はいどうもソーシャルレンディングの通知簿を運営するエニートです。
＜追記＞
３月４日。
なんとRIMPLEの初回ファンドの利回りが１０％だということが発表されました。
抽選制であるため、クリック合戦とはなりません。
初回ファンドとはいえ少し気合を入れすぎ。というのが私の感想です。
詳しい内容が気になる方は目次の
Rimple初回ファンドの利回りは驚異の１０％！
をクリックください。
本ファンドについて不動産業界のプロである友人にみせたところちょっと破格の条件である。通常この立地であれば表面利回り5％どころか4％でもお宝と呼べるファンドとのこと。
これは間違いなく投資家への宣伝用のファンドだろうね。とお墨付きをもらいました。今回は東京の不動産事情について追記したいと思います。
＜以上＞
Contents
新規参入してくるRimple（リンプル）の特徴は？どんな不動産クラウドファンディング業者？
詳しい内容はRimple(リンプル）の評判と口コミ！危険？おすすめできるか徹底調査！初回ファンドは投資家有利！
上記記事をご参照ください。
要点をまとめてしまうと
１ 東証一部上場の大企業。
２ 30％の劣後出資者として投資家と共同出資。
３ 都内の好立地条件のファンドを年利5％で組成。
申し訳ない。別に他の不動産クラウドファンディング業者が悪い。というわけでなく初回ファンドの条件がちょっと別格すぎる。（他の未上場企業が年利4％程度や上場企業で年利3％台と比較するとそのすごさがわかるかと思います。）
１，２に関しては今回あえて記載しません。
３のRimple初回ファンドについて調べましたの記事にしたいと思います。
まずファンドの内容を解説する前に都内の不動産事情に対して一般論を記載したいと思います。
都内の好立地物件の表面利回りで4.3％あれば基本的に好条件
いわゆる山手線の内側の都心五区の物件。そして住所を確認したところ駅から遠くない好立地です。
ではまず都内の相場を確認してみましょう。
2.都内駅近の1ルームマンションの平均的な利回り
2017年4月に行われた不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。墨田区や江東区など、東京大手町まで15分以内（鉄道沿線）の城東地区は、4.8%、取引利回りは4.5%です。
上記の数字は築年数を考慮にいれておりません。にもかかわらず都内の好立地であれば取引利回りが4.3％あれば十分御の字。といえるのが都内の不動産の市況です。
さらに言えば個別で不動産を購入する場合銀行からお金を借りますし、修繕費の積み立てもあります。フルローンでかりればグロス（実質利回り）は0％に近いというのもよくある話。
都内の不動産に利回り5％で東証一部上場企業が30％の劣後出資者でセイムボートとして出資する
この条件がいかに有利かお判りいただけたでしょうか？
あまり断定的なことを言うのは好きではないのですが、本ファンドについてははっきり言います。本当に利回り5％であれば超お宝ファンドです。私は絶対投資をします。
（無論都内であればどこでもよいわけではありません。都心五区の好立地がおすすめですね。）
Rimpleの初回ファンドはすべて築浅の物件なのがGreat
古ければ古いほど物件としての価値は目張りし、その結果表面利回りが高くなるのが不動産です。
ですのでいくら都内で好立地であっても築50年の物件などであれば私は全くお勧めしません。しかしRimpleの初回ファンドを調べたのですが、すべて築５～６年程度の超築浅物件。（クレイシア秋葉原、クレイシア新宿、クレイシア新宿パークコンフォート、クレイシア祐天寺）
これが利回り5％超えるんですよ。（正直この物件Rimpleさん私に売ってくれないかな。買いたいです笑）好条件ですね。
同じ利回りなら新宿ファンドが個人的におすすめ
正直もうこのレベルになってしまえばどの物件も買いです。（同じ利回りなら。利回りが異なれば別。クレイシア祐天寺が利回り5％後半になるのであればクレイシア祐天寺を購入したいと思いますし）
ただ同じ利回りなら私が買いたいのは新宿の2物件。
理由はずばり駅近で築浅。そして立地条件として新宿が今回の物件の中で一番魅力的だから。
では新宿の2物件についてsumoから情報を確認してみましょう。
Rimpleのクレイシア新宿とクレイシア新宿パークコンフォートについて
