はいどうもエニートです。
今回はTECROWDの27号ファンドが早期償還になった件について記事にしていきたいと思います。
二日連続TECROWDになってしまった。ほかの業者の記事も書きたいが....
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TECROWDの実現利回りが想定利回りよりも高かったです。
当初想定していた利回りよりも実現利回りのほうが高いという結果になりました。
TECROWD27号ファンド「White House in Chaikina」につきまして、対象不動産の建築確認の取得が完了いたしましたことをお知らせいたします。
本ファンドは当初、2022年11月30日運用終了、12月20日に元本償還および配当を行う予定としておりましたが、建築確認の取得が早まったことを受け、予定を早め物件売却を行い、元本償還および配当金支払を行うことといたします。
※当初は、対象不動産を、建築確認取得後に当社の固有資産に振り替えたうえで償還を行う予定としておりましたが、より効率的なプロジェクト進行のため、今後の建物建築、販売は現地の当社グループSPVにて行うこととしたことにより、予定を変更し、対象不動産を同SPVへ売却することとしました。
運用終了予定日（物件売却予定日）：2022年11月2日
元本償還予定日：2022年11月10日なお、本ファンドの運用期間は当初：8か月→変更後：7か月と2日、と短縮されることになりますが、配当金につきましては、当初の想定運用期間分の配当の金額をお支払いさせていただく予定です。
変更後の運用期間に合わせて計算すると、実質の年間利回りは11.9％（当初想定10.5％）となります。
※計算根拠
当 初：優先出資総額320,000,000円×年利回り10.5％×8か月÷12か月＝22,400,000円
変更後：優先出資総額320,000,000円×年利回り11.9％×7.07か月÷12か月≒22,400,000円
要は早期償還が行われたが売却金額は想定通りだったため、実現利回りが高くなった。
というケースだったんでしょうね。
やっぱカザフスタン案件はいいですね。年利１０パーセント越えをバンバン出してくれるわけですから。
TECROWD 27号ファンド早期償還のお知らせがありました。期間短縮にも関わらず配当は満期分
10.5%が上振れして11.9%にあとは入金から運用開始までの期間短縮と、出金手数料がそれぞれにかかる点が課題
それがクリアされればCOZUCHIに並ぶ優良事業者認定です笑
50億おめでとう‼︎— Shimac (@shimac0604) November 3, 2022
【早期償還】27号ファンドにつきまして、予定を早め本日元本償還および配当支払を実施いたしました。運用期間は当初の予定より約1ヵ月ほど短縮されましたが、配当金額については当初の想定運用期間分をお支払いさせていただいた為、実質の年間利回りは11.9％（当初想定10.5％）となりました。
— TECROWD（テクラウド）不動産クラウドファンディング (@tecrowd) November 10, 2022
TECROWDから珍しい国内案件が出てきました。しかも優秀です。
今回の案件も優秀ですね。
僕は好きです。
TECROWD17号の対象物件を引き続き運用
本ファンドの対象物件は、2022年12月31日に運用終了となるTECROWD17号ファンドと同一となります。17号ファンド運用終了時にいったん当社の固有資産に振り替えますが、再度、本ファンドを組成して組み入れ、運用を継続するものです。
幕張ベイタウンのランドマークタワー
本ファンドは、海浜幕張駅徒歩8分の好立地に位置するセントラルパーク・イースト幕張パークタワー（以下、本物件）の、居住最上階となる32階が対象物件となっております。本物件は、地上33階、地下1階、総戸数226戸のビッグコミュニティを擁する、幕張ベイタウンのランドマークとして、2003年2月に竣工済です。 対象区画の床面積は168㎡を超え、通常の設備に加えて、スカイビューバス、リラクシングルームや、ドレス専用ギャラリーなどを付した、高級な仕様となっています。
＊写真中央左が対象物件
海浜幕張駅徒歩8分の好立地
駅周辺には緑も多く自然豊かな一方で、イオンモールや三井アウトレットパークなどの商業施設にも事欠きません。 また、最寄り駅である京葉線の海浜幕張駅からは、近郊の商業スポットへのアクセスも便利です。東京駅までは直通30分、「IKEA Tokyo-Bay」や「ららぽーとTOKYO-BAY」などの人気ショッピングスポットが集まる南船橋駅にも快速で約5分。さらには、東京ディズニーリゾートのある舞浜駅へも乗り換えなしで20分もかからずアクセス可能です。 まさに、「利便性」と「自然豊かな環境」が融合した好立地であり、ファミリー層のお客様にも大変人気なエリアです。
