CREfundingのキャンペーンファンドが3秒で完売!人気すごすぎです。

ソーシャルレンディング

はいどうもソーシャルレンディングの通知簿を運営するエニートです。

<追記>

本ファンドは開始3秒で完売しました。

これはどういうことかといえばコロナウイルスの影響が懸念される現状ではCRE fundingのように信頼性が高いクラウドファンディング業者への投資熱が高まっていることがいえそうです。

(また別件ですがロジスティック系の株価は高騰しています。)

以上

 

今回は以前も話したCRE fundingについてなのですが、本ファンドが今月一番投資をしたいファンドになります。

というのも率直なことを言ってしまえば年利2%程度のファンドであれば、三菱商事(配当利回り4%以上)などの安定した上場企業の株を購入してしまい、配当利回りを得ている方がよほど効率的だな。とおもってしまうのは私だけではないでしょう。

まあFUNDsの底地くんファンドは年利2%台でも安定性があるため、購入するのはあり。(反対に他のソーシャルレンディング業者であればリスクをとってまで年利2%に投資をする価値はない。)

CRE fundingのファンドはキャンペーンを合わせれば年利4%!

で本題なんですけど5月11日にでてくるCRE fundingのファンドは私は買いです。

キャンペーンで1%のキャッシュバックが付くので利回りが3%から4%になります。

でなぜこのファンドが優れているのか?というと東証一部上場の株式会社シーアールイーが運営しているから。

特徴としてはそのファンド組成の審査の厳しさ(=投資家への安全性の高さ。)

CREグループによるファンド審査に加えて、FUEL株式会社(第二種金融商品取引業者)による第三者審査を行う。この二つの一部上場企業の審査を通すことで投資家への安全性を高めています。

オンラインファンドのスキーム例

では本ファンドについて具体的に確認していきましょう。

CRE fundingの厚木ファンドのメリットは何なの?

以下が本ファンドの公式サイトの発表になります。読み飛ばしていただいて結構です。下で解説します。(重要な部分のみ太字にしました。)

 

本ファンドは、東証一部上場企業である株式会社シーアールイー(以下、CRE)の完全子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社が組成・運用する物流不動産ファンド(以下、本不動産ファンド)に対するメザニンローン(以下、本ローン)への投資案件です。投資対象不動産は、神奈川県厚木市周辺に所在する物流施設(厚木愛川倉庫)となります。

【本ファンドの特徴】
・本不動産ファンドはCREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結することで、賃料収入の安定性を確保しています。
・本ローンはCREの保証付きであり、元本毀損リスクを低減しています。

募集期間
2020/05/11 19:00 〜 2020/05/18 15:00
運用期間
2020/05/20 〜 2021/03/08
利益配当3か月毎(初回は2020年8月を予定)
元本償還ファンド運用終了時に一括返済
最低成立金額17,500,000円

ファンドの詳細

厚木愛川倉庫
CRE物流ファンド4号厚木愛川

所在地
〒243-0303
神奈川県愛甲郡愛川町中津字大塚下6760番1
貸付予定額35,000,000円貸付金利3.3%
貸付予定日及び期間2020/05/20 〜 2021/03/08
資金使途及び事業計画既存メザニンローンのリファイナンス(借換え)
事業計画は下記特記事項の事業計画をご確認ください
その他貸付条件期限前弁済可
担保の有無
担保なし
保証の有無
本ローンには株式会社シーアールイーの保証が付いています

ファンド概要図

事業者

事業者

株式会社CREアライアンス

代表者斎藤 伸也
所在地東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階
業種・事業内容貸金業
事業者と当社との関係事業者とFUEL株式会社(当社)との間に、人的関係及び資本関係はありません。事業者と同一企業グループに属するストラテジック・パートナーズ株式会社は、当社の株主であり当社との間に資本関係がありますが、主要株主には該当しません。
※主要株主とは、金融商品取引法第163条第1項に規定される、自己又は他人(仮設人を含む。)の名義をもって総株主等の議決権の100の10以上の議決権を保有している株主をいいます。
事業者と貸付先の関係貸付先からアセットマネジメント業務を受託しているストラテジック・パートナーズ株式会社は事業者と同一企業グループに属しています。
分別管理の方法事業者は本事業に係る匿名組合員出資金及び本事業による収益を専用口座にて管理し、事業者の固有財産とは分別して管理します。また、事業者は、本事業と他の事業に係る財産とを適切に区分経理します。

