maneo(マネオ)の担保で投資家が大損する理由!川崎、沖縄で担保査定せず!元本割れは決定的!

maneo

はいどうもエニートです。

今回はmaneoはなぜ担保査定を行わなかったのか?(行えなかったのか)ということについておそらくこれが理由だろうな。というのが分かりましたので解説していきたいと思います。

結論を言えば、実地検分などを一切せず、担保の確認をしなかった。ただそれだけだと説明がつかないほどmaneoの担保査定と実際の土地の価値が異なります。

ではなぜこれほどまで異なるかといえば、積算価格を誤った使用法でつかったため。これが大きな原因でしょう。(積算価格とは路線価×土地の広さ。本件について詳しい内容については後述します。)

Contents

maneoが川崎&沖縄ファンドの担保査定で使用した誤った積算価格の使用法とは?

私も含めてでしょうが、maneoの川崎ファンドにしても、沖縄ファンドにしてもmaneoが下した担保価値と実際の担保価値に大きな乖離があるのが不思議でしょうがない。と思っている方は多いでしょう。

ただmaneoの担保評価を実際の担保を見ず、無条件にその地域の積算評価法を用いていたとしたらある程度はあり得るな。と私は思います。(無論やってはいけないことです。担保価値を査定するのであれば、ここの土地を調査するのはマスト。それをmaneoは怠りました。)

積算評価法とはいったい何?

簡単に言ってしまえば、土地の積算評価額と建物の積算評価額を合算して、不動産価値を算出する方法。

まず、前提としては土地の前面道路の路線価×面積。で決められる。

その路線価は毎年7月に国税局が定めます。

ただし、地方や郊外の不動産は、前面道路の路線価が設定されていない地域が多い。その場合は近隣の公示地価を路線価の代わりに使うことがある。そしてその公示価格は国交省がそのエリアを代表する標準地を選定し、価格を公示します。

つまりmaneoの川崎や沖縄はその土地の路線価ではなく、国交省が代表する標準値を路線価としてそれ×面積で担保評価をしてしまった。

借り手である業者がmaneoの無知さを利用し(無論maneoにも十分責任があります。)、標準値を路線価としてmaneoに説明した。

これがmaneoの担保価値が実際の担保価値と乖離している大きな理由の一つでしょう。

maneo川崎ファンド、沖縄ファンドとも公示価格で担保査定を行ってしまった可能性が十分ある

具体的にいえばmaneoの川崎ファンドは市街化調整区域であったため、公示地価は使えません。沖縄ファンドも地域保林計画地域。こちらも同様に公示価格は使えません。

ですが土地の鑑定について何も知らないmaneoのコシオ氏やイシコ氏(お二方も責任をとらず退職されたようで。)に対して路線価を示し、それ×広さで担保価値を主張し、まんまと融資を引き出した。これが一番あり得るシナリオでしょう。

ではmaneoの川崎ファンドの市街化調整地域、沖縄ファンドの地域保林計画地域について解説していきたいと思います。

maneoの川崎ファンドが市街化調整区域というのが売却を更に難しくしている。

市街化調整区域というのは簡単に言ってしまえばそこに建物建てないで~。住めるようにこれ以上しないで~。

と国から指定されている区域です。

何故そんな区域が存在するのか?と聞かれれば人が住むという以上、インフラ整備(電気を通したり、水道を通したりすること)がマスト。

当然それらにはコストがかかります。

国としては人々がまとまって住んでもらってそういったインフラ整備は一気にやりたいのが本音。

ですので人が多く住んで欲しい地域(市街化調整区域外)と田舎だしこれからインフラ整備したくないなぁという地域(市街化調整区域外)に別れます。

と簡単な解説になります。より詳しくは下記引用をご参照ください。

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定されるということを頭に入れておきましょう。

イラスト
物件広告などから、欲しい土地の地域を確認しておこう

さらに住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合も。その分の負担は自費になるので注意が必要です。

SUMOより引用

図の様な木が生い茂っている(住みたくもなさそうな)地域を想像していただければと思います。

maneoの川崎ファンドは市街化調整区域に指定されている

市街化調整区域というのは建て替えを含めて、何かするのにもいちいち行政の許可が必要。

(大げさに言ってしまえば釘を一本打つことすら)

ただ許可さえ取れれば(取るのもハードルがあります。)立て替えは可能。

ただひとつお聞きしたいんですけど、川崎の麻生の田舎の許可が取れるかどうかすらわからない土地を買いたいと思う方がいらっしゃるでしょうか?