マスターリース契約による安定的な賃料収入
本物件では、当社グループ会社である株式会社インベスコアジャパン（以下、インベスコア社）と、ファンド組成時にマスターリース契約を結ぶため、対象物件に空室が出たとしても、安定した家賃収入を得ることが期待できます。インベスコア社の詳細はこちら
優先劣後構造を採用
投資家の皆様にご出資いただく優先出資に加え、インベスコアグループ各社（TECRA含む、以下インベスコアグループ）が劣後出資を行っており、本ファンドの償還時に元本割れが発生した場合は、インベスコアグループが先に損失を負担します（劣後出資の比率については、リターン項目をご確認ください）。損失がインベスコアグループの出資額を超えた場合にのみ、投資家の皆様の元本が棄損する可能性があります。
マスターリース契約で空室保証型！これは投資家にとって安全性が高いです。
これって要は仮に空室ができたとしても賃料はインベスコアジャパンがTECRA社に支払いを行うということになります。
これにより投資家は安定した配当をもらえることになる。
一方インベスコアジャパンは居住者から賃料をもらい、そこから中抜きをして利ザヤを稼ぐ。
これたぶんなんですけど賃料保障がなければもっと利回りが取れたかと思います。
ただその一方でリスクを取りたくない投資家もいるわけでバランスとして５％の利回りになった。
ということでしょうね。
私としては５％の利回りで安定しているのであれば全く問題ありません。（これはなかなかデカい気もします。）
今回の劣後出資の割合高くない？
これよく調べないと気が付けないですけど劣後出資の割合３０％超えてますねｗ
出資金と資金使途（予定）
調達資金
出資総額
68,550,000 円
優先出資者（投資家の皆様）
47,900,000 円
劣後出資（インベスコアグループ）
20,650,000 円
資金使途
物件価格 68,500,000円 諸経費・予備費 50,000円 合計 68,550,000円
劣後出資の割合が３０％超えており、かつ賃料をインベストコア社が保証なら激熱なのでは？
ファンドとしては相当よさそうに見えますね。
ネックとしてはTECROWD自身が上場企業ではないため破綻リスクが未知数。
最低投資金額が１０万円とやや高い点でしょうか？
メリットとしては劣後出資が手厚く、賃料をインベストコア社が支払うこと。利回りも５％と悪くはありません。
これはポートフォリオに加えてもいい一社です。
以下が公式サイトで無料で口座開設可能です。
TECROWD社のサーバーが強化されました！
TECROWD サーバー強化㊗️
クルクル地獄が無くなったみたいです！！
実際、今回の投資はサクサクだったので、強化結果も良かったです👍サーバー対応ありがとうございます😆 https://t.co/sc2GxwKhGp
— じぇい💊28歳薬剤師夫婦の投資生活 (@jblogpham) November 25, 2022
じぇいさん、投資ありがとうございます！😊
無事操作できたみたいでよかったです〜〜！✨サーバー強化いたしました🙇
— RIE@テクラウドの中の人 (@rie_inu) November 25, 2022
本当に今までのサーバーが非常に脆弱で、クリック合戦になった際に投資ができないというのが非常にネックでした。
今回のサーバー増強は非常にGOODであるといえます。
不動産クラウドファンディング業者のTECROWDの不安な点
やはり海外案件ということでしょうね。
クラウドクレジットのカメルーン案件があんなことになった以上、クラウドクレジットのカメルーン案件は償還は絶望的かもしれない..
海外で何かあった際にどうやって資金を回収するのか？というのが常に疑問。お金を回収できなくなるリスクを常にかかえている。と考えたほうがいいでしょう。
ただし利回りが８パーセントを超えるファンドを次々と組成してくれるというのは圧倒的な魅力と断言できます。
次に気にしなければならない為替リスクと業者の劣後出資率について解説していきたいと思います。
為替リスクって何？
円対ドル、円対ユーロ、ユーロ対ドルは多少の変動はあるものの安定しています。
一方で今話題のトルコリラなど圧倒的に弱い通貨は常にトルコリラ安円高が進みます。
であれば年利が何パーセントだろうがそれ以上にその通貨の通貨価値が下がってしまえば意味がありません。
（ナイアガラの滝じゃねーか！！笑）
ただしTECROWDのファンドは劣後出資がついているためそこでリスクの低減ができているのかな？と思います。
為替リスクを好まない人間は円建てファンドか日本国内のみに投資をすべきでしょう。
TECROWDは投資家キャンペーン中！
まず担保などで安全性がある程度確保されているのに加えて利回りが10％越えのファンドもある。 中の人も丁寧で優秀。 利回りもファンドのおもしろさも別格。 3000円もらえるキャンペーンを行っている。