maneo(マネオ)川崎ファンド競売失敗!元本割れ!20億遅延今後どうなる?貸金返還請求訴訟開始!

maneo


はいどうもソーシャルレンディングの通知簿を運営するエニートです。

<追記 2020年2月24日>

絶望的な川崎ファンドですが、パルティール債権回収会社から貸金返還請求訴訟が提訴されました。

率直に申し上げれば本ファンドの担保を欲しがる不動産業者は存在するはずがありません。ですのでこの貸金返還請求訴訟に勝訴することのみがmaneo投資家が資産を取り戻す唯一の方法でしょう。その点についても追記していきたいと思います。

気になる方は目次の

川崎ファンドに関してパルティール債権回収株式会社が貸金返還請求訴訟をおこしました。

をクリックしてください。

<以上>

<追記 2020年2月20日>

ついにmaneoの川崎ファンドの競売が3回失敗しました。(3回不買)

通常競売は3回とも一度も買い手がつかないと競売にだすことができません。

これにより投資家に安全なファンドであるとうたい16億もの担保価値があると主張されていたmaneoの川崎ファンドは2億の価値すらないことが明らかとなり、抵当権順位1位のかたすら元本が毀損するおそろしいファンドになりました。

詳しい内容は目次のmaneoの川崎ファンドの競売が3回失敗しました。(3回不買)をクリックしてください。

<追記終了>

 

 

今回はマネオで発生した大規模遅延について、用語を含んでかみ砕いて解説していこうと思います。

期限の利益の喪失や抵当権順位とはなんぞや?という用語の解説ですので、初心者の方向けの記事になります。

(経済用語って難しいですよね。私も勉強するまで知りませんでした。)

<追記>

マネオが貸し付けたのはA社(調べれば社名はわかります。ですがここでは匿名にしておきます。)の評判は相当悪いですね。

問題点をあげれば切りがないですが、業績予想発表から数ヶ月以内に毎回業績の下方修正をする(違法性はないけど信頼性という点で問題。)というのを繰り返しています。

端的に言ってしまえば問い合わせがなどがあっただけで売り上げ予測に入れてしまい、売れなければ業績を下方修正するなどおそろしく杜撰な運営をしてます。

その点を含めてより解説していきたいと思います。

また更に調査したのですが、マネオが貸し付けたリクレ株式会社の杜撰さが酷い。無論だますA社が一番悪い。ですがマネオはあまりにも投資家のお金を預かっているという発想がないのが気になります。

 

マネオからの貸し付け利回りは15%でした。これは法定金利の上限になります。

 

Contents

マネオで20億CU社向けファンド(募集金額約20億円)で一斉延滞が発表されました。

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者CU社)に対する不動産担保融資について、
「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過および回収の見込み

事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。

2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、
事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってmaneo社に対する債務の全額を返済可能と判断しました。
そこで、事業者C社は、maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、
5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のmaneo社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意売却を試みました。

しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、
すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、
maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、
10月29日を期日とするmaneo社への利息の支払いを履行しない意向をmaneo社に対して示しました。

事業者C社及びmaneo社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。

個別のファンドの回収状況につきましては、改めて担保不動産ごとにご報告させていただきます。
その後の回収の進捗状況につきましては、「3.今後の状況報告について」に記載のとおり、定期的にご報告させていただきます。マネオ公式サイトより

まあ色々と不思議ですよね。
そもそも論で言ってしまえば、5月25日に約定支払いが遅れた時点で速やかにmaneoも事態を報告すべきであったと思います。

時間をかけて引き延ばしていたのでしょう。

遅延が発表されたマネオファンドに抵当権順位付きファンド!

マネオの遅延が発表されたファンドには抵当権付き不動産担保ファンドと抵当権なし不動産担保ファンドがあります。

抵当権順位なしファンドとは?

抵当権なしファンドの説明は簡単です。

マネオの遅延の発表のとおり、元本の棄損は避けられない。

任意売却をすすめて、その売却額を出資額に応じて分配する。

例えば2億円出資したが、ファンドがうまくいかなかった。

その結果担保を売却したが1億でしか売れなかった。

1億÷2億=0.5 よって投資家は出資金の50パーセントを棄損します。

ただ個人的にはマネオの評価額であれば、投資額以上に担保価値のが高かったのに元本の棄損がおきるのはおかしくない?
とうのは素直な感想を持ってしまいます。

抵当権順位ありファンドとは?

上述のケースは抵当権順位なしファンド。
つまり投資家全員に平等に分配されます。

抵当権順位ありファンドというのはどういうことでしょうか?

これは高順位者から優先的に元本の返済が行われます。

上述の例題でいえば、二億円を抵当権順位ごとに5000万ずつ募集したとします。
(抵当権順位1位から4位までつけられます。)

物件を売却した結果、1億でしか売れなかった。
そうなると
抵当権第1位の5000万出資者と第2位の5000万出資者には元本が棄損なく弁済されますが、第3位と第4位には1円も弁済されません。

つまりこのファンドでは第6位の方は元本の大幅な棄損(ないしは全損)も十分考えられます。

この優先して弁済してもらえる権利を抵当権順位とよびます。

 

期限の利益の喪失とは?

マネオのファンド当該ファンドではすべて期失と表示されています。

この意味は期限の利益の喪失。

通常借金をする側は決められた元利息を返済することで、借りているお金(債務)を期限まで返済しなくてもよい。
というのが期限の利益。

この期限の利益を喪失すると債権者は債務者(お金を借りている側)にすぐにお金を返せと請求できます。

お金が返せないのであれば、担保を処分し、その借金の返済に充てる。

<追記>マネオは任意売却と競売の双方で売却先を探していると発表

正直この報告は意外でした。というのも任意売却は難しい立地条件であったため、競売が既定路線になっていると感じていたためです。

マネオの債権回収に関する報告について

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

事業者C社は、新たに横浜市の法人より上記物件を一括購入したいとの打診を受けており、現在、金額の提示待ちの状況となっております。
購入検討中の大阪府内の上場企業子会社につきましては、引き続き一括での購入を検討中であるとの報告を受けております。
あわせて、物件毎の個別の販売活動も実施しており、不動産仲介会社を通じ11月14日以降、
新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。maneo公式サイトより

正直この報告は以外。
(ただ個人的には時間稼ぎをはかっている可能性があるのでは?と感じる部分もあります。)

ではその任意売却と競売どちらが投資家に有利なのでしょうか?

任意売却のが投資家に有利も立地条件が厳しい!

マネオの担保評価額は業者買取価格という全く当てにならない指標です。

本ファンドは麻生区の駅から遠い山奥の地。とても16億の資産価値はありません。

本ファンドの土地を調べたところ、固定資産税路線価格は9.1万円。

さらに本担保は山の上に建物がたっており、担保の土地は斜面が多く、斜面には当然建物が建てれません。

ですので素直に土地の広さだけでは土地の価値は見いだせない。

ただもし任意売却で学校or病院として使用予定の業者に売却できれば、ある程度の売却額は得られます。(相当な幸運ですが。)

それ以外の場合は任意売却や競売でもかなり買いたたかれることが予想されます。

追記!A社としてはこの土地を担保にお金さえ入ればどうでもよかった!

この1件に関してはマネオに悪意はなくある意味だまされた側と言えます。

ですが土地を確認し、本当にその担保価値があるのかどうか調べなかったことに大きな責任があります。

調べなかった理由は簡単です。マネオ自身がこのファンドがうまくいかなくなると言う可能性を一切考慮にいれてなかったから。

このA社はこの土地を関連会社に売ったり、買い戻したりなどある特定の人物に利益がはいるように怪しい取引を繰り返していました。

そして最終的にこの土地をマネオに押しつけることで現金化に成功した。というのが本件のストーリー。

おそらくA社からしたらマネオの担当などひとひねり。予想よりも簡単に現金化できたなというのが感想でしょう。

重ね重ねになりますが、マネオが担保価値を精査さえしていれば本件は防げたため、非常に悔やまれる問題です。

A社も責任があるが本ファンドを組成したmaneoに一番責任がある!

当初は川崎ファンドは投資家資金はある程度返ってくるというよくわからない楽観的な見方もありましたが、ここにきて絶望的だということが判明。(さんざん擁護されていた方もいましたが、ようやく状況がつかめてきたようです。)

ただ本件。A社としては倫理的な問題は別として、法律的には何ら問題はありません。

問題はA社の主張に対して、なんら疑いをもたずファンドを組成し、投資家に安全性をうたっていたmaneoに大きな問題があります。

少し調べればこの土地が16億の価値がないことはわかっていました。

にもかかわらず土地の担保査定を一切行わなかったmaneoはあり得ません。

さらにこのファンドにけりをつけず、投資家に説明義務も果たさず、雲隠れしているマネオの滝本元社長の姿勢も不誠実この上ない。

本当にこれが社是が誠実の会社が行う事でしょうか?