私であればそんな面倒だと思うことをしてまで、この土地欲しくありません。

川崎の市街化調整区域の開発に関して川崎市の見解を確認しよう。

こちらが川崎市の市街化調整区域に対する見解になります。

川崎市では、昭和45年6月10日に都市計画法の規定に基づいて、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るために、都市計画区域について市街化区域と市街化調整区域に区域区分を行っています。

市街化調整区域は、都市計画法において、「市街化を抑制すべき区域」として定められていますので、原則として開発行為(建築物の建築のための土地の区画形質の変更)や建築行為(建築物の新築、改築など)を行うことはできません。

市街化調整区域内で土地利用をお考えの方は、あらかじめ宅地審査課までご相談ください。より詳しく都市計画法等の法規制や手続きについてご説明します。

なお、都市計画法の手続きを行わずに開発行為や建築行為を行った場合には、都市計画法の規定に基づく処罰の対象となりますので、十分にご注意ください。

川崎市HPより

(太字は私がつけました。)

さてこれがmaneo川崎ファンドの市街化調整区域の現実となります。

これ本当にほしい人いるんですかね?病院として転用できればもしかしたら可能性があるかも知れませんが、率直に言ってしまえば難しい(というか絶望的。)なんじゃないんですかね。

私自身は5万円しか捕まっていないので、そこまで絶望的な気持ちになっていませんが、このファンドに多額の投資をされている方は気が気じゃないでしょう。

このようなファンドを組成し、担保査定を一切行わなかったmaneoの責任は大きいと言わざるを得ません。

川崎ファンドの売却額が2億を下回って、抵当権順位一位ですら元本棄損する可能性は十分あり得る。

すでに競売に2回失敗しています。

今回はその内容を復習したいと思います。

また今後はパルティール債権回収株式会社が担当することになりましたが、まあどのような手段を用いようともこの物件が投資家が納得する価格で売れるはずがありません。

私は5万円だけなので、すでに諦めがついていますが、100万単位で投資された方は納得いかないでしょう。

 

maneoマーケット株式会社(以下、「maneoマーケット社」といいます。)は、パルティール債権回収株式会社(以下、「パルティール社」といいます。)との業務提携契約を締結いたしました。
これを受け、事業者C社はmaneoマーケット社及び当社と合意の上、本件債権回収の早期解決を目的として、11月18日にパルティール社へ回収業務を委託いたしました。
今後当社及び事業者C社は、パルティール社の回収業務に協力し、本件債権回収を図ってまいります。

販売促進策として実施しておりました医療法人へのダイレクトメールの送付及びテレコールにつきましては、競売の開札までを目安として11月中旬で終了しております。
現時点で反響はありませんが、これまでの営業活動により問合せがありましたら、応対をすることに変更はございません。

10月30日から入札が開始された競売につきましては、落札者が現れず不売という結果となりました。
これ以降は、競売手続き上において入札によらず購入者を募る特別売却という手続きに入ります。
現在は特別売却の期間の決定を待つ状況であり、次回のご報告においては明確にお伝えできる見込みです。
現時点では、競売による回収が一番具体性のある回収方法となっております。

パルティール社には、本件概要及びこれまでの回収経緯の説明を終え引継ぎいたしました。

(太字は私が付けました。)

これで前回と合わせて計2回競売にだすも、いずれも失敗したことになります。

再度になりますが、本ファンドは16億の業者買取価格といっていたのにもかかわらず、3億でも売れず。これによって抵当権順位1位(2億円分)ですらお金が返ってこない可能性が出てきました。(本当に担保査定を一切しなかったのでしょう。)

結論としては結局maneoは投資家のことをなめていましたし、金融も世間の他の会社をなめていました。

だからこそ担保価値の査定を一切行わないというやってはいけないことを平気でやってしまった。

一方投資家はソーシャルレンディングのため担保が確認できない。ですので業者から与えられる情報を信じるしかなかったのですが、信じた結果が今回のような事態に繋がってしまいました。

