はいどうもソーシャルレンディングの通知簿の運営するエニートです。
今回はちょっと長い記事＆まとめになります。
というのも最近では宝塚ファンドは借り手がお金を返さない。沖縄ファンドは競売にでてくるもその価格がビックリするほど低い。
また悪名高い川崎ファンドは再度競売に失敗。しかも競売に出てきた金額が3億。
仮に3億でうれたとしても、抵当権順位2位ですら半分棄損。そしてその3億ですら売れなかったため、抵当権順位1位の方ですら元本の棄損があり得る。
さらにパルティール債権回収株式会社がmaneo債権の回収を担当することになりましたが、その債権回収費用がどうなるのか？
という大きな疑問があります。
今回はこれらの件をすべてまとめ、その原因について解説していきたいと思います。
Contents
maneo宝塚遅延案件についてmaneoから報告がありました。
2019年11月では伸展があった宝塚案件ですが、12月で再度暗礁に乗り上げました。
１１月に進展があったmaneo宝塚案件だが１２月で再度暗礁に乗り上げた
１１月は遅延損害金を回収できたという朗報がありました。
1．回収金の分配について
前回ご報告のとおり、事業者C社は事業者EHから元金の一部及び遅延損害金として合計55,975,338円を受領いたしました。この返済金について、当社も事業者C社から回収いたしましたので、投資家の皆様への分配を実施いたします。
maneo株式会社より
なぜ約束通り金銭を受領したことが朗報なのか？
金融の世界で約束を守る。これは当然のことなのですが、報告するといって報告をしなかった。遅延状況について説明をはっきりしてこなかった。川崎ファンドからわかるように投資家にとって安全なファンドといっていたのにもかかわらず、元本割れがほぼ間違いないファンドを組成したなど、maneoはとても誠実とはいいがたい行為を繰り返していました。
ですので今回も受領した。とはっきり明言されるまで若干不安でしたが、無事受領。
やはりパルティール債権回収株式会社と提携したことにより、国内の遅延ファンドには好影響がありました。
しかし12月には融資先が支払いを拒否し始めた。
融資先が支払いを拒絶したことで再度暗礁に乗り上げました。
去る11月20日に事業者EHから事業者C社に対し、事業者EHの顧問弁護士を介して融資経緯などに関する照会があり、回答が得られるまで遅延損害金の支払を停止したいとの申し出がございました。
この件は事業者C社からパルティール社にも共有した上で、応対方法について相談中でございます。
弁護士が介入していることもあり対応に慎重を期すため、前回までのご報告でお伝えした融資審査の経過につきましては詳細の把握に至っておりません。
今後はパルティール社が回収業務の主体となり、現状及び見通しの把握の任に当たり、当社及び事業者C社は、パルティール社からの報告に基づき投資家の皆様へのご報告を適宜実施できるよう連携を深めてまいります。
maneoマーケットより
（太字は私がつけました。）
今回は速報ですので、わかっていることだけ記載したいと思います。
融資経緯に関して確認すべきことがあるため、支払いを停止した
正直これだけでは何があったのか、または何が原因なのか、それとも何か言いがかりをつけられているのか。どれが原因かはわかりません。
いま現在支払いが停止されている。これがEH社（宝塚案件）の現状です。
ひとついうのであれば、EH社が弁護士を立てている以上、まずは債権回収のプロであるパルティ―ル債権回収株式会社と対応を協議する。
これは落ち着いた対応といえます。
ですので本件についてはわかり次第パルティール債権回収株式会社に報告してもらえればと思います。（債権回収について期待しています。）
パルティール債権回収株式会社になりmaneo遅延案件は動き始めていたのに今回の報告は残念ですね。
maneoの沖縄ファンドも元本割れの可能性が非常に高い状況になった。
沖縄ファンドもかなり絶望的な状況と言えます。
まずはパルティール債権回収株式会社が沖縄ファンドの回収をおこなった経緯から確認したいと思います。
maneoの沖縄遅延案件もパルティール債権回収株式会社が担当することになりました。