 

追記 リクレ株式会社の融資方法があまりにも杜撰!

マネオの融資の流れを説明するとマネオ本体→リクレ社→最終貸し付け先になります。

つまりここまでいい加減な担保評価を行ったのはリクレ社。多少危険なファンドに貸し付けるというのはソーシャルレンディング上十分あり得ます。

ですがさすがにこの担保で16億もの大金を貸し付けるという発想は金融の世界ではあり得ません。

またリクレ社に記載されている

決算書が赤字でもOKや資金使途は自由という単語はちょっと金融業としては好ましくない単語ですね。

無論それなりの利回りな以上、多少リスクはありますが、担保価値の査定がここまでいい加減なのは正直論外。

やはり今マネオに投資を控えるべきですね。

 

マネオからの貸し付け利息は法定上限の15%!

本件貸し付け先A社にとっては貸付金利は問題ないでしょう。そもそも悪意をもってマネオからお金を手に入れ、その代わり酷い土地の担保を渡したわけですから。

ですが投資家にとって法定上限の15%で貸し付けを行っているというのは法律上問題なくとも、お金を投資するとなると問題です。

というのも例えばこのファンドの利回りが9~10%であれば、投資家は本能的にリスクが高いファンドでだな。というのが本能的に解ります。

ですがこのように貸付金額よりも高い担保をとっており、利回りが低く、マネオから安全性が高いファンドといわれていれば投資家はある程度は安心してしまう。

にもかかわらず蓋を開けてみれば、法定上限の15%で借りなければならないほど、貸し手がいない状況のファンド

再度になりますが、法的にはなんの問題もありません。ただ投資家にとって、このようなやり方は大問題と断言してしまって良いでしょう。

<追記>マネオが行ったノンリコースローンの意味は?

マネオのファンドの多くはノンリコースローンで貸し付けが行われています。

 

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。OwnersBookより引用

つまり本ファンドで言えば、A社は川崎の山奥の担保を引き渡せば、それ以上お金の返済を求められることはありません。

当然ノンリコースローンで貸し付ける場合はその担保を徹底して精査することが求められるのですが、残念ながら本ファンドではマネオが担保を精査すると言うことを怠ってしまいました。

maneoの川崎ファンドが市街化調整区域というのが売却を更に難しくしている。

市街化調整区域というのは簡単に言ってしまえばそこに建物建てないで~。住めるようにこれ以上しないで~。

と国から指定されている区域です。

何故そんな区域が存在するのか?と聞かれれば人が住むという以上、インフラ整備(電気を通したり、水道を通したりすること)がマスト。

当然それらにはコストがかかります。

国としては人々がまとまって住んでもらってそういったインフラ整備は一気にやりたいのが本音。

ですので人が多く住んで欲しい地域(市街化調整区域外)と田舎だしこれからインフラ整備したくないなぁという地域(市街化調整区域外)に別れます。

と簡単な解説になります。より詳しくは下記引用をご参照ください。

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定されるということを頭に入れておきましょう。

イラスト
物件広告などから、欲しい土地の地域を確認しておこう

さらに住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合も。その分の負担は自費になるので注意が必要です。

SUMOより引用

図の様な木が生い茂っている(住みたくもなさそうな)地域を想像していただければと思います。

maneoの川崎ファンドは市街化調整区域に指定されている

市街化調整区域というのは建て替えを含めて、何かするのにもいちいち行政の許可が必要。

(大げさに言ってしまえば釘を一本打つことすら)

ただ許可さえ取れれば(取るのもハードルがあります。)立て替えは可能。

ただひとつお聞きしたいんですけど、川崎の麻生の田舎の許可が取れるかどうかすらわからない土地を買いたいと思う方がいらっしゃるでしょうか?

私であればそんな面倒だと思うことをしてまで、この土地欲しくありません。

川崎の市街化調整区域の開発に関して川崎市の見解を確認しよう。

こちらが川崎市の市街化調整区域に対する見解になります。

川崎市では、昭和45年6月10日に都市計画法の規定に基づいて、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るために、都市計画区域について市街化区域と市街化調整区域に区域区分を行っています。

市街化調整区域は、都市計画法において、「市街化を抑制すべき区域」として定められていますので、原則として開発行為(建築物の建築のための土地の区画形質の変更)や建築行為(建築物の新築、改築など)を行うことはできません。

市街化調整区域内で土地利用をお考えの方は、あらかじめ宅地審査課までご相談ください。より詳しく都市計画法等の法規制や手続きについてご説明します。

なお、都市計画法の手続きを行わずに開発行為や建築行為を行った場合には、都市計画法の規定に基づく処罰の対象となりますので、十分にご注意ください。

川崎市HPより

(太字は私がつけました。)

さてこれがmaneo川崎ファンドの市街化調整区域の現実となります。

これ本当にほしい人いるんですかね?病院として転用できればもしかしたら可能性があるかも知れませんが、率直に言ってしまえば難しい(というか絶望的。)なんじゃないんですかね。

私自身は5万円しか捕まっていないので、そこまで絶望的な気持ちになっていませんが、このファンドに多額の投資をされている方は気が気じゃないでしょう。

このようなファンドを組成し、担保査定を一切行わなかったmaneoの責任は大きいと言わざるを得ません。

3月29日のメールでも安定の進捗なし報告!

もう本当にいい加減にすべきでしょう。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までにご報告いたしましたとおり、学校法人からの買付(購入申込書)の提示につきましては、
購入後の施設建設に関わる造成費用の見積りを取得したいとの意向から、提示期限を延長している状況です。
同法人は現在3社に見積りを依頼しており、うち1社からは見積りを受領しましたが、当初の予算想定額を超過しているため、回答を保留しているとのことです。
残りの2社につきましては、現地の下見を済ませましたが、時期的な理由から詳細調査の日程を確保できていない状況です。
そのため、見積りが出揃い、買付の提示を得るには数週間程度の期間を要するものと思われます。
また、東京都内の大手不動産会社の系列企業、医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人、医療福祉事業者が引き続き購入を検討中でございます。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人との面談につきましては、日程を再調整しております。
面談の事前に紹介者である医療コンサルタントを介してメインの取引銀行に取り組みを打診している状況ではありますが、現時点では本審査まで進展しておりません。
複数の金融機関に打診し、資金調達の目途を立てた上での面会になる見込みです。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売手続きが進行中です。マネオマーケットより

これの狙いは明らかです。

ずばり事件の風化。

散々指摘いるように2億の土地を16億と担保評価したこと。そしてマネオがだまされたこと。これは金融業界でやってはいけないレベルのミスです。

これを表に出したくないマネオは売却への道が進んでいるように見せかけて、時間稼ぎを行っているのでしょう。

冷静に考えてください。上述の通りなんの価値もないこの土地をまとまった金額で購入する会社があるでしょうか?

すぐに本件を発表したらマネオは投資家からの怒りをかってしまう。だからこそこのように情報を小出しにしつつ、進んでいるように見せかけ、投資家の怒りが収まるのを待つ。そして怒りが下がってきたところでファンドが高値で売却できず、元本の大幅棄損があったと発表するのでしょう。

毎週金曜日の業務終了後に不祥事を発表するマネオマーケットが考えそうなシナリオだと断言してしまっても問題ないでしょう。

5月末のメールでも安定の進捗なし報告!

読み飛ばしてしまってかまいません。下で解説するので。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までに検討状況をご報告いたしておりました学校法人からは購入見送りとの連絡を受けました。
購入後の施設建設に関わる造成費用が当初の予算想定額を大幅に上回るため取得を断念するとのことでございます。
東京都内の大手不動産会社の系列企業に対しては、しばらくの間回答を保留しておりましたが、交渉を再開いたしました。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査において取組不可の回答を受けた後、
他の金融機関に融資の打診をしているとの報告を不動産仲介会社から受けましたが、現時点では審査状況に関する追加の報告を待っている状況です。
また、不動産会社を介して検討いただている医科大学につきましては現地及び物件資料の確認後、
建物のコンバージョンプランの作成及び費用算出中との報告を不動産仲介会社より受けております。
なお、本件売却活動とは別に対象不動産に対する競売手続きが進行中です。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、6月末を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。 マネオより

簡単に言ってしまえば、一切進捗しておりません。次回は6月にまだ進捗していないメールを送ります。電話でお問い合わせいただいても投資家の平等の観点から詳細はお伝えできません。

と本当に社是が誠実なのか?という対応になっております。

今回は進捗していないという事実と共に、今まで記載があった、医療法人、医療福祉事業者の記載がなくなりました。

その購入への話はなくなったのでしょう。

結果として状況は進捗どころか、状況はより悪化した。というのが実情でしょう。(ただ元々絶望的なファンドであったため、悪化も何もない!とも思いますが。)

何故マネオは本件を進捗させたがらないのか?