貸付先

貸付先

合同会社厚木愛川

代表者代表社員 一般社団法人CRECF     職務執行者 永浜 英利
所在地東京都港区虎ノ門二丁目10番1号 株式会社シーアールイー内
業種・事業内容不動産業
貸付先と当社との関係貸付先とFUEL株式会社(当社)との間に、人的関係及び資本関係はありません。貸付先からアセットマネジメント業務を受託しているストラテジック・パートナーズ株式会社は、当社の株主であり当社との間に資本関係がありますが、主要株主には該当しません。 ※主要株主とは、金融商品取引法第163条第1項に規定される、自己又は他人(仮設人を含む。)の名義をもって総株主等の議決権の100の10以上の議決権を保有している株主をいいます。

投資先概要

物件概要


概要厚木愛川倉庫(以下「本物件」)は、神奈川県の県央北部、東京から約50㎞圏内に位置し、北は相模原市、南は厚木市に接しており、工業専用地域に立地しております。小田急小田原線「本厚木」駅より約13.0km、圏央道「相模原愛川」I.Cより約4.0kmと東京都心及び関東主要地域へのアクセスも良好となっており、物流企業の進出も加速し流通拠点として優れております。また、本物件の周辺には物流施設のみならず、作業場も立ち並んでおり作業場としての需要も見込まれるエリアとなっております。

基本情報


物件名厚木愛川倉庫
所在地神奈川県愛甲郡愛川町中津字大塚下6760番1
アクセス圏央道「相模原愛川」ICより約4.4km
相模線「番田」駅より約5.0km

土地に関する情報


敷地面積1,887.80㎡
用途地域工業専用地域
建ぺい率60%
容積率200%
権利形態所有権

建物に関する情報


延床面積998.91㎡
用途倉庫
竣工時期1998年11月
構造・階数鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
設計総建設計 一級建築士事務所
施工株式会社天幸総建(現株式会社シーアールイー)

賃貸借契約の概要


賃借人株式会社シーアールイー
契約形態普通借家契約
賃料形態固定賃料(マスターリース)
年間賃料非開示
賃貸借期間2020年3月9日より10年間
賃料改定条項なし
中途解約不可

その他特記事項


遵法性についてエンジニアリングレポート(建物詳細調査報告書)によると、建物内及び敷地内の2か所において、図面に記載のない増床及び増築が確認されていますが、当該増床及び増築に係る確認申請書類を確認することができていません。
当該箇所につきましては、賃借人である株式会社シーアールイーが自社の責任において是正する旨が賃貸借契約書に規定されています。
なお、当該増床・増築部分を加味したとしても容積率の限度を超える問題は生じていません。
事業計画本ファンドは対象不動産を売却し、その売却資金により借入金の返済を行います。売却先としては、上記遵法性懸念事項について運用期間中に是正を行い、CREグループが運用する別ファンドを予定しています。運用期間中に当該是正が行われない場合は、株式会社シーアールイーへ譲渡する予定です。

貸付債権の管理、回収方針、態勢

貸付債権の管理は事業者が行います。貸付先が貸付契約における期限の利益を喪失した場合には、事業者は貸付契約に基づき、債権回収を行います。貸付契約に付随した担保や保証がある場合には、担保や保証の実行を当事者に対して求めます。

事業者は、投資家と事業者との間の匿名組合契約約款において、投資家の利益を極大化するよう、善良なる管理者としての注意義務を負っています。事業者がこの注意義務に違反した場合、投資家は事業者に対して、当該注意義務違反に基づく損害賠償請求をすることができます。詳細については、匿名組合契約約款第14条の2をご確認ください。