物件情報を確認するのであればやはりスーモが便利ですね。
まずはクレイシア新宿から
住所 東京都 新宿区 新宿５ 最寄駅 東京メトロ丸ノ内線/新宿三丁目駅 歩3分
東京メトロ丸ノ内線/新宿御苑前駅 歩6分
ＪＲ山手線/新宿駅 歩12分種別 マンション 築年月 2016年3月 構造 鉄筋コン 敷地面積 ‐ 階建 16階建 建築面積 ‐ 総戸数 ‐ 駐車場 有 建物外観1/4
このエリアの物件を売りたい方はこちら ※データ更新のタイミングにより、ごく稀に募集終了物件が掲載される場合があります。
賃貸クレイシア新宿
2件の情報を表示しています
イメージ 間取り 価格 専有面積 方位 入居時期 1K 11.9万円 25.44平米 西 相談 お問い合わせする（無料）SUUMOで詳細を見る 1K 11.9万円 25.44平米 西 相談 お問い合わせする（無料）SUUMOで詳細を見る
そして新宿コンフォートについて
クレイシア新宿パークコンフォート
SUUMO掲載中
募集中の物件は9件あります ( 賃貸は9件)
住所 東京都 新宿区 新宿５ 最寄駅 東京メトロ丸ノ内線/新宿御苑前駅 歩6分
東京メトロ副都心線/新宿三丁目駅 歩7分
都営新宿線/新宿三丁目駅 歩7分種別 マンション 築年月 2014年10月 構造 鉄筋コン 敷地面積 ‐ 階建 9階建 建築面積 ‐ 総戸数 30戸 駐車場 無 建物外観1/5
このエリアの物件を売りたい方はこちら ※データ更新のタイミングにより、ごく稀に募集終了物件が掲載される場合があります。
賃貸クレイシア新宿パークコンフォート
9件の情報を表示しています
イメージ 間取り 価格 専有面積 方位 入居時期 1K 11万円 25.68平米 南 '20年3月下旬 お問い合わせする（無料）SUUMOで詳細を見る
どちらも築浅で駅から3分と6分。そして立地は新宿区。
１Kで11万～11.9万円と周辺相場と比べても妥当な賃料。
借り手は間違いなくつきますし、出口（売却）もこの立地条件であれば容易でしょう。
再度になりますが、このファンドが利回り5％。そして一部上場企業が30％の劣後出資者。
ちょっと不動産クラウドファンディング業者でも別格のファンドといえますね。私はしばらく他の不動産クラウドファンディング業者への投資を見送り、投資できる分はRimple(リンプル)を中心に投資をしたいと思います。
下記公式サイトで無料でメールアドレスの登録ができます。（仮会員登録が可能です。）
不動産のプロにRIMPLE初回ファンドの新宿について分析してもらいました。
一日の乗降者数日本1位を誇る新宿です。（東京以外のかたに伝えますが、朝の新宿駅の混雑はすさまじい。さすが日本のHUB駅といえます。）
都心五区の地価は外国人投資家（中国人やシンガポール人）が積極的に購入しており、高止まりしています。
少し話がずれますが、シンガポールや上海のマンションの表面利回りは1％。そして銀行の貸し出し金利は７％以上。つまり銀行からお金をかりて不動産投資をすると常に赤字になります。
じゃあなぜその環境で投資をしているのか？と聞かれると地価があがることが前提になっているため。（日本の不動産バブルと異なります。）
一方好立地の東京は日本という先進国の首都ながら利回り４～５％の物件が存在する。そして銀行の貸し出し金利が1％台。そのため外国人投資家にとって割安である東京都心の物件人気が集まり、その結果地価があがったという経緯もあります。
ですので新宿や港区の好立地の物件が地価がさがるというのはなかなか考えずらい。
ここからが本題なのですが、新宿ファンド。特にクレイシア新宿は新宿3丁目駅から徒歩3分という超好立地で築浅。
そしてクレイシア新宿の平均賃料と売り出し価格の相場を教えていただいたのですが、4％どころか３％台が相場でした。
表面利回りの求め方
ちなみに物件の表面利回りはざっくりいってしまえば賃料×12か月÷物件価格で求められます。
例えば賃料6万円の物件を1440万で購入した場合
６×１２÷1440＝0.05
つまり表面利回り5％の物件といえます。
物件を購入する際ご参考にしてください。おすすめは都内の中古物件。（理由は明確です。新築は広告宣伝費がのかっているため利回りは低くなる。地方は利回りがたかいですが、空室リスクが存在する。それを考えれば都内の中古物件で利回り5％台を狙うのが優秀な戦略でしょう。）