本ファンドに投資をしている1投資家として(といっても5万円程度ですが)ははやく決着をつけて欲しい。来年の確定申告でさっさと相殺したい。というのが本音ですが、大口の投資家はそうはいかないでしょう。(数百万単位の方もいるとお聞きしています。)

なぜ進捗させたがらないのか?というのは簡単です。

本件を本当に売却すれば、ほとんどの投資家は助かりません。

そして多くの投資家を大損させたとなれば今現在進んでいる投資家のマネオ離れがより進む。

手数料で稼いでいる会社にとってこれは致命的です。

だからこそ少しでも延命するために(進展させないということは不誠実この上ないですが)、1ヶ月に一度進展しているようで一切していないメールを送ってくるのでしょう。

競売で売却!でもそもそも競売とは何なのか?

競売とは:

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。任意売却BIZより

要約すれば、借金の返済できない債務者の不動産担保を、入札形式で落札してもらう。そしてその落札額を返済する。

これが競売になります。

競売のメリットとしては任意売却と異なるスピード感
任意売却でいつまでも売れないくらいなら競売でさっさと売却をして、現金を手に入れたい。

そう考える債権者も多くいます。

本ケースで言えば、高抵当権位者であればさっさと競売で売り払って貰い、元本の返済をしてほしいというのが希望になるでしょう。

ただもしかすると第一抵当権順位者ですら、元本の棄損がありうる。それくらい酷い立地条件の担保というのは断言できます。

競売のデメリットは市場価格を下回る価格で売却される。

競売のデメリットそれは売却額が市場価格を下回って売却されること。(下回るからこそ、すぐに買い手がつくと言えます。)

競売が申請されると裁判所から任命された不動産鑑定士が最低売却金額を決めます。
(相場の3~7割程度が最低売却金額。)

その後最低売却額を上回る価格で入札した業者の中で、最高額をつけた業者に売却されます。
(相場の8割程度。)

相場の8割程度で物件が手に入るわけですから、競売は業者にとって旨みが大きい。

ただ本ファンドは間違いなく16億の価値がない山奥の担保。

競売になったら抵当権順位者だけでなく、中抵当権順位者も元本が棄損する恐れがあります。

重ね重ねマネオの不動産担保の評価が非常に甘かったことが招いた事件と言えます。

不動産の担保を正確に評価し、それを投資家に伝えるという大原則を守れなかったことに本件の本質的な問題があります。

maneoからついに競売に出されることが正式に発表されました!

悪夢のような川崎ファンドがついに競売にだされることになりました。

1.回収活動状況について

前回までに任意売却活動と並行して対象不動産に対する競売手続きが進行中であることをご報告しておりました。
この競売については7月3日が開札日、7月10日が売却許可決定日となっており、競売の期日を踏まえて売却活動を継続して参りました。
東京都内の大手不動産会社の系列企業につきましては、一旦、購入検討は断念するとの意思表示がございましたが、
事業者C社から競売の入札参加を案内し、現在その可否を検討いただいております。
また、不動産会社を介して検討いただている医科大学につきましては、建物のコンバージョンプランの作成
及び費用算出に時間を要しているとの報告がございましたが、競売の開札日を踏まえ、早期の検討結果の報告を依頼するとともに、
競売への入札参加を促している状況です。
なお、リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査で取組不可の回答を受けた後、
他の金融機関に融資の打診をしておりましたが、こちらも取組不可の回答を受けたとのことから検討断念となりました。
これらを踏まえますと、回収手段として最も実現を見込めるのは、従前及び現在の検討者による入札、
もしくは、これまでに接点を持たなかった新たな検討者の入札参加による競売での回収ということとなりました。 マネオマーケットのメールより

買い取りを検討しているという学校法人、医療法人に関する記載は突如として一切なくなり、大手不動産会社や医科大学に競売の案内を流す。

つまり2019年11月より売却活動を行ったが、一切進捗がなく、売却できなかった。その結果競売となった。そして担保価値を水増ししており、ふたを開けてみれば川崎のど田舎のファンドであったというのが今回の真実です。

(LTV75%、担保がある安全なファンドといっていたのにもかかわらず!)

この競売の結果、第四位以下の方は元本の全損も有り得ます。これがマネオ崩壊の本格的な第一歩とよべるでしょう。

 

maneo川崎ファンドの競売金額について!

評価額は私の予想を上回り5.3億。ただしこれは売却基準価格となります。

売却基準価格とは何か?

ではこの売却基準価格は何か?と問われれば、不動産鑑定士が査定した価格になります。

ですのでこのファンドを不動産鑑定士が評価すると5.3億の価値がある。

ではこのファンドが必ず5.3億以上で売却できるか?と聞かれるとそうではありません。

買取可能金額が最低売却額になります。

オークションでいうところの入札価格。この価格以上じゃないと購入できません。というのが買取可能金額になります。

この設定されている価格が4.2億。ですので競売での売却がうまくいった場合、抵当権順位者第二位までが元本の棄損がない!ということになります。

ただしこれは買い手が現れた場合になり、最悪の場合買い手が現れず、競売不成立になる。という可能性も十分あり得ます。

(しかしこのファンドマネオは16億で査定していましたからね。なぜここまで担保評価額と乖離があるのか明確に説明して頂きたいです。できるのであれば。)

このように抵当権高位者ですら、元本の棄損があるのにもかかわらず、安全性を歌っており、16億もの担保査定をしたマネオは決して許されません。

このようにラッキーバンクもそうでしたが、このように担保価値の水増しがおきてしまうのがソーシャルレンディング最大の問題点といっても過言ではないでしょう。

maneo川崎ファンドの競売は不買!買い手なし!

7月3日の最新情報になります。

この川崎ファンドは不買になりました。これは買い手がだれもつかなかった。

また入札もどの業者も一切なかった。ということになります。

当初私の読みでは二億程度の土地。それが売却基準価格が五億二七三〇万で、おや?っとおもっていましたが、予想通りこの土地には五億以上の価値などありません。

だからこそ入札すら一切なし!という結果になったのでしょう。(読みがあたったのは、つまりマネオよりも正確に担保を査定できたのは喜ばしいですが、万一この予想が外れていれば、抵当権順位が三位のファンドに投資していたので助かったので複雑です。ただ今後投資ファンドを決める上では、担保査定能力は大切なのでやはり正確に査定できてよかったというべきでしょうか?)

7月22日までに買い手がつかなければ、競売は不成立

ただ率直な感想を述べると、この価格では買い手はつかないでしょう。

この土地に三億以上のお金をだす人間は皆無。重ね重ね担保査定がいい加減であったことが悔やまれます。

maneoの川崎ファンドの競売の公示を確認しました。

公示を見た限り、本当にぼろぼろな建物。

開発許可を得ているのかわからないような違法建築に近い物件でした。

私は当初二億程度と予測していましたが、それを下回る可能性すらある物件だと評価せざるを得ません。

7月31日のメールより4億ですら売れずに、競売が不成立であったことが公表されました。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回ご報告いたしました競売につきましては、入札が無く不成立となり、特別売却についても不成立となりました。
これを受け、競売手続き上は、再度の入札条件や開始日を決定していくことになります。
この手続きには一定の期間を要することから、事業者C社は競売と並行して、従前の検討者に対し再度検討を依頼するとともに、
新たな購入希望者の探索にあたっております。

マネオ債権回収メールより

結論を言ってしまえば、4億ですら売れませんでした。特別売却でも売却できませんでした。

ですので抵当権順位者3位以下の全損はほぼ確定的。2位も大幅毀損。1位ですら債権の回収ができない可能性がある。というとんでもない担保評価を誠実に行わなかったファンドです。

ただ本ファンドの投資家に罪は一切ありません。

業界最大手、今まで元本の毀損がほとんどなし、各種VCがついている。

と信頼できる要素が当時はあったマネオがここまで担保査定を誠実に行っていなかったと見抜くのはまずどう考えても不可能です。

 

この物件を一六億と評価したマネオは有り得ませんし、債権回収能力もありません。(だからこそ今現在遅延の連発なのでしょう。)

 

追記!maneo滝本氏の株式が藤澤氏が率いるNLHD社に譲渡されました。

maneo前社長の滝本氏の株式がほぼ全て藤澤氏に譲渡されることになりました。今後maneoはNLHD社の藤澤氏と業務提携しながら、業務改善に取り組むことになります。