またこれらはすべてノンリコースローンのため、貸し手にこれ以上求償することはできません。

だからこそmaneoの遅延案件は非常に危険だといわれるのです。

では次に沖縄ファンドがなぜ危険なのかについて解説したいと思います。

maneo沖縄石垣ファンドが競売に信じられないほど低い価格で出てきました。

まず何故沖縄ファンドの競売物件について確信がとれたのか?といえばmaneoから送られてきたメールが理由。

というのもmaneoのメールも、公示されている不動産競売物件の入札期間が完全に一致していたためです。

maneoからの連絡に記載されている入札期間と沖縄石垣ファンドの入札期間が同一

maneoからのメールはこちら

1.回収活動状況について

事業者C社における本件の回収指針は、競売手続きの進行過程を踏まえながら、
本件不動産に関わる他債権者及び不動産事業者Oとの債権回収に向けた交渉をより具体化していくことですが、この回収方針は、パルティール社にも承継されております。

はじめに競売の入札期間が確定しましたことをご報告いたします。令和2年1月28日から2月5日となります。
次に競売手続き以外の回収活動につきましては、不動産事業者Oとの交渉を進展させるべく、
パルティール社が延滞発生に至った原因の更なる検証を行っている過程にございます。

maneoメールより

またひとつ突っ込みどころがあるとすれば、ファンドの組成を行ったのはmaneoです。何故ファンドの組成を行ったmaneoが延滞発生に至った原因を究明できないのか不思議で仕方ありません。いくらなんでもパルティール社にすべて投げるのは仕事放棄に他ならない。

とすこし横道にそれてしまいましたが、競売の入札期間が令和2年1月28日から2月5日

では沖縄県で公示されている競売の入札期間を確認してみましょう。

また詳しい住所などは競売公式サイトで確認できますが、ここでは記載しません。

  • 那覇地方裁判所石垣支部
  • 1月28日〜
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  • 入札期間 2020年1月28日(火)〜2月5日(水)
  • 公開日 

売却基準価額343,620,000円

買受申出保証額68,724,000円

買受可能価額274,896,000円

  • 1〜18, 22. 土地
  • 19〜21. 土地 (売却外物件あり)
  • 23. 建物 (所有権・その他)

競売公式サイトより

うん。見事に入札期間が一致していますね。

maneo沖縄ファンドの売却基準額と買受可能金額の意味

やっぱり競売用語は難しいですね。

以前川崎ファンドでは売却基準額と買受可能金額について解説したのですが、再度本件について解説したいと思います。

買受可能価額とは競売の入札に関する用語です。 不動産が競売になると、事前に不動産鑑定士が調査に来て、売却基準価額が設定されます。 大まかに言うと、売却基準価格とは、競売で購入する場合に目安とする金額です。 これに対し、買受可能価額は、売却基準価額の8割の価格で、競売には買受可能価額以上の金額から入札することができます。

一般社団法人公式サイトより

まあつまり売却基準価格がその入札案件の入札する目安。買受可能価格が最低入札金額みたいなものとお考えください。

つまり

売却基準価額343,620,000円の約3億4300万が入札の目安。

買受可能価額274,896,000円の約2億7500万が最低入札金額みたいなものです。

これが沖縄ファンドの目安になります。さて売却基準価格がわかったところで再度maneoの沖縄石垣ファンドで集めた金額を確認してみましょう。

maneo沖縄石垣ファンドの募集額は6億!売却基準価格を遙かに上回っており、元本大幅棄損の可能性が非常に高い!

maneoの担保査定に客観的な基準はありません。ですので売却価格の8億というのは何ら投資家にとって安心材料になりません。

そして貸付金額が6億。売却基準価格が3億4300万。

再度確認しましょう。仮に本ファンドが売却基準価格で競売の上で売れたとしても3億4300万

となると元本の約57%しか回収できません。

そして仮にパルティール債権回収株式会社が債権回収フィーを取ったとすればさらに投資家への返済額は減る。

またこのケースは売却基準価格。当然買受可能金額での売却もありますし、川崎ファンドのようにそもそも買い手がつかないというケースも考えられます。

maneoの沖縄ファンドの担保の現状がひどすぎる

maneoの沖縄ファンドの競売物件の資料を情報提供者の方からいただきました。

率直に言えばこれはいくらなんでもひどすぎる。さらに状況もより絶望的だということも追記し、ほぼ間違いなく言えるのは元本の50%の回収は不可能

だれがこの物件をこの価格で買うの?というのが印象です。

あまりにひどすぎる外観ですが、調査するとより絶望的なファンドだということがわかりました。

沖縄ホテルファンドは地域保林計画地域

これも絶望的です。競売で買ったところで自分で木すら切れない地域。(行政の許可が必要。)