JPリターンズやcrealを運営しているブリッジシーキャピタルの関連会社であるブリッジ・シー・エステートが中古不動産で有名ですね。
特にcrealを運営しているブリッジシーキャピタルの関連会社であるブリッジ・シー・エステートは物件が豊富であり、金利も1％台でお金を借りられるため、非常におすすめです。
下記公式サイトで物件の相談ができますので、興味があれば面談してみるのがいいかと思われます。
さて表面利回りの話がおわったところで再度不動産プロの見解について記載したいと思います。
新宿ファンドが利回り5％台で東証一部上場企業が30％の劣後出資者で出資は超お宝ファンド
率直に申し上げて本ファンドはrimpleは採算度外視で行ってくる。劣後出資者で募集するのであれば適当な物件価格（maneoなどで行われた担保価値の水増しはありえない。）をつけるはずがない。
要はRIMPLE初回ファンドは宣伝用のファンドであり、破格の利回りといえる。この条件であれば投資家にデメリットは見つからないとのことです。
これがプロの見解です。（ただし告知されている通り5％台なら。とはいえ3％台でも買いのファンドであることは間違いないとのことです。Rimpleは期待大といえますね。）
RIMPLEファンドはクリック合戦が避けられないほど人気になることは間違いない。
おそらく本ファンドはクリック合戦が避けられません。ですのでクリック合戦の勝利に勝利するコツを下記リンクにまとめました。
参考にしていただければ幸いです。
クリック合戦で勝利するコツとおすすめのやり方！RIMPLE攻略！どうやったら勝てるのか？
また下記が公式サイトとなり無料で口座開設可能です。（初回ファンドに備えましょう。）
＜追記＞Rimple初回ファンドの利回りは驚異の１０％！抽選制！
クリック合戦になるかとおもいましたが、初回ファンドは年利１０％の抽選制度。
はっきり言います。これは投資家に有利すぎる宣伝用のファンドです。
いつもRimpleをご利用いただきありがとうございます。
初回ファンドの概要をお知らせいたします。
ファンド名については、Rimpleにおいて厳選した物件で
ファンドを行うことへの思いを込めて、
Rimple's Selectionシリーズと命名いたしました。ファンド名 ：Rimple's Selection #1
対象物件名 ：クレイシア新宿 区分マンション1戸
最寄駅 ：東京メトロ丸ノ内 線 「新宿三丁目駅」徒歩 3分
出資総額 ：36,000,000円
出資構造 ：優先出資70％、劣後出資30％
一口出資金額 ：10,000円
運用期間 ：6ヵ月間
予定利回り ：10.0％
※累計登録ユーザ1万人突破記念及び初回ファンドを記念した分配率となります。
募集開始 ：2020年3月18日（水）18:00予定
出資者当選方式 ：抽選Rimpleメールマガジンより引用
下記が公式サイトとなり無料で口座開設可能です。（初回ファンドに備えましょう。）
当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか？安全性が高いのか？ということについて下記にまとめました。
是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。
信頼できるおすすめのソーシャルレンディング＆クラウドファンディング業者
こちらが当ブログ一番の人気記事のお勧めできるソーシャルレンディング業者の一覧です。
おすすめできるソーシャルレンディング業者のおすすめファンド一覧
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みんなのクレジットやラッキーバンクのような業者に引っかからないために、気を付けなければならない点をまとめました。ご参考にしてください。
危険でリスクが高い不正を行うソーシャルレンディング業者の特徴！信頼できる業者の見極め方！
記事を参考にして頂ければ幸いです。
下記が東証一部上場企業が運営しJointoα(ジョイントアルファ)と同様の信頼性を誇るRimple(リンプル)の公式サイトになります。
この初回ファンドの内容が今後続くとは思えません。（投資家に有利すぎる。）ですので私はしっかり初回ファンドに投資をしようと思いまます。