絶望的な川崎ファンドはmaneoの債権回収能力では不可能。

進展がある。こういった意味ではmaneo投資家にとって朗報といえます。

 

Jトラスト傘下のパルティール債権株式会社は債権回収のプロ集団

maneoと異なり、Jトラストは債権回収の実績があるプロ集団です。

 

正確に言うとJトラストの傘下にあるパルティール債権株式会社が債権回収のプロになります。

 

一向に進展しないmaneoにまかせるよりもよほどいい結果になる。

 

具体的に申し上げれば、実際回収可能なファンドは個別で回収を行う。そして川崎ファンドのように全く回収の見込みがないファンドは債権譲渡という形で平等分配になる可能性が相当高い。

何にせよ一切進展しないmaenoに任せるよりもよほど良いとは私は思います。

 

当ブログをよんでくださるはしも2様と私は同一の見解です。

予想もしていなかったところが出てきたものですね。
「投資家の元本回収の最大化を図るため云々・・」と、ほざいていつまでも進展しなかった状況からは前進することを期待します。
が、おそらく冷徹に、粛々と、切るところは切ってくることでしょう。
それでも何も進まないよりはマシだと思いますね。

maneがJpartnersの傘下に!maneoの期失ファンド一歩前進か!?より

はしも2様コメントより

冷静に切っていく。これは川崎ファンドとその他ファミリーのファンドになります。

じゃあ具体的にどこのファンドが当てはまるの?と聞かれれば以前の記事の再起になってしまうのですが、マネオ&マネオファミリーで不正を行ったファンド一覧がその対象として該当します。

maneo本体で言えば、川崎ファンド。その他ファミリーの不正が起きたファンドが気になる方は下記の記事をご参照ください。

maneoファミリー&maneo本体は債権回収に対して一向に動いていない理由

再度本記事の要点を言ってしまえば、

1 マネオ自身が年利15%で貸し付けを行いたい為、ファンドを組成。

2 担保とした土地の真の価値は2億程度。にもかかわらず16億と担保査定をし、無謀な融資を実行。

3 しかし融資先のがマネオより上手。一度の返済もせず、飛ぶ。

4 残されたのは2億以下の土地。だが12億貸し付けいる。間違いなく焦げ付く状況になってしまった。

5 ノーリコースローンでファンドを組成している為、担保を渡せば融資先からこれ以上のお金の請求ができない。

これから導き出される答えはなんでしょうか?

上記maneo川崎ファンドの結末はおそらくサービサーへの売却。

上記のファンドが回収が非常に難しいファンドとなり、おそらくサービサーへの売却という結末を迎える。ただこれによって損益通算ができ、確定申告で多少取り戻せる。

サービサーへの売却は非常に腹が立ちますが、何も進展しないよりはマシでしょうね。

無論maneoマーケットに対しては当然思うところはあります。ですが再度になりますが何も進展しないよりも遙かにマシ。

サービサーへmaneo川崎ファンドが売却された場合どうなるのか!?

一気にその可能性が高まってきました。

川崎ファンドがサービサーへ売却された場合、考えられる通常のシナリオは債権の平等分配。

つまり抵当権順位関係なく、出資者でお金が分配されます。

私自身の立場としては抵当権順位が3位のため、回収は絶望的。そのためサービサーへ売却が行われた場合、0%の返済から、10%程度返ってくる可能性があるため、まだありがたいシナリオになります。

なぜ10%程度なのか?と聞かれるとこれはあくまで読みですが、2億弱(1,6億程度)でサービサーへ債権譲渡された場合、

1,6億÷16億=約10%

しかし競売で売られた場合、1,6億の場合抵当権順位1位しかお金が返ってこないため、抵当権順位3位である私は絶望的と言えます。

個人の立場から言えば、サービサーへの売却で平等分配のがありがたいですが、抵当権順位1位の方からすれば、たまったもんじゃないでしょう。

さらに私も出資しているとはいえ、5万円だけですからね。(私にとっては大金ですが。)

maneoに対して、非常に腹正しいですが、どうにでもなるリカバリーがきく金額です。ですので事態を冷静に見守りたいと思います。

 

追記!川崎ファンドは再度競売にかけられる可能性があり!

これはあくまで速報ですが、再度競売にかけられる可能性があります。

本ファンドは公共使用でない限り、いちいち行政の許可が必要になるファンド。

また特別売却でも売れなかった。これを考えれば2億以下で売却される可能性も十分でてきました。

つまり抵当権順位1位ですら、元本の棄損の恐れがある。

これが本当に担保を正確に査定していた会社でしょうか?

<追記>

再度競売にかけられるのも売却に失敗しました。

川崎ファンドは再度競売にかけられるも不買!さらに特別売却でも売れず!

また今後はパルティール債権回収株式会社が担当することになりましたが、まあどのような手段を用いようともこの物件が投資家が納得する価格で売れるはずがありません。

私は5万円だけなので、すでに諦めがついていますが、100万単位で投資された方は納得いかないでしょう。

 

maneoマーケット株式会社(以下、「maneoマーケット社」といいます。)は、パルティール債権回収株式会社(以下、「パルティール社」といいます。)との業務提携契約を締結いたしました。
これを受け、事業者C社はmaneoマーケット社及び当社と合意の上、本件債権回収の早期解決を目的として、11月18日にパルティール社へ回収業務を委託いたしました。
今後当社及び事業者C社は、パルティール社の回収業務に協力し、本件債権回収を図ってまいります。

販売促進策として実施しておりました医療法人へのダイレクトメールの送付及びテレコールにつきましては、競売の開札までを目安として11月中旬で終了しております。
現時点で反響はありませんが、これまでの営業活動により問合せがありましたら、応対をすることに変更はございません。

10月30日から入札が開始された競売につきましては、落札者が現れず不売という結果となりました。
これ以降は、競売手続き上において入札によらず購入者を募る特別売却という手続きに入ります。
現在は特別売却の期間の決定を待つ状況であり、次回のご報告においては明確にお伝えできる見込みです。
現時点では、競売による回収が一番具体性のある回収方法となっております。

パルティール社には、本件概要及びこれまでの回収経緯の説明を終え引継ぎいたしました。

(太字は私が付けました。)

これで前回と合わせて計2回競売にだすも、いずれも失敗したことになります。

再度になりますが、本ファンドは16億の業者買取価格といっていたのにもかかわらず、3億でも売れず。これによって抵当権順位1位(2億円分)ですらお金が返ってこない可能性が出てきました。(本当に担保査定を一切しなかったのでしょう。)

競売は何度までかけられるのか?

これほど競売に失敗すればあと何回競売できるのか?というのが多くの人が気になってしまうでしょう。ですのであくまで原則論ですが、残りの競売可能数について追記したいと思います。

 

期間入札と特別売却[編集]

強制競売が決定すると、まず裁判所の執行官による査定が行われる。この査定により最低売却価格が決定する。その数ヶ月後に、2週間から1ヶ月の間で定めて期間入札が行われる。この入札は個人、法人を問わず保証金を裁判所に支払えば誰でもできる。

期間内に入札がなかった場合、特別売却となり先着順での落札となる。特別売却でも売れなかった場合、査定を再度行い、最低売却価格を下げて期間入札が行われる。この繰り返しは現状3回が限度で、3回競売にかけて売れなかった不動産は、裁判所が債権者に対し競売中止の通知を出すことになっている。

wikipediaより

すでに一回失敗している。さらに今現在も通常の競売に失敗し、特別売却で買い手を探している。ですのでこの特別売却にも失敗した場合競売ができるのは次で最後。

おそらく次は今まで以上に低い価格で物件が出されます。(3億でも十分低いですが。)

これによって抵当権順位1位の方ですら、満額帰ってこない。これくらい恐ろしいファンドであることをご理解いただけたでしょうか。

パルティール債権回収株式会社は相当優秀なのですが、本ファンドの回収は厳しいでしょう。(パルティール債権回収株式会社と関連があるSAMURAI証券では今現在口座開設のみでamazonギフト券1000円分もらえることを付記しておきます。)

SAMURAI証券は信頼できる私のメインの投資先の一つなのですが、その信頼性が気になる方は下記記事をご参照ください。(正直かなりおすすめです。)

SAMURAI証券の評判徹底解説!おすすめor危険?お得なキャンペーンはあやしい?

上記記事をご参照ください。

maneoの川崎ファンドの競売が3回失敗しました。(3回不買)元本割れは決定的!