以前から当ブログでも指摘してきましたが、パルティール債権回収株式会社が担当することとなり、maneoの遅延ファンドの回収が一気に進み始めました！
これ自体は間違いなく朗報でしょう。
（そもそもmaneoに債権回収能力がなさ過ぎた。という指摘もあるかと思いますが。）
10月2日掲載「業務提携契約締結に関するお知らせ」（https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=8283）でご報告しましたとおり、
maneoマーケット株式会社（以下、「maneoマーケット社」といいます。）は、パルティール債権回収株式会社（以下、「パルティール社」といいます。）との業務提携契約を締結いたしました。これを受け、事業者C社はmaneoマーケット社及び当社と合意の上、本件債権回収の早期解決を目的として、11月18日にパルティール社へ回収業務を委託いたしました。
今後当社及び事業者C社は、パルティール社の回収業務に協力し、本件債権回収を図ってまいります。
前回のご報告でお伝えしましたとおり、事業者C社における本件の回収指針は、競売手続きの進行過程を踏まえながら、本件不動産に関わる他債権者及び不動産事業者Oとの債権回収に向けた交渉をより具体化していくというものです。
競売手続きにつきましては、裁判所による物件評価が終了しており、入札期間の確定を待つ段階にあります。パルティール社には、本件概要及びこれまでの回収経緯の説明を終え引継ぎいたしました。
maneo株式会社より
（太字は私がつけました。）
本ファンドはmaneoは８億と売却価格を査定している
不動産の市況も好調な沖縄です。
本当にイシコ氏が主張されていた通りのファンドであれば、ある程度の金額で売却or競売で落札されるでしょう。
＜追記＞
後述しますが、なんと本ファンドの競売の売却基準価値が約3億5千万。
なんと担保査定に4億5千万もの乖離があるのがmaneo沖縄石垣ファンドになります。
＜追記終了＞
案件担当者からのコメント
全国のmaneoの投資家の皆様、いつもご支援を頂きありがとうございます。
今回の募集は、不動産事業者に対する仕入資金としての貸付案件です。
担保物件のエリアは希少性があり、流動性も高いため回収に懸念はないものと判断しております。
担当者として、自信を持ってご案内させて頂けるローンファンドです。
投資ご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。
イシコさん
担当数：426 件
貸付金額：80.16 億円
ノンバンク経験10年超。絶対担保（不動産）主義で、「失敗しない」をモットーに日々案件に向き合っています。これからも、貸金業界のドクターXを目指して精進して参ります！！
ここまで担保査定が乖離したファンドを組成するということは通常では考えられません。
maneo沖縄石垣ファンドが競売に信じられないほど低い価格で出てきました。
まず何故沖縄ファンドの競売物件について確信がとれたのか？といえばmaneoから送られてきたメールが理由。
というのもmaneoのメールも、公示されている不動産競売物件の入札期間が完全に一致していたためです。
maneoからの連絡に記載されている入札期間と沖縄石垣ファンドの入札期間が同一
maneoからのメールはこちら
1．回収活動状況について
事業者C社における本件の回収指針は、競売手続きの進行過程を踏まえながら、
本件不動産に関わる他債権者及び不動産事業者Oとの債権回収に向けた交渉をより具体化していくことですが、この回収方針は、パルティール社にも承継されております。はじめに競売の入札期間が確定しましたことをご報告いたします。令和2年1月28日から2月5日となります。
次に競売手続き以外の回収活動につきましては、不動産事業者Oとの交渉を進展させるべく、
パルティール社が延滞発生に至った原因の更なる検証を行っている過程にございます。maneoメールより
またひとつ突っ込みどころがあるとすれば、ファンドの組成を行ったのはmaneoです。何故ファンドの組成を行ったmaneoが延滞発生に至った原因を究明できないのか不思議で仕方ありません。いくらなんでもパルティール社にすべて投げるのは仕事放棄に他ならない。
とすこし横道にそれてしまいましたが、競売の入札期間が令和2年1月28日から2月5日