当社の審査体制

当社では、審査部門及び審査委員会において5段階に分けて審査を行います。

○第一次審査

審査部門において、事業者等に対する審査を行います。

  • 上場会社グループに属しているか、もしくは事業者等のグループ会社が監査法人との間で監査契約を締結しているかの確認を行います。そのいずれにも該当しない場合には、ファンドの取り扱いを行いません。
  • 所定の項目に該当しないかどうかを審査します。複数の項目について審査し、1項目でも該当する場合には、ファンドの取り扱いを行いません。

○第ニ次審査

審査部門において、事業者等に対する審査を行います。

  • 基礎分析、収益性分析、安全性分析、成長性分析、活動分析の5カテゴリについて、カテゴリごとに審査を行います。
  • 5カテゴリとも問題ないと判断された場合のみ、次の審査に進みます。

○第三次審査

審査部門において、貸付先及びファンドに対する審査を行います。

  • 所定の項目に該当しないかどうかを審査します。複数の項目について審査し、1項目でも該当する場合には、ファンドの取り扱いを行いません。

○第四次審査

審査部門において、貸付先及びファンドに対する審査を行います。

  • 基礎分析、収益性分析、安全性分析、成長性分析、活動分析、事業分析の6カテゴリについて、カテゴリごとに審査を行います。
  • 6カテゴリとも問題ないと判断された場合のみ、次の審査に進みます。

○第五次審査

審査委員会において、第一次審査から第四次審査までの審査結果をもとに審査を行います。

  • 審査委員会は外部の専門家も交えて、全員の一致をもってファンドの取扱いを決定します。1名でも反対者がいる場合には、ファンドの取扱いは行いません。

ファンド報告書について

事業者の各決算期の3ヶ月後までを目途として、ファンド報告書を作成します。ファンド報告書は、お客様のマイページにおいて閲覧することができます。

なお、ファンド報告書は、公認会計士又は監査法人による外部監査を受けておりません。

リスクに関わる情報

以下の事項は、ご投資に際してリスク要因となることが想定される主な事項を記載しておりますが、本匿名組合契約を締結することに伴い生じうるリスクをすべて網羅したものではありません。お客様は、自己の責任において、案件ごとに作成される契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、慎重に検討を行っていただいたうえで、投資判断を行っていただくようお願いいたします。

1.価格の変動等により損失が生じるリスク
匿名組合出資持分の価値は、事業者が金銭の貸付けを行う貸付先に対する金銭債権の価値に連動します。一般に、金利が上昇する場面においては、金銭債権の価値が下がるため、匿名組合出資持分の価値も下がるおそれがあります。

2.匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク
匿名組合契約は、事業者の本事業が終了するまで中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、事業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