ついに指摘してきた通り、再度売却に失敗。これによりもう競売にだすことができず、任意売却のみでしか売れなくなります。

ただ散々指摘してきた通り、この市街化調整区域のファンドを買いたがる不動産業者は皆無。

これによりmaneoの川崎ファンドの元本割れは決定的になりました。本当にこの土地を16億と査定した意味が分かりません。

競売情報より

投資家としてはこのように担保査定を行わない業者を避け、担保査定を正確に行う業者にのみ投資を行う。これが唯一と防御策といえます。

川崎ファンドに関してパルティール債権回収株式会社が貸金返還請求訴訟をおこしました。

これが唯一の突破口なんじゃないんですか?

絶対に売れないような土地のファンドです。詳しくはmaneo(マネオ)川崎ファンド競売失敗!元本割れ!20億遅延今後どうなる?サービサー売却か!?

上記記事をご参照ください。

 

1.回収活動状況について

本件回収活動状況について、パルティール社より報告を受けた内容をご報告いたします。
対象物件に対する第3回目の競売入札が2月5日~同月12日まで行われました。開札結果は不売でした。
この結果を受け、同月27日からの特別売却手続きに移行いたします。
競売手続きは続行いたしますが、あわせて、パルティール社から不動産事業者CU社に対して貸金返還請求訴訟を提起いたしました。
第1回口頭弁論期日は3月18日となります。

maneoマーケットのメールより

第1回口頭弁論期日は3月18日とのこと。

状況がわかり次第再度記事にしていきたいと思います。

貸金返還請求訴訟が勝訴するかどうかは契約書などを見なければ解りません。

個人的には(というより全投資家は)パルティールが勝訴して頂き、投資家資金を取り戻す。というのが理想でしょう。

貸し付け先であったA社も市街化調整区域で担保価値などないことをわかった上でmaneoのコシオ氏&滝本氏の無知を利用し、まんまと16億をせしめて、一度も返済しなかったわけですからね。(そしてmaneoはその事実を5ヶ月隠しました。この時点で投資家に対して誠実さのかけれもありませんが。)

A社も悪意の塊であったと言えます。

ただし法律面は話が別。契約書に担保が市街調整区域であり、ノンリコースローンであると明記されていればもうどうしようもないんじゃないんですかね?

ですがコシオ氏やmaneoを錯誤させたという明確な証拠があれば話がべつ。

A社が告知義務違反やmaneoを錯誤させた。その他法律違反があるのを期待したい。

投資家資金が取り返せるかどうか。それは裁判所が告知義務違反を認めれてくれるかどうかにかかっています。

本当にとんでもないファンドをmaneoは組成してくれました。担保査定をせず、遅延の事実を5ヶ月以上隠して社是が誠実ですか。

信じられない会社ですね。

そしていえるのはマネオ前社長が退任し、パルティール債権回収株式会社が債権回収を担当することになって大分maneoの債権回収が納得できる形で見える化したこと。

前maneoであれば貸金返還請求訴訟など法律のことを一切知らなかっただろうし、行動できませんでした。それに比べれば賛否両論もありながらも、パルティール債権回収株式会社が債権回収を担当してくれて本当によかったな。というのが私の感想です。

また本件で投資家が忘れてはいけないのはmaneo本体は一切回収に対して何ら実績があげられなかった。だからこそSBIソーシャルレンディングが問題発覚時、すぐに動きだし、多くの投資家が納得いく形で債権回収をおこなった実績が光ります。(このような危機にこそ、その業者の実際の能力がはかれるという証明になります。半年以上なにもせず、競売に持ち込み、さらに不買となったマネオとは全く異なると言えます。)

具体的にmaneoの不動産ファンド延滞時と、SBIソーシャルレンディングの延滞時の対応を比較していきたいともいます。

SBIソーシャルレンディングは延滞時どのように対応したのか?

一方SBIソーシャルレンディングは2018年7月に発生した不動産バイヤーズローンの遅延をすぐに投資家に報告。(報告まで4か月以上かかったmaneoと大きく異なります。)

その4ヶ月後には元本の90%を回収しました。

それまでの分配金を合わせれば、ほぼほぼ元本の回収に成功。

またここの貸し付け先はカボチャの馬車の関係であるトウキョウ運河。当初は長引くのでは?という予想もされていましたが、4ヶ月という短期間で回収に成功。

maneoとSBIソーシャルレンディングに差がついたのは当然のこと

上述の通り、マネオとSBIソーシャルレンディングには債権回収能力に大きく差があります。

だからこそかつての業界一位のマネオは凋落し(マネオファミリーの不正問題も大きな原因ですが)、今現在はファンドの募集すらできない。

一方SBIソーシャルレンディングは業界一位に躍り出た。

これは当然の帰結と言えます。

SBIソーシャルレンディングが更に業務の幅を広げる!maneoとの差はより明確に!<追記>

<追記 9月16日>

もはや圧倒的に差がついているmaneoとSBIソーシャルレンディングですが、更に差がついたことを実感する出来事がありました。

SBIソーシャルレンディングが玄海インベストメントアドバイザーと霞ヶ関キャピタル株式会社との業務提携が発表。

GIA、SBISLの2社は、これまで、ソーシャルレンディングを活用した協業ローンファンド(愛称:「かけはし」、「かがやき」※5)を組成し、累計で約253億円(2019年7月末時点)の融資を行うことで、再生可能エネルギーの普及に貢献してまいりましたが、今般、不動産本来の価値を引き出すプロデュース力に定評があるKSMが新たに参画し、不動産分野、特に、宿泊施設の充実による観光産業の発展を企図としたアパートメントホテル開発において、ソーシャルレンディングを活用した新たな資金調達スキームを開始することとなりました。

これにより、SBISLはアパートメントホテル開発の用地取得段階における資金需要に応えるとともに、投資家のお客様に新たな投資機会を創造し、KSMは今後設立するファンドに向けた良質な開発案件の獲得機会を得ることとなり、KSM、GIA、SBISLの3社は、投資家のお客様の期待と観光産業の発展への期待に応えてまいります。

SBIソーシャルレンディング公式サイトより

今回の発表の要点としては、SBIソーシャルレンディングはメガソーラーファンドだけでなく、不動産事業にも力をいれるということ。

玄海インベストメントアドバイザーは太陽光発電などの自然エネルギーが強み。

一方霞ヶ関キャピタル株式会社は不動産開発や不動産コンサルティングが強みです。

ですので要は自然エネルギーファンドがメインであったSBIソーシャルレンディングですが、不動産事業も大きな柱に今後なっていく。ということになります。

ソーシャルレンディングのファンドの多くは自然エネルギーor不動産ファンド。

その日本の柱のうち、弱かった不動産部分が強くなっている。これによりSBIソーシャルレンディグが業界で圧倒的な業界NO.1になっていくのは間違いないでしょう。(かろうじて食らいついていけるのはクラウドバンクでしょうね。それでも業界1位はSBIソーシャルレンディングに間違いないでしょうが。)

 

 

最後にSBIソーシャルレンディングのメリット、デメリットについて解説したいともいます。

 

SBIソーシャルレンディングのメリット、他のソーシャルレンディング業者との比較


超大企業のSBIグループのソーシャルレンディング部門SBIソーシャルレンディング
東証一部上場企業のSBIを親会社にもつ事業者として信頼できる会社です。

SBIソーシャルレンディングの評価ポイント

東証一部上場企業の親会社をもつ。

つまりコーポレートガバナンス体制やコンプライアンス体制が抜群。

みんクレ事件やラッキーバンク事件からの踏まえなければいけないことは事業者が親族に貸し付けるということが簡単にできてしまうこと。
逆に言えばこういったコーポレートガバナンスがしっかりしている会社は不正ができません。

金融庁の監査にもしっかり対応していますし、事業者リスクは現時点で1位(一番安全)といっても過言ではありません。

<追記>

2019年にはついにSBIソーシャルレンディングが業界最大手になりました。(一月あたりの募集額において。)

要因としてはやはり

1 バックにSBIという超巨大グループがついているという信頼性。

2 今までの実績(延滞案件での債権回収という面も含む。)

3 TVなどでもCMをうつなどの積極性。

上記3点にまとめられます。今後もSBIソーシャルレンディングには業界最大手としてソーシャルレンディングを引っ張っていって欲しいですね。

 

SBIソーシャルレンディングのお勧めの投資法!

不動産ディベロッバースファンドやメガソーラーシリーズ
しっかりとした償還実績もありますし、担保もしっかり取ってあります
問題は5億程度であれば10分程度で集めてしまう投資倍率の高さでしょうか?
私もサラリーマンなのでクリック合戦になってしまうと参加できなくて投資できないことが多々あります。

とはいえそのクリック合戦がSBIソーシャルレンディングへの信頼であるとも言い換えられます。

そしてSBIソーシャルレンディングは2019年に一月あたりの募集金額1位を達成しました。他の業者と比較してもSBIソーシャルレンディングの信頼性は段違いと言えます。

2019年も業界を引っ張ってくれることを非常に期待しています。

SBIソーシャルレンディング公式サイト

maneo川崎ファンドに対する結論としては?