では沖縄県で公示されている競売の入札期間を確認してみましょう。
また詳しい住所などは競売公式サイトで確認できますが、ここでは記載しません。
- 那覇地方裁判所石垣支部
- 1月28日〜
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- 入札期間 2020年1月28日(火)〜2月5日(水)
- 公開日
売却基準価額343,620,000円
買受申出保証額68,724,000円
買受可能価額274,896,000円
- 1〜18, 22. 土地
- 19〜21. 土地 (売却外物件あり)
- 23. 建物 (所有権・その他)
うん。見事に入札期間が一致していますね。
maneo沖縄ファンドの売却基準額と買受可能金額の意味
やっぱり競売用語は難しいですね。
以前川崎ファンドでは売却基準額と買受可能金額について解説したのですが、再度本件について解説したいと思います。
買受可能価額とは競売の入札に関する用語です。 不動産が競売になると、事前に不動産鑑定士が調査に来て、売却基準価額が設定されます。 大まかに言うと、売却基準価格とは、競売で購入する場合に目安とする金額です。 これに対し、買受可能価額は、売却基準価額の8割の価格で、競売には買受可能価額以上の金額から入札することができます。
まあつまり売却基準価格がその入札案件の入札する目安。買受可能価格が最低入札金額みたいなものとお考えください。
つまり
売却基準価額343,620,000円の約3億4300万が入札の目安。
買受可能価額274,896,000円の約2億7500万が最低入札金額みたいなものです。
これが沖縄ファンドの目安になります。さて売却基準価格がわかったところで再度maneoの沖縄石垣ファンドで集めた金額を確認してみましょう。
maneo沖縄石垣ファンドの募集額は6億！売却基準価格を遙かに上回っており、元本大幅棄損の可能性が非常に高い！
maneoの担保査定に客観的な基準はありません。ですので売却価格の8億というのは何ら投資家にとって安心材料になりません。
そして貸付金額が6億。売却基準価格が3億4300万。
再度確認しましょう。仮に本ファンドが売却基準価格で競売の上で売れたとしても3億4300万。
となると元本の約57％しか回収できません。
そして仮にパルティール債権回収株式会社が債権回収フィーを取ったとすればさらに投資家への返済額は減る。
またこのケースは売却基準価格。当然買受可能金額での売却もありますし、川崎ファンドのようにそもそも買い手がつかないというケースも考えられます。
元本の50％も回収できるのか？難しいのでは？
今までのmaneoの回収率を考えると元本の回収は相当難しいと言わざるを得ない。
これは個人的な感想ですし、maneoに対する不信感しかないからこそ辛口なコメントになってしまうのを承知の上で言わせて貰いますが
元本の50％も回収できないんじゃない？そもそも8億の売却予定価格って何？さらに何故これだけ担保査定の乖離が話題になっているのにもかかわらず、maneo担当者であったコシオ氏やイシコ氏が一度も説明責任を果たしていないこと自体も通常の金融の世界ではあり得ない。
多くとの投資家が苦しんでいます。ですのでmaneo自身もうすこし投資家に対して誠実になるべき。
maneo川崎ファンドはすでに二回も競売に失敗している。
maneoの川崎ファンドが何故絶望的なファンドなのか気になる方はmaneo川崎ファンドは元本割れ決定的！競売に再度失敗！
上記記事をご参照ください。
要約してしまえば競売で2億ですら売れない物件を担保に16億貸し付けをおこないました。で貸し付け先はお金を返さなかったため、担保の競売や売却を目指しましたが、買い手がつかず。
抵当権順位一位ですら、元本の棄損が十分あり得るというmaneoでも1番問題がある遅延ファンドだといえます。
12億貸し出しにもかかわらず、担保価値が2億すらない。というのは何をもって担保査定とよべばいいのか。私には皆目見当がつきません。
今回は担保査定の件は別として何故この川崎ファンドは売れにくいのか？そして市街化調整区域ってどういう意味なのか？また正直1億でも売れない可能性があるんじゃない？という3点を指摘していきたいと思います。