3.事業者及び本借入人の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生じるリスク
事業者の信用状況の悪化あるいは事業者が金銭を貸し付けた貸付先又は貸付先の債務に係る保証人の信用状況の悪化等により、収益の配当金や出資金の返還の支払いが滞ったり、支払い不能が生じたりするリスクがあります。
事業者は、貸付先に金銭を貸し付けるにあたり、貸付先の所有する不動産等に担保権(抵当権、根抵当権又は質権をいいます。)を設定することがあります。貸付先からの返済が滞った場合、事業者は、担保権の実行により、貸付金の回収を図ります。ただし、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落に伴う担保価値の下落により、事業者が貸付先に対する貸付債権の全額を回収できない場合、お客様が事業者から受け取る金銭の額が出資金を下回るおそれがあります。また、根抵当権は元本が未確定であり、事業者が貸付先との間で、貸借取引その他の取引を行った場合には、当該取引に基づく債権も被担保債権の範囲に組み込まれることとなる結果、担保としての価値が希釈化する可能性があります。
事業者は貸付先から、不動産担保、売掛債権譲渡担保その他動産担保を取得することがあります。貸付先からの返済が滞った場合、当該担保に係る担保権の実行により、貸付金の回収を図ります。ただし、担保価値の低下や貸付先の信用力の低下により、貸付先に対する貸付債権が全額担保されない事態が生じた場合、お客様が事業者から受け取る金銭の額が出資金を下回るおそれがあります。
営業者による金銭の貸付けがノンリコースローンの場合、原則として、責任財産が貸付先の事業から生じる収益その他当該事業に関して本借入人が有する財産に限定されますので、当該事業に係る収入や当該財産の価値の低下により、貸付先の金利の支払い又は元本の返済が滞った場合、お客様が事業者から受け取る金銭の額が出資金を下回るおそれがあります。
事業者の貸付先が他の貸付人からも一定の借入れを行う場合において、事業者の貸付先に対する貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、当該他の金融機関による貸付けに比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該他の貸付人による貸付けが上位債権となる場合があります(以下、この場合の当該他の貸付人を「上位貸付人」といい、上位貸付人による貸付けを「上位ローン」といいます。)。この場合、事業者の貸付先に対する貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、事業者に対してはその元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、事業者が貸付先に金銭を貸し付けるにあたり、貸付先の所有する不動産等に担保権を設定する場合において、貸付先による当該担保不動産等の処分や事業者による担保権の実行について上位貸付人の承諾が得られないことにより制限され、事業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、上位貸付人が当該担保不動産等について設定した担保権を実行することにより事業者にとって望ましくない時期及び条件で当該担保不動産等が売却される可能性があります。また、事業者の貸付先に対する貸付債権に関し、上位ローンが存在する限り、期限の利益を喪失させ、期限前弁済を受け、弁済を求める裁判上の行為を行い、担保を実行し、当該債権を自働債権とした相殺をすること等が制限される可能性があり、貸付先が危殆期にあるときに上位貸付人の意思如何により、当該債権の速やかな回収がなされない可能性があります。これらの上位貸付人又は上位ローンによる制約により、お客様が営業者から受け取る金銭の額が出資金を下回るおそれがあります。
本貸付契約において、元本の全部又は一部を期限前償還できるとされた場合において、貸付先が期限前弁済を行った場合、想定していた利息総額を事業者が得られず、ひいては事業者が想定していた収益を得られない可能性があります。

その他

重要なのは2点になります。

CREとの間で賃料保証型のマスターリース契約

マスターリース契約とは何なのか?という話です

商業用不動産を賃貸する場合に、建物を一括して賃貸し、その賃借人が実際の賃借人にさらに賃貸する方法がある。マスターリースは、この場合の一括の賃貸借をいう。また、マスターリースによって賃借した者が実際の賃借人に賃貸することを「サブリース」という。

マスターリースというのはこの一括の賃借権を指します。

ではこの賃料保証型という意味ですが、不動産オーナー(この場合CRE funding)と不動産会社(ストラテジック・パートナーズ株式会社)が転貸を前提に管理契約を結びます。一棟または一部を賃借した管理会社が一定の賃料を支払うため、安定収入が見込めます。

つまり賃料は必ず支払われる。そして本ファンドは万が一あった時もCREの保証付き

東証一部上場で業績好調のCREが保証してくれます。(さらにコロナウイルスの影響で物流関係が儲かっている。というのも大きなメリットのひとつ。)

でこのファンドが年利3%で組成されているのは大きなメリットですが、さらに本ファンドでは1%のキャッシュバックがあるため、年利換算で4%となります。

まあ一言で言ってしまえば絶対に投資をしたいファンド!!!!!!

といえますね。

クリック合戦になるでしょうが、私は絶対投資をします。

3秒で本ファンドは完売!残念ながらクリック合戦に敗北しました涙

2020年5月11日追記

クリック合戦に敗北しました。(涙)

敗因はF5クリックがうまくいかなかったため。(3秒で完売したのも大きな原因ですが。)

次回こそは物流ロジスティックファンドに投資をしたいと思います。

また別件ですが物流系の株価の上昇はすさまじいですね。

(私はなかなか底で株をかえました。)

(一番の底値16万で買えていれば、12万以上の黒字になっているのですが、まあそのタイミングで入れる方はごくごく一部。この4万以上のプラスで私は十分いいタイミングで入れたな。と思っています。)

今現在ソーシャルレンディングはコロナの影響で先行きは不透明。ですのでCRE Fundingのように固い投資先に投資をするのが2020年コロナウイルスの影響が収まるまでおすすめといえます。

以下がCRE Fundingの公式サイトとなり無料で口座開設可能です。

CRE Funding公式サイト

 

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