結論としては結局maneoは投資家のことを軽視していましたし、金融も世間の他の会社を軽視していまいした。だからこそA社の

ただし担保価値の査定を一切行わないというやってはいけません。

特に市街化調整区域などは調べればすぐにわかります。ノンリコースローンなど恐ろしいことをするのであれば、なおのこと担保についての情報収集はマストになります。

一方投資家はソーシャルレンディングのため担保が確認できない。ですので業者から与えられる情報を信じるしかなかったのですが、信じた結果が今回のような事態に繋がってしまいました。

またこれらはすべてノンリコースローンのため、貸し手にこれ以上求償することはできません。

だからこそmaneoの遅延案件は非常に危険だといわれるのです。

Rimple(リンプル)はなぜmaneoと異なり担保査定を正確に行っているといえるのか?

Rimpleは不動産投資型クラウドファンディング業者に分類されます。

ではまずこの不動産投資型クラウドファンディング業者はどういったものなのか?ということについて解説していきたいと思います。

不動産投資型クラウドファンディングとは?

通常の不動産投資であれば個人が物件にたいして投資を行いますが、不動産投資型クラウドファンディングであれば、出資者を募り、共同で物件を購入することになります。

ですので少額から(1万円から)投資をすることが可能。このように敷居が低いのが不動産投資型クラウドファンディング業者の特徴です。

また今回の話のテーマとなるRimpleもそうなのですが、不動産クラウドファンディング業者は劣後出資者として(この劣後出資者の意味も後ほど解説します。)出資しています。

そのため事業者と投資家が同じ方向を向いているセイムボート(同一の船。売却という出口に向かい運命共同体です。)。事業主も出資している以上、投資が失敗したら事業主も損します。

ですので真剣に売却に向かう。この点で個人でのよくわからないワンルームマンション投資をすすめてくる不動産会社やソーシャルレンディング業者と異なります。

不動産クラウドファンディング業者は不動産特別法の管理下に置かれているのが特徴!ソーシャルレンディングと異なる

より法制度がすすんでいる不特法に管理されており、情報開示性に問題がありません。

理由は明確で、投資家が物件を確認できるから。(やはり今年は不動産型クラウドファンディングが躍進する年になるのは間違いなしと言えます。)

不特法とは、出資等を受けて不動産取引を行い、その収益を分配するという事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」といいます。複数の投資家がお金を出し合って、いわゆるファンドの形態で現物の不動産に投資し、その不動産から生まれる運用収益を分配するスキーム(投資手法)です。fantas naviより

つまり不動産ファンドを小口債権化する手法をとっているのですが、この手法はソーシャルレンディングと異なり、古くからある手法です。

当然生まれたばかりの頃は、法整備もすすんでおらず、また多くの問題を抱えていました。

ですが、その問題がおきた結果、法制度を完備。今現在ではソーシャルレンディングとは比較にならないほど、不動産クラウドファンディング業者が従う不特法は不正ができないように仕組みが作られてます。

 

やはり今現在は不動産クラウドファンディングに優位性があるとはっきり断言できます。

一方ソーシャルレンディングは新しい投資法の為、法整備がまだまだ進んでいません。(だからこそみんなのクレジットやラッキーバンクの詐欺的行為ができたのでしょう。いまようやく重い腰を金融庁があげましたが。)

その為、信頼できるという明確なエビデンスをもつ業者にしか投資ができないというのが続いています。

ではそのRimpleの劣後出資者の意味とは何なのでしょうか?

Rimple(リンプル)の劣後出資者の意味とは?

そもそも劣後出資者というのはどういった意味なのかというと

優先出資者に劣後して償還を受けるという仕組み。運用の損失が劣後出資の範囲内であれば損失を全て負担する。しかし、ファンドの収益が一定額を超えた場合、劣後出資者の取り分が大きくなるなど、リスクを多く取る分、リターンも優先出資者より多く受ける仕組み。

劣後出資者について。コトバンクより

つまり損失がでた場合、Rimpleが優先的に損失を被ることになります。

そしてその額はなんと元本の30%までの劣後出資者

よって仮に万が一元本の30%を棄損したとしても、投資家が損失を被ることはありません。

つまり(1000万で購入した物件が700万でしか売れなかったとしても、損失はリンプルがこうむり、投資家は損失がでません。反対に700万以下の場合は、投資家も分配金で損害がでます。)

また東京のリーマンショック時の地価の下落率が15%。それは言い換えれば100年に一度といわれたリーマンショックが再度きたとしても投資家の元本が毀損しないと言い換えられます。(リンプルが30%の劣後出資者のため。)

投資の世界では絶対という言葉ありません。(私個人として絶対に儲かります!といって勧誘する業者があれば投資をしないほうがいいと考えます。)しかしながらリンプルは投資におけるリスクは相当低い業者の1社であると断言できます。

やはり30%劣後出資者というのは非常に強力だと断言できます。

Rimpleを運営するプロパティーエージェントは東証一部上場企業!

業界に詳しい方であればご存じだと思うのですが、Rimpleを運営するプロパティーエージェントは東証一部上場の大企業です。

また今の財務状況なのですが下記の通り。

(常に右肩上がりの素晴らしい業績ですね。)

売上額が200億あるのも有利な点でしょう。

 

サービス名 リンプル(Rimple)
URL https://funding.propertyagent.co.jp/
運営会社名 プロパティエージェント株式会社
本社所在地 東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー6F
設立 2004年
代表取締役 中西 聖
資本金 5億7,891万円(2020年1月時点)
売上高 215億円(2019年3月期)
上場有無 東証1部上場
サービス開始年月 2020年2月
参考利回り 5.0%前後(※2020年2月時点)
投資金額 1万円から
累計応募金額 0円(2020年2月時点)
運用期間 6ヶ月程度(案件により異なる)
元本毀損実績 元本毀損実績0円(2020年2月時点)

Rimple公式サイトより引用

 

ただ注目すべきは東証一部企業が運営している点。近年東証一部上場企業が倒産したケースはほとんどありません。中小零細なら突然倒産することが多々ありますがプロパティーエージェントが倒産するというのは正直考えずらい。

この点で不動産クラウドファンディング業者×東証一部上場企業×30%劣後出資者となるRimpleは投資家にとって非常に有利な業者といえます。

下記が公式サイトで無料で口座開設可能です。

Rimple(リンプル)

最低投資金額が1万円という敷居の低さもメリットの一つ

最低出資金額が1万円という敷居の低さもメリットでしょう。同じ東証一部上場企業の穴吹興産が運営するjoint αは最低投資金額が10万円ですからね。

初めて投資をしてみたい!という方にとってはこの敷居の低さは大きなメリットでしょう。

永久不滅ポイントで投資可能なのが他社にはない画期的なサービス!

セゾンカードでたまる永久不滅ポイントがリップルに投資する際にコインとして投資ができるということになります。

これをわかりやすくいってしまうと、例えば永久不滅ポイント5000ポイントをリップルで使えるリアルエステートコインに交換すると2万2千500円分のコインになります。

ですので3万円投資をしたい!という場合であれば、永久不滅ポイント5000ポイント+7500円現金で3万円の投資ができるようになる。

なぜこのサービスが可能なのか?といえばプロパティーエージェントが東証一部上場企業で信頼されており、セゾンカードと提携できる力を持っているから。

これは投資家にとってありがたいですね。(仮にセゾンカードをもっていなくとも、セゾンと提携できるほど信頼性が高いというのは、Rimple(リンプル)投資家にとって安心して投資ができる材料になります。)

新規投資家向けキャンペーンは行われているのか?