maneoの川崎ファンドが市街化調整区域というのが売却を更に難しくしている。
市街化調整区域というのは簡単に言ってしまえばそこに建物建てないで～。住めるようにこれ以上しないで～。
と国から指定されている区域です。
何故そんな区域が存在するのか？と聞かれれば人が住むという以上、インフラ整備（電気を通したり、水道を通したりすること）がマスト。
当然それらにはコストがかかります。
国としては人々がまとまって住んでもらってそういったインフラ整備は一気にやりたいのが本音。
ですので人が多く住んで欲しい地域（市街化調整区域外）と田舎だしこれからインフラ整備したくないなぁという地域（市街化調整区域外）に別れます。
と簡単な解説になります。より詳しくは下記引用をご参照ください。
物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。
一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定されるということを頭に入れておきましょう。
物件広告などから、欲しい土地の地域を確認しておこうさらに住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合も。その分の負担は自費になるので注意が必要です。
図の様な木が生い茂っている（住みたくもなさそうな）地域を想像していただければと思います。
maneoの川崎ファンドは市街化調整区域に指定されている
市街化調整区域というのは建て替えを含めて、何かするのにもいちいち行政の許可が必要。
（大げさに言ってしまえば釘を一本打つことすら）
ただ許可さえ取れれば（取るのもハードルがあります。）立て替えは可能。
ただひとつお聞きしたいんですけど、川崎の麻生の田舎の許可が取れるかどうかすらわからない土地を買いたいと思う方がいらっしゃるでしょうか？
私であればそんな面倒だと思うことをしてまで、この土地欲しくありません。
川崎の市街化調整区域の開発に関して川崎市の見解を確認しよう。
こちらが川崎市の市街化調整区域に対する見解になります。
川崎市では、昭和45年6月10日に都市計画法の規定に基づいて、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るために、都市計画区域について市街化区域と市街化調整区域に区域区分を行っています。
市街化調整区域は、都市計画法において、「市街化を抑制すべき区域」として定められていますので、原則として開発行為（建築物の建築のための土地の区画形質の変更）や建築行為（建築物の新築、改築など）を行うことはできません。
市街化調整区域内で土地利用をお考えの方は、あらかじめ宅地審査課までご相談ください。より詳しく都市計画法等の法規制や手続きについてご説明します。
なお、都市計画法の手続きを行わずに開発行為や建築行為を行った場合には、都市計画法の規定に基づく処罰の対象となりますので、十分にご注意ください。
（太字は私がつけました。）
さてこれがmaneo川崎ファンドの市街化調整区域の現実となります。
これ本当にほしい人いるんですかね？病院として転用できればもしかしたら可能性があるかも知れませんが、率直に言ってしまえば難しい（というか絶望的。）なんじゃないんですかね。
私自身は5万円しか捕まっていないので、そこまで絶望的な気持ちになっていませんが、このファンドに多額の投資をされている方は気が気じゃないでしょう。
このようなファンドを組成し、担保査定を一切行わなかったmaneoの責任は大きいと言わざるを得ません。
川崎ファンドの売却額が2億を下回って、抵当権順位一位ですら元本棄損する可能性は十分あり得る。
すでに競売に2回失敗しています。
今回はその内容を復習したいと思います。
また今後はパルティール債権回収株式会社が担当することになりましたが、まあどのような手段を用いようともこの物件が投資家が納得する価格で売れるはずがありません。
私は５万円だけなので、すでに諦めがついていますが、１００万単位で投資された方は納得いかないでしょう。
ｍａｎｅｏマーケット株式会社（以下、「ｍａｎｅｏマーケット社
