はいどうもエニートです。
今回ファンドを分析していたのですが、コモサスの180号ファンドが相当優秀だったので解説してみました。
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✦ COMMOSUSファンド180号（中野プロジェクト152号）詳細解説 ✦
すごくいいファンドだったので解説してみました。
■ 1. ファンドの基本スペック
【ファンド基本スペック】
ファンド名：中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）
予定利回り：年利6.0％（税引前）
運用期間：18ヶ月（2026/1/30〜2027/7/30）
募集方式：抽選方式
募集金額：3億円（応募額5.4億円）
最低投資額：1万円
分配方法：毎月分配型
担保：根抵当権第1順位
LTV：71.8％
借り手：明豊エンタープライズ（東証スタンダード上場）
→ 上場企業×担保1位×LTV70％台という、貸付型クラファンとしては“かなり堅めの構造”。
■ 2. ファンドの内容をわかりやすくまとめると？
✔ 中野区新井の土地を取得 → 賃貸マンションを建設 → 完成後に売却して返済する
という、典型的な不動産開発型の貸付ファンドです。
- 土地取得資金に充当
- 完成後の売却代金＋自己資金で返済
- 返済原資が明確
- 都心の住宅地で流動性が高い
という点がポイント。
■ 3. 担保・LTVの安全性を深掘り
✔ 担保：根抵当権1位
投資家が最優先で回収できるポジション。
不動産クラファンでは最も重要なポイント。
✔ LTV71.8％
担保評価：4億1,800万円
貸付額：3億円
→ 評価額の約72％までしか貸していないという意味。
一般的に
- LTV70％以下：かなり安全寄り
- LTV70〜80％：標準的
- LTV80％以上：ややリスク高め
なので、今回の71.8％は「標準〜やや安全寄り」。
✔ 担保物件の立地が強い
- 中野区新井エリア
- 池袋駅まで徒歩8分の“都心アクセス”
- 住宅需要が強く、売却しやすい
- 周辺に商業施設・公園が多い
→ 売却リスクが低い立地というのは大きな安心材料。
■ 4. 借り手企業（明豊エンタープライズ）の信頼性
✔ 東証スタンダード上場（証券コード8927）
1968年設立の老舗デベロッパー。
✔ 直近の業績（2025年7月期）
- 売上：297億円（前年比45％増）
- 営業利益：33億円（前年比44％増）
- 当期利益：18.9億円（前年比38％増）
→ 業績が右肩上がりで、財務的にも安定している。
✔ コモサスでの返済実績
- 借入：4ファンド
- 償還済：3ファンド
- 償還率：100％
→ 過去に遅延なし。信頼性は高い。
■ 5. このファンドのメリット
✔ ① 上場企業が借り手で安心感が高い
財務情報が公開されており、返済能力が読みやすい。
✔ ② 担保1位＋LTV71.8％でリスクが抑えられている
不動産クラファンの中でも“堅めの設計”。
✔ ③ 都心の住宅地で流動性が高い
売却しやすい＝返済原資が確保しやすい。
✔ ④ 毎月分配でキャッシュフローが良い
再投資しやすく、複利効果を得やすい。
✔ ⑤ コモサスの償還率100％
過去実績としては優秀。
■ 6. このファンドのデメリット・リスク
❌ ① 運用期間が18ヶ月と長め
短期で回したい人には不向き。
❌ ② 開発リスクがある
- 工期遅延
- 建設コスト上昇
- 売却価格の下落
などが起きると返済が遅れる可能性あり。
❌ ③ LTVは安全寄りだが“絶対安全”ではない
不動産価格が大きく下落すると担保価値が下がる。
❌ ④ 早期償還の可能性
借り手が早く返済すると、利回りが下がることも。
❌ ⑤ 抽選方式で当選しにくい
応募額5.4億円 → 募集3億円
→ 倍率約1.8倍
人気が高く、当選しづらい。
■ 7. 総合評価（第三者視点）
✔ 安全性：★★★★☆（4.3/5）
担保1位・上場企業・都心立地でかなり堅い。
✔ 収益性：★★★☆☆（3.0/5）
利回り6％は標準的。
“高利回り狙い”ではない。
✔ 流動性：★★☆☆☆（2.5/5）
18ヶ月は長め。
✔ 総合：★★★★☆（4.0/5）
「堅実に6％を取りに行く」タイプの優良ファンド。
■ 8. どんな人に向いている？
◎ 向いている
- 安全性を重視したい人
- 上場企業向けの貸付に安心感を求める人
- 毎月分配でキャッシュフローを良くしたい人
- 中リスク中リターンを狙いたい人
✕ 向かない
- 短期（1〜6ヶ月）で回したい人
- 利回り8〜10％以上を狙いたい人
- 抽選に落ちるのが嫌な人
✦ 最後に
今回のファンドは、
「安全性と安定性を重視したい人向けの優良案件」
という評価で間違いないです。
以下が公式サイトになり、詳細は下記から確認できます。