こちらは残念ながら行われておりません。

その理由は明確です。初回ファンドがあまりにもお得すぎてキャッシュバックキャンペーンをする必要がないから。

通常新規不動産クラウドファンディング業者は顧客を獲得するために2種類の獲得方法をおこないます。

ひとつはキャッシュバックキャンペーンなどで顧客を獲得する方法。(SAMURAI fundやクラウドクレジット、クラウドバンクがよく行います。)

もう一つは初期に投資家に圧倒的に有利なファンドを組成して、投資家を獲得する方法です。(fantas fundingやシーラファンディングが当てはまります。)

Rimpleが選んだ方法は後者。特にクレイシア新宿などはassecliの新宿都庁前ファンド並みに破格のファンドといえます。(詳しくは下記で後述します。)

予告されている通り利回り5%台であれば破格の利回り

どこも好立地ですね。私であれば利回りが同じであれば新宿と秋葉原を狙いに行きます。

予告ではこれらのファンドが年利5%ででてくるとのこと。(ちょっと信じられない高利回りです。)

本当であれば最初は採算度外視で宣伝用のファンドを投資家向けに組成するということでしょう。

例えば同じような存在感をしめす東証一部上場企業が運営するJointoα(ジョイントアルファ)の豊洲ファンドは利回り3.8%(Rimpleと同様の30%の劣後出資者です。)
これが適正利回りであり、30%の劣後出資者であるあなぶき興産が運営するため、何千万程度の募集規模であれば、人気のあまりにクリック合戦は不可避。

そのJointoα(ジョイントアルファ)のファンドと比べても破格の利回りなのがRimpleの初回ファンドとなります。

また多くの不動産クラウドファンディング業者のように申し込みをしたのち入金するシステム。

ですのでソーシャルレンディング業者のように投資ができないのに資金がロックされるというリスクは回避できます。

まずファンドの内容を解説する前に都内の不動産事情に対して一般論を記載したいと思います。

都内の好立地物件の表面利回りで4.3%あれば基本的に好条件

いわゆる山手線の内側の都心五区の物件。そして住所を確認したところ駅から遠くない好立地です。

ではまず都内の相場を確認してみましょう。

 

2.都内駅近の1ルームマンションの平均的な利回り

2017年4月に行われた不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。墨田区や江東区など、東京大手町まで15分以内(鉄道沿線)の城東地区は、4.8%、取引利回りは4.5%です。

マンション経営大学より

上記の数字は築年数を考慮にいれておりません。にもかかわらず都内の好立地であれば取引利回りが4.3%あれば十分御の字。といえるのが都内の不動産の市況です。

さらに言えば個別で不動産を購入する場合銀行からお金を借りますし、修繕費の積み立てもあります。フルローンでかりればグロス(実質利回り)は0%に近いというのもよくある話。

都内の不動産に利回り5%で東証一部上場企業が30%の劣後出資者でセイムボートとして出資する

この条件がいかに有利かお判りいただけたでしょうか?

あまり断定的なことを言うのは好きではないのですが、本ファンドについてははっきり言います。本当に利回り5%であれば超お宝ファンドです。私は絶対投資をします。

(無論都内であればどこでもよいわけではありません。都心五区の好立地がおすすめですね。)

Rimpleの初回ファンドはすべて築浅の物件なのがGreat

古ければ古いほど物件としての価値は目張りし、その結果表面利回りが高くなるのが不動産です。

ですのでいくら都内で好立地であっても築50年の物件などであれば私は全くお勧めしません。しかしRimpleの初回ファンドを調べたのですが、すべて築5~6年程度の超築浅物件。(クレイシア秋葉原、クレイシア新宿、クレイシア新宿パークコンフォート、クレイシア祐天寺)

これが利回り5%超えるんですよ。(正直この物件Rimpleさん私に売ってくれないかな。買いたいです笑)好条件ですね。

Rimple(リンプル)公式サイト

同じ利回りなら新宿ファンドが個人的におすすめ

正直もうこのレベルになってしまえばどの物件も買いです。(同じ利回りなら。利回りが異なれば別。クレイシア祐天寺が利回り5%後半になるのであればクレイシア祐天寺を購入したいと思いますし)

ただ同じ利回りなら私が買いたいのは新宿の2物件。

理由はずばり駅近で築浅。そして立地条件として新宿が今回の物件の中で一番魅力的だから。

では新宿の2物件についてsumoから情報を確認してみましょう。

Rimpleのクレイシア新宿とクレイシア新宿パークコンフォートについて

物件情報を確認するのであればやはりスーモが便利ですね。

まずはクレイシア新宿から

 

 

住所 東京都 新宿区 新宿5
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線/新宿三丁目駅 歩3分
東京メトロ丸ノ内線/新宿御苑前駅 歩6分
JR山手線/新宿駅 歩12分
種別 マンション 築年月 2016年3月
構造 鉄筋コン 敷地面積
階建 16階建 建築面積
総戸数 駐車場
建物外観
建物外観
1/4
最終情報更新日 : 2020年02月04日
※このページは過去の掲載情報を元に作成しています。

このエリアの物件を売りたい方はこちら  ※データ更新のタイミングにより、ごく稀に募集終了物件が掲載される場合があります。

賃貸クレイシア新宿

2件の情報を表示しています

イメージ 間取り 価格 専有面積 方位 入居時期
20枚の写真があります
1K 11.9万円 25.44平米 西 相談 お問い合わせする(無料)SUUMOで詳細を見る
20枚の写真があります
1K 11.9万円 25.44平米 西 相談 お問い合わせする(無料)SUUMOで詳細を見る

sumoより

そして新宿コンフォートについて

 

クレイシア新宿パークコンフォート

SUUMO掲載中

募集中の物件は9件あります ( 賃貸9件)

住所 東京都 新宿区 新宿5
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線/新宿御苑前駅 歩6分
東京メトロ副都心線/新宿三丁目駅 歩7分
都営新宿線/新宿三丁目駅 歩7分
種別 マンション 築年月 2014年10月
構造 鉄筋コン 敷地面積
階建 9階建 建築面積
総戸数 30戸 駐車場
建物外観
建物外観
1/5
最終情報更新日 : 2020年02月15日
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賃貸クレイシア新宿パークコンフォート

9件の情報を表示しています

イメージ 間取り 価格 専有面積 方位 入居時期
20枚の写真があります
1K 11万円 25.68平米 ’20年3月下旬 お問い合わせする(無料)SUUMOで詳細を見る

sumoより

どちらも築浅で駅から3分と6分。そして立地は新宿区。

1Kで11万~11.9万円と周辺相場と比べても妥当な賃料。

借り手は間違いなくつきますし、出口(売却)もこの立地条件であれば容易でしょう。

再度になりますが、このファンドが利回り5%。そして一部上場企業が30%の劣後出資者。

ちょっと不動産クラウドファンディング業者でも別格のファンドといえますね。私はしばらく他の不動産クラウドファンディング業者への投資を見送り、投資できる分はRimple(リンプル)を中心に投資をしたいと思います。

下記公式サイトで無料でメールアドレスの登録ができます。(仮会員登録が可能です。)

Rimple(リンプル)公式サイト

Rimpleへの口コミは非常に好意的

まあそれはそうでしょう。

上述の通り、投資家に対して圧倒的に有利な新宿ファンドを年利5%で組成。そして東証一部上場企業のプロパティーエージェントが30%の劣後出資者として出資する。

無論投資の世界ですから絶対はあり得ません。

ですがこのRimple新宿ファンドレベルのファンドが元本割れをするのは正直考えずらい。というのが投資家の総意でしょう。

では最後にメリット、デメリットを確認していきましょう。

Rimpleのデメリットは何?

これは一般的な不動産クラウドファンディング業者にもいえることです。

1 元本保証ではない。

2 途中解約は基本的にできない。

3 サービスがまだ開始前でファンドの詳細が不明のため、投資がおすすめかどうか断言できない。

2、3については特に詳述することはありません。1の元本保証ではない。という点ですが、個人的には東証一部上場企業の目利き力がある会社が30%の劣後出資者で元本割れを引き起こすケースは相当ひくいだろう。というのを追記しておきます。

Rimpleのメリットとしては?

1 1万円から投資ができるという敷居の低さ。

2 東証一部上場のプロパティーエージェントが運営するという運営元の安定さ。

3 事業者が30%の劣後出資者。投資家の安全性が極めて高い。

4 ポイントで投資が可能というサービスの充実さ。

5 利回りが予定通り5%であれば、破格の利回り。東証一部上場が運営して30%劣後出資者であり、5%の利回りであれば、明らかに投資家有利。(おそらく当初は宣伝用のファンドという意味合いが強い)

Jointoα(ジョイントアルファ)につづいて東証一部上場企業の大企業が不動産投資型クラウドファンディング業者に参入してきた。

これは投資家として非常に喜ぶ事態といえるでしょう。

あっデメリットとしてはこれほどすぐれたファンドを組成するのであれば、間違いなくクリック合戦が避けられない。という点でしょうか(笑)

ただこれは人気業者であれば避けられないことなので仕方がありません。(Jointoα(ジョイントアルファ)も同様にクリック合戦が避けられません。)

クリック合戦の勝利の仕方が気になる方は不動産投資クラウドファンディングクリック合戦コツ!assecli,creal,syla,fantas

上記記事をご参照ください。

Jointoα(ジョイントアルファ)とRimple

同じ東証一部上場企業としてこの2社がこの業界を引っ張って行ってくれればと心よりおもいます。

第一号ファンドの募集は3月中旬予定。クリック合戦不可避でしょう。

3月中旬に第一号ファンドが何点か募集されるとのことです。

ですので2月末~3月上旬までに口座開設を済ませて置き、クリック合戦に備えるという戦略をおすすめします。(間違いなく人気業者の1社になる。)

今回の記事のメインテーマとなったRimpleは下記公式サイトより無料で口座開設可能です。(初回ファンドに備えるため、はやめの登録がおすすめです。)

Rimple(リンプル)公式サイト

また最後に利回りも8%台のファンドがあり、そこそこ高利回り。しかしながら屈指の信頼性を誇る業者について解説したいと思います。

クラウドリアルティは屈指の投資先!なぜおすすめできるのか?

