの場所。
この条件であれば立地条件。という点は100点満点と評価しても良いでしょう。

ホテルの稼働率は80%over!

本ファンドの対象となるホテルを調べたのですが、稼働率は当初の見込みを上回る80%over.

ホテル業界で稼働率が80%overであれば非常に優秀です。
稼働率という点からも本ファンドにこれといった問題点はありません。
<追記>
詳細を調べたところ、最初の3ヶ月ほどは稼働率80%。今現在は90%を超えているとのこと。

浅草に近いというところから、訪日外国人訪問客も多く、その点が稼働率を押し上げているとのことでした。

当ホテルファンドはクリアルが10%の劣後出資者になる。

損失が出た場合クリアル社から優先的に損失を負担する。
これはいわゆるセイムボート。一緒の目的地に向かう。いわば同一船に乗る状態です。

事業に失敗した場合クリアル社が優先的に損失を負担する。当然クリアル社は本ファンドにかなりの力を注力します。

私の経験上の話ですがこういった事業者も一緒にお金をだすファンドは非常に成功しやすい。

(夜景も綺麗で魅力的です。)

(クリスマスシーズンなどは予約を取るのが難しい。その理由も納得の眺めです。)

担保の評価は不動産鑑定士が行っている!

本ホテルファンドの不動産鑑定士による評価額は9.7億円

業者が適当につけた不動産評価額ではなく、不動産鑑定士が正当に評価した評価額
(こういった第三者機関の査定がついているというのは不動産系ソーシャルレンディング、クラウドファウンディングでは一番重要です。)

取得額が8.8億に対して、プロの評価額が9.7億であれば、やはり屈指のファンドと呼べるでしょう。
(価格調査報告書による9.7億の評価なので、どこかの業者のように担保価格を水増しを行っているということはあり得ません。)

 

追記!もし当初の募集で8.8億集まらなかった場合はどうなる?

当初予定していた8.8億が集まらなかった場合は、利回りがアップして追加募集があります。

えっ?じゃあ追加募集の方がお得じゃん!っと思われる方もいるかと思いますが、その場合抵当権順位(万が一ファンドがうまくいかなかった場合、お金を優先して返して貰える順番)が今現在募集されているファンドに投資された方に劣後します。

つまり利回りはアップしますが、リスクは上昇します。(ただしクリアルが10%の劣後出資者である以上、10%の価格下落では元本の棄損は起きえません。

逆に今募集されているファンドに出資されたかたは優先出資者になるため、ファンドの安全性は更に上昇します!

管理人の読みでは本ファンドは追加募集なしで完売する!

理由としては簡単にいってしまえば2点。

まずはここ最近のソーシャルレンディング業者の信頼度が下がっています。

ですのでこのように住所を明記している不動産型クラウドファウンディングに信頼度という点で優位性があること。(このホテルの立地条件も評判も高評価ですし)

2点目(これがメインの理由ですが。)
クリアルの本ファンドの良さが世間に評価されたようで急速で資金が集まってきています。

といのも8日9日の土日だけで2億を集めて、10日(月曜日)の朝には3.3億の募集。
12日(水曜日)には既に4億の募集が完了しています。

おそらくですが、本ファンドの良さに気づいた方が慌てて投資家登録を行い、週末から週明けにかけて投資を実行した。というのが一番可能性があるシナリオでしょうか?

このペースで進めばCREALの本ファンドは来週末に完売すると思われます。
(今投資家登録すれば来週には出資できると思いますが)

こういった優秀なファンドから埋まっていくのはこの業界に出資する者としては、喜ぶべき事態でしょう。

ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイファンドはキャンペーンファンド!1%の利回り上乗せ!

 東京都墨田区吾妻橋2丁目16-6

募集金額
0万円/88,000万円
初回配当日
2019/02/28
※以降毎月配当
想定利回り(年利)
4.2%
最小投資口数
1口(10,000円)
想定運用期間
24ヶ月
募集期間
12/03 17:00~12/27 17:00クリアル公式サイトより

本ファンドは4.2%の利回りになる予定ですが、クリアルが太っ腹なことに1%のキャッシュバック!
よって利回りが5.2%
になります。

上述したとおり稼働率も高く、立地条件も問題なし。その上で利回りが5.2%であれば間違いなく優秀なファンドです。

<追記>クリアルのキャンペーンがパワーアップ!2%のキャッシュバック!

当初は上乗せのキャンペーンが1%程度でした。

ですが期間限定でキャンペーンの利回りが2%にアップしています。

その結果上記好条件のファンドながら最大利回りが6.2%と大幅アップ。
他のファンドも(1分で完売してしまいましたが笑)立地条件も良く、屈指の好ファンドと呼べます。

10万~30万円までの投資で1%のキャッシュバック。

30万円以上の投資で2%のキャッシュバック。

最大は100万円までのキャッシュバックなので5000万までが新規キャンペーンの恩恵を受けられます。(5000万とはすさまじいですね。)

クリアルは新しいファンドがでてくるとメールで販売日時をお知らせして貰える&メールアドレスの登録のみで全てのファンドの詳細が見られる

という他の業者にないメリットがあるため、CREALにメールアドレスを登録しておくと良いでしょう。

下記公式サイトで無料で登録可能です。

CREAL公式サイト

クリアル社長の横田大造氏のバックグラウンドは?