あまりにひどすぎで私からは何も言えません。ただ一つ言えるのは今回もmaneoの担当の方は現地見分すらせず、お金を貸し出した。ということでしょう。

法律でも下記のように木をきることすらこのような定めでがされています。

森林法 第10条の8(伐採及び伐採後の造林の届出)

森林所有者等は、地域森林計画の対象となつている民有林(略)の立木を伐採するには、農林水産省令で定める手続に従い、あらかじめ、市町村の長に森林の所在場所、伐採面積、伐採方法、伐採齢、伐採後の造林の方法、期間及び樹種その他農林水産省令で定める事項を記載した伐採及び伐採後の造林の届出書を提出しなければならない。(略)

不動産実務TIPsより

(太字は私がつけました。)

これはかなりめんどくさい土地ですね。

下水道すら完備されていないのが沖縄ファンドの現状

さて再度maneoの沖縄ファンドの現状を確認しましょう。

(maneoの募集画面では素敵な沖縄の海辺ですね。)

(競売資料。)

本ファンドはほぼ廃墟となってしまっているホテル。そしてmaneoの沖縄ファンドは下水道すら完備しておらず、廃水を引き取ってもらわなければならない。

下水道すら完備されておらず、木を自由に狩ることすらできないmaneoファンド。率直に申し上げてだれが本ファンドを競売で積極的に購入しようとするのでしょうか?

最低限の担保査定すらできていなかったのがmaneoの旧経営陣ですし、その罪は重いとしかいいようがありません。

そして川崎ファンドもなのですが、本ファンドでも宝塚ファンドでもmaneoの担保査定は現実と大きく乖離しています。その理由はおそらく担保価値を何も調査せずに積算価格で評価していたから。

これがmaneoの担保価値が実際の担保価値と乖離している大きな理由の一つ。

投資家が学ばなければいけないのは担保価値を正確に査定する業者にのみ投資をする大切さ。これが一番重要なのではないでしょうか?

maneoと異なりクラウドリアルティはなぜ担保査定が正確だといえるのか?

クラウドリアルティの鬼頭社長は東大→ボスコン。そしてその後も不動産の証券化など不動産業界のプロ中のプロ。maneo社長とは全く異なり信頼できる経歴です。

またクラウドリアルティは三菱UFJなどの超大手企業から出資を受けているため、株主構成をみても不正が起きるというのは考えられませんし、数年後の上場を見越した動きをおこなっています。

今現在クラウドリアリティでは投資家登録のみで1万円相当のポイントプレゼントキャンペーンが行われています。そしてそのポイントは出資し、償還されたのちであれば、何と現金1万円として引き出せるというのは破格のキャンペーンといえるでしょう。

私もさっそく投資家登録を行い1万円をゲットしました。

この投資家登録をするのみで1万円もらえるクラウドリアルティはなぜ信頼できるのか?という点について詳しい解説が気になる方はクラウドリアルティの評判は?1万円プレゼント?詐欺の可能性がある怪しい業者なのか?徹底解説!

上記記事をご参照ください。

要点をまとめてしまうと下記の通りになります。

クラウドリアルティの株主構成をご覧ください。

主要株主 経営陣
カブドットコム証券株式会社
グローバル・ブレイン5号投資事業有限責任組合
新生企業投資株式会社
株式会社新生銀行
FinTechビジネスイノベーション投資事業有限責任組合
みずほ成長支援第2号投資事業有限責任組合
三菱地所株式会社
株式会社三菱UFJ銀行
三菱UFJキャピタル6号投資事業有限責任組合 クラウドリアルティより

どれも日本有数の屈指の一流企業ですね。

特に三菱UFJが株主になっているのがすばらしい。というのもメガバンはVCと出資する際、私のような個人投資家とは比べ物にならないほどその業者を徹底的に調査します。(不正を起こす業者は支援されるはずがない。)