不正をおこなったソーシャルレンディング業者と異なり、クラウドリアルティは三菱UFJなどの超大手企業から出資を受けているため、株主構成をみても不正が起きるというのは考えられませんし、数年後の上場を見越しVC(ベンチャーキャピタル)から多額の融資を引き出すという動きをおこなっています。

詳しい解説が気になる方はクラウドリアルティの評判は?1万円プレゼント?詐欺の可能性がある怪しい業者なのか?徹底解説!

上記記事をご参照ください。

要点をまとめてしまうと下記の通りになります。

クラウドリアルティの株主構成をご覧ください。

主要株主 経営陣
カブドットコム証券株式会社
グローバル・ブレイン5号投資事業有限責任組合
新生企業投資株式会社
株式会社新生銀行
FinTechビジネスイノベーション投資事業有限責任組合
みずほ成長支援第2号投資事業有限責任組合
三菱地所株式会社
株式会社三菱UFJ銀行
三菱UFJキャピタル6号投資事業有限責任組合 クラウドリアルティより

どれも日本有数の屈指の一流企業ですね。

特に三菱UFJが株主になっているのがすばらしい。というのもメガバンはVCと出資する際、私のような個人投資家とは比べ物にならないほどその業者を徹底的に調査します。

その調査をしたうえで問題がなかった。これがまずクラウドリアルティへの信頼性が他の不正をおこなったソーシャルレンディング業者とは異なることの証明になります。

 

また調査したところ、多額の広告宣伝費を支払っています。

なぜこのような大型キャンペーンが打てるのか?と聞かれればクラウドリアリティは上記ベンチャーキャピタルから多額のお金を引っ張ってこれているから。

正直数年後の上場を見据えて、今現在はお金をばらまいて顧客を確保している段階でしょうね。IPOしてしまえば莫大な利益になります。

ただそのような背景は我々の投資家とって大した話ではありません。

眼前にある事実としては、信頼できる業者がクリック合戦なしで投資ができるという事実です。

クラウドリアルティについては下記が簡単なまとめです。

クラウドリアルティは今後間違いなくソーシャルレンディング業界を引っ張っていく1社となる

不正リスクから飛躍し、上場の可能性について記事にしましたが、投資家の立場からいえば、クラウドリアルティは投資家登録をしておくべき業者の一つと言えます。

理由としては簡単に言えば下記6点

1 クラウドファンディング業者。そのため、貸付先が明示されているファンドがある。(他の不正をおこした業者のように身内に貸し出しているというのはあり得ない。)

2 社長鬼頭氏は東大ボスコン出身というエリート。そして不動産の証券化などにたずさわっていたことからも不動産ビジネスを行うのは納得。

(東大→ボスコンというスーパーエリート)

3 三菱UFJなどのVCからすでに3.5億の出資を募ることに成功。VCは個人投資家とは比べ物にならないくらい出資先を調査する。その調査を通ったことが信頼の証。

4 キャンペーンは上場するための顧客獲得の可能性が非常に高い。

5 社長の鬼頭氏は不動産を多く手掛けており、今後VCと連携しつつ魅力的なファンドを組成してくれる。

6 今後知名度の向上とともにクリック合戦が避けられなくなるが今現在はクリック合戦なしで投資ができる。にもかかわらず利回りも8%台というファンドも存在する。(超高利回りではないが高利回りといえる。)

投資家の立場から言えば屈指の好条件の業者と言えます。

またこのキャンペーンだけでなく、投資する地方の名産品プレゼントキャンペーン既存投資家にも多くキャンペーンを組成してくれる点も魅力。

やはりUFJなど巨大なVCから資金調達ができるというのが投資家にとって圧倒的に有利な条件と言えます。

(早速私も投資家登録を行いました。)

私自身のCrowdRealtyの査定はランクSSS。積極的に投資をしても問題ない業者と断言できます。(さらに大阪ファンドなどでは万が一売却できなかった場合、出資先が買い取りを行うというスキーム。とことん投資家保護が図られているといえます。)

下記公式サイトより無料で口座登録可能です。

CrowdRealty公式サイト

当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか?安全性が高いのか?ということについて下記にまとめました。

是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。

信頼できるおすすめのソーシャルレンディング&クラウドファンディング業者

こちらが当ブログ一番の人気記事のお勧めできるソーシャルレンディング業者の一覧です。

ソーシャルレンディング比較!おすすめ業者ランキング!

おすすめできるソーシャルレンディング業者のおすすめファンド一覧

ソーシャルレンディング業者別のおすすめファンドになります。どれも信頼できる優秀な業者の優れたファンドについての解説になります。

ソーシャルレンディング利回り別おすすめ業者ランキング

ソーシャルレンディング安全でリスクが低い低利回りおすすめ業者ランキング

ソーシャルレンディングファンド比較!業者別お勧め優良ファンドはこれだ!

ソーシャルレンディングで高利回りお勧め業者ベスト3!

不正を起こすソーシャルレンディング業者の特徴

みんなのクレジットやラッキーバンクのような業者に引っかからないために、気を付けなければならない点をまとめました。ご参考にしてください。

危険でリスクが高い不正を行うソーシャルレンディング業者の特徴!信頼できる業者の見極め方!

記事を参考にして頂ければ幸いです。

また下記がクラウドリアルティの公式サイトになります。

 

CrowdRealty公式サイト

(今年1番おすすめの業者の1社)

 


こちらが業界NO.1のSBIソーシャルレンディングの公式サイト

SBIソーシャルレンディング公式サイト

またRIMPLEは初回ファンドが屈指の優秀さをほこると断言できます。(下記公式サイトより無料で口座開設可能です。)

Rimple(リンプル)公式サイト

 

 

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コメント

  1. jun より:

    色々な方に相談した結果、以下の考察でおりますので、
    ご指摘ありましたら何卒お願いしたいです。

    現在の期失の増加の1つの原因は
    金融庁を意識して安易なリファイナンスをしなくなってることがあると思います。

    期失となった場合に担保評価がもともといい加減なため、
    売却の長期化だったり、元本割れが発生している現状です。

    今後も期失は発生するでしょうが、
    そもそも詐欺企業ではないので、
    リクレ社主導で何とか返済や回収に尽力してくれると考えています。

    マネオは上場企業の株主があり、
    スポンサーも複数企業の打診から選定中とのことです。
    新社長体制で今後もビジネスをする意思があり、
    これだけのユーザー数を抱えた企業なのでそれなりに価値は有るため、
    経営陣もなんとか存続させたいと考えているはずです

    最近の案件数は応募が激減しているが、
    マネオのビジネスモデルでは仲介料が減ることくらいと、直近決算の黒字ということもあり、
    当面は破産することはない分の企業体力があると思います

    グリフラの訴訟の件は判決でるため
    1年以上はかかると思われるため、すぐに2種免許を没収はないと思います

    なので長期戦で精神困憊との戦いになりますが、
    償還や回収された資金は順次引き上げる予定です。

  2. yua より:

    公告みた限りでは開発許可得てない違法まがいな建築
    その上建物はぼろぼろ
    1億でも売れないと思いますよ。

    • tanabe54 より:

      yua様

      コメントありがとうございます。
      私も確認したのですが、あのぼろぼろの建物が本当に五億で売れるのか?
      と疑問に思っていました。

      専門家の鑑定では二億に行かない程度。
      おそらく抵当権1位以外は全損でしょうね。

  3. じゅんいち より:

    いつも読ませていただいております。
    先月のマネオからのメールだと2度目の競売の調整に向けて動いているようですね。

    バルクになった場合に、投資家間の順位関係なしに平等分配となる根拠が分からなかったのでご教示頂けませんでしょうか。
    よろしくお願いします。

    • tanabe54 より:

      じゅんいちさま

      お世話になっております。
      サービサーへ売却した場合、一般論として平等分配になるかと思います。
      何卒よろしくお願いします。