なぜあえてファンドの解説だけでなく、社長の解説を加えるかというと、不正を起こした業者はすべて信頼できない経歴の持ち主であったから。
(みんなのクレジットS氏の過去は真っ黒。グリフラのN氏も次々と会社をつくっては倒産させていました。)

だからこそあえて社長のバックグラウンドを調べることが重要になります。

果たして横田大造氏は信頼にたる人物でしょうか?

横田氏は早稲田大学を卒業後、アクセンチュアに入社。
その後オリックス社

ラサールインベストメントマネージメント

新生銀行など何社か経由し、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの代表取締役を務められています。

 

ブリッジ・シー・キャピタルの受託資産残額が300億程度。

この金額はソーシャルレンディング事業者として見ても数本の指にはいるレベルの大規模。

社長のバックグランドは信頼でき、経歴からもこのような不動産ファンドを手がけるのに納得できます。

結論!クリアルは信頼できオープニングファンドは屈指の優秀さ!

私としては非常に喜ばしい事態です。今のところ不動産系で別格の信頼度を誇る業者はOwnersBook
しか存在しなかった訳ですから。(信頼できる投資先が増えることは非常に喜ばしい。)

年利5.2%で、この立地条件はしばらくお目にかかれないな。というのが感想です。

(清潔感があるフロアです。)

(スカイツリーがみえる夜景もいいですね。)

CREALは今後屈指の業者に間違いなくなります。
(おそらく利回りは4%台が中心になる。こういったキャンペーン時に利回りが5%になると予想されます。)

クリアルの特徴としてはメールアドレスの登録のみで全てのファンドを見れるところ。
(投資家登録をする必要がない。)

30秒ほどのメールアドレスの登録でファンドの内容が見られるようになる利便性を評価できます。

下記公式サイトより無料で登録可能です。

CREAL公式サイト

今後も当ブログでは信頼できる業者を記事にしていきたいと思います。

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

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コメント

  1. はしも2 より:

    いつも楽しく拝見しています。
    以前、GILで少しやられた(笑)と書き込ませていただきました。
    その後もマネオファミリーで少額ではありますが捕まったりで投資先の選別の甘さを痛感している次第です。※特にガイアFは今後が心配ですね

    オススメの業者を紹介くださっていますが、私もいくらか投資しているSAMURAIについて是非ご見解をうかがいたいです。
    ・一応、上場企業が運営している第一種業者
    ・が、肝心の運営会社の財務があまりよろしくない

    なかなか評価が難しいですね。。

    1. tanabe54 より:

      コメントありがとうございます。
      サムライの評価ははしも様と同じです。
      私自身運営者という意味では信頼できるのかな?とおもっていますが、財務状況があまり。

      ただ財務状況も大幅に改善した業者もありますし、一概に否定もできません。
      だからこそ否定をする業者ではないながら、信頼できるとも評価できません。

      わかるまでowners bookやクリアルやSBIなど比較的固い業者に投資をするのが正解かな?と個人的に思います。

      1. はしも2 より:

        返信ありがとうございました。確かにスマートエクイティ時代から徐々に実績を積んではいますが、上記の堅い業者に比べると、ですね。サムライJの株価は100円台ですが、それでもPER、PBRの面で見ても割高に感じます。このSAMURIファンドが財務改善の鍵になるよう、期待したいです。
        絶賛されておられるCREALは私も投資家登録して資金は投入済みです。が、着金や、11/28に情報が開示された新案件についてのメールすらこないのはシステム的にはまだこれから、という感じもしています(笑)12/3の募集開始が楽しみですね。

        1. tanabe54 より:

          はしもさま
          おっしゃる通りだと思います。
          財務状況さえ改善されれば信頼できる業者のリストに入れても問題ないな。
          と考えております。

          クリアルはファンドはいいのですが。
          今後の改善に要期待ですね。

  2. 蚤の心臓 より:

    いつも参考にさせていただいています。CREALでちょっと気になるのは、88000万円のうち10%を営業者が劣後投資することになっていますが、財務資料をみると自己資本が1億円強しかないので(これが現金なのかどうかはともかく)、その7割以上を突っ込んじゃうとうまくいかなかった時のバッファーになっても会社が回らなくなってしまうのでは?とおもってしまいます。(TATERUの場合は自己資本が237億円もあったので全く問題ないとおもいました。)経営者の経歴はピカピカと思うのですが。どう思われますか?

    1. tanabe54 より:

      ご指摘ごもっともだと思います。
      昨年の黒字額は2000万。
      ですのでうまくいかなかったとき会社がまわるのか?というのも私も思いました。

      ただ今このホテルの稼働率が現状90%。
      そのうえで横田氏のバックグラウンドが信頼に足る。

      と判断し、owners bookの次に不動産担保系の会社で出資額を多くすることを決めました。

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