その調査をしたうえで問題がなかった。これがまずクラウドリアルティへの信頼性が他の不正をおこなったソーシャルレンディング業者とは異なることの証明になります。

まずこの点でクラウドリースと大きく異なります。

また調査したところ、投資家登録キャンペーンだけでなく、多額の広告宣伝費を支払っています。

なぜこのような大型キャンペーンが打てるのか?と聞かれればクラウドリアリティは上記ベンチャーキャピタルから多額のお金を引っ張ってこれているから。

正直数年後の上場を見据えて、今現在はお金をばらまいて顧客を確保している段階でしょうね。IPOしてしまえば莫大な利益になります。

ただそのような背景は我々の投資家とって大した話ではありません。

眼前にある事実としては、信頼できる業者が1万円プレゼントしているという事実です。

クラウドリアルティについては下記が簡単なまとめです。

不正リスクから飛躍し、上場の可能性について記事にしましたが、投資家の立場からいえば、クラウドリアルティは投資家登録をしておくべき業者の一つと言えます。(個々のファンドの解説は今後当ブログでおこなっていきたいとおもいます。)

理由としては簡単に言えば下記12点

1 不正リスクは考えられないため、1万円のキャッシュバックは魅力的。

2 投資家登録のみで1万円分のポイントがもらえるという敷居の低さ。

3 その1万円のポイントは自分の好きなファンドに投資をするときに使えるという自由度の高さ。(私なら不動産ファンドにします。)

4 投資をしたのちは現金化できる。また当然再投資にもつかえる。

5 クラウドファンディング業者。そのため、貸付先が明示されているファンドがある。(他の不正をおこした業者のように身内に貸し出しているというのはあり得ない。)

6 社長鬼頭氏は東大ボスコン出身というエリート。そして不動産の証券化などにたずさわっていたことからも不動産ビジネスを行うのは納得。

7 三菱UFJなどのVCからすでに3.5億の出資を募ることに成功。VCは個人投資家とは比べ物にならないくらい出資先を調査する。その調査を通ったことが信頼の証。

8 破格のキャッシュバックキャンペーンは上場するための顧客獲得の可能性が非常に高い。

9 また出資するファンドが指定されていないため、私は不動産ファンドにまとめて出資する予定。(クラウドリアルティの最大の強みは不動産ファンドであるため)

10 不動産を多く手掛けており、今後VCと連携しつつ魅力的なファンドを組成してくれる可能性が高い。

11 融資型クラウドファンディング業者。想定よりも高い金額で売却できればその分を投資家に還元してくれる。

12 ソーシャルレンディングと異なり、ファンドによっては投資先が明記されている。

再度になりますが細かい解説が気になる方はクラウドリアリティの評判は?徹底解説してみた!

上記記事をご参照ください。

ですので私はCrowdRealtyに口座登録をし、おいしいファンドがでてくれば5万プラスボーナスの1万円の計6万円を投資をします。

1万円のポイントは投資家登録さえしてしまえば付与してもらえる。(投資するファンドを指定されない。)という自由さもCrowdRealtyの魅力でしょう。

当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか?安全性が高いのか?ということについて下記にまとめました。

是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。

信頼できるおすすめのソーシャルレンディング&クラウドファンディング業者

こちらが当ブログ一番の人気記事のお勧めできるソーシャルレンディング業者の一覧です。

ソーシャルレンディング比較!おすすめ業者ランキング!

おすすめできるソーシャルレンディング業者のおすすめファンド一覧

ソーシャルレンディング業者別のおすすめファンドになります。どれも信頼できる優秀な業者の優れたファンドについての解説になります。

ソーシャルレンディング利回り別おすすめ業者ランキング

ソーシャルレンディング安全でリスクが低い低利回りおすすめ業者ランキング

ソーシャルレンディングファンド比較!業者別お勧め優良ファンドはこれだ!

ソーシャルレンディングで高利回りお勧め業者ベスト3!

不正を起こすソーシャルレンディング業者の特徴

みんなのクレジットやラッキーバンクのような業者に引っかからないために、気を付けなければならない点をまとめました。ご参考にしてください。

危険でリスクが高い不正を行うソーシャルレンディング業者の特徴!信頼できる業者の見極め方!

記事を参考にして頂ければ幸いです。

また下記がクラウドクレジットとクラウドリアルティの公式サイトになります。

クラウドクレジット公式サイト

CrowdRealty公式サイト



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