」といいます。）は、パルティール債権回収株式会社（以下、「 パルティール社」といいます。） との業務提携契約を締結いたしました。
これを受け、事業者C社はｍａｎｅｏマーケット社及び当社と合意の上、本件債権回収の早期解決を目的として、11月18日にパル ティール社へ回収業務を委託いたしました。
今後当社及び事業者C社は、パルティール社の回収業務に協力し、本件債権回収を図ってまいります。 販売促進策として実施しておりました医療法人へのダイレクトメー
ルの送付及びテレコールにつきましては、競売の開札までを目安と して11月中旬で終了しております。
現時点で反響はありませんが、これまでの営業活動により問合せがありましたら、応対をすることに変更はございません。 10月30日から入札が開始された競売につきましては、落札者が
現れず不売という結果となりました。
これ以降は、競売手続き上において入札によらず購入者を募る特別売却という手続きに入ります。
現在は特別売却の期間の決定を待つ状況であり、次回のご報告においては明確にお伝えできる見込みです。
現時点では、競売による回収が一番具体性のある回収方法となっております。 パルティール社には、本件概要及びこれまでの回収経緯の説明を終
え引継ぎいたしました。
（太字は私が付けました。）
これで前回と合わせて計２回競売にだすも、いずれも失敗したことになります。
再度になりますが、本ファンドは１６億の業者買取価格といっていたのにもかかわらず、３億でも売れず。これによって抵当権順位１位（２億円分）ですらお金が返ってこない可能性が出てきました。（本当に担保査定を一切しなかったのでしょう。）
結論としては結局maneoは投資家のことをなめていましたし、金融も世間の他の会社をなめていました。
だからこそ担保価値の査定を一切行わないというやってはいけないことを平気でやってしまった。
一方投資家はソーシャルレンディングのため担保が確認できない。ですので業者から与えられる情報を信じるしかなかったのですが、信じた結果が今回のような事態に繋がってしまいました。
さて問題である3件のファンドの状況を確認したところで、また別の問題。
パルティール債権回収株式会社の回収費用についても考察していきたいと思います。
まず前提として、パルティール債権回収株式会社がmaneo遅延ファンドに介入してきたことで遅延ファンドが前進している。
これは紛れもない事実です。
ただ気になる点としては、maneoにパルティール債権回収株式会社が仮に債権回収成功した場合、その回収にかかった経費はどうなるのか？ということを問い合わせしていみました。
つまり回収にかかわる経費は投資家持ちなのか？それともmaneoがもってくれるのか？ということを率直に電話で問い合わせてみました。
回答自体は非常に玉虫色の回答で、私は納得しておりません。
maneoに債権回収にかかわる費用について問い合わせをおこないました。
電話で得られた回答としては
投資家様を優先し、一番不利益にならないように債権回収につとめるとこと。（どの口がいうのか？というのが私の感想ですが。）
ただこれでは明確な回答ではないのでさらに具体的に話してほしいと問い合わせをおこなってみました。
パルティール債権回収株式会社が債権回収にかかった費用はmaneo側（投資家側ではない）が支払ってくれるのか？
率直にいって投資家が一番気になっているのはこれ。
せっかく再建回収したのに経費が引かれ、さらに分配金が減ってしまう。というのは投資家としては避けたいところ。
ですので投資家の不利益にならないようにするというのは、債権回収にかかわる費用はmaneo側でもってくれるのか？ときいたところ、
今現在回答できない。
という回答をいただきました。正直ヽ(・ω・)/ｽﾞｺｰ
という感想しか出てきません。
投資家の不利益にならない＝債権回収にかかわる費用は一切かからない。ということしかありえません。
にもかかわらず回答できない。というのは正直がっかり。
今後はこの発生する費用についてはっきり名言してくれることを期待したいと思います。
ですので正式にフォームからの問い合わせ＆滝本前社長に問い合わせを行おうと思いますし、その解答が得られ次第再度記事にしてきたいと思います。
maneoの旧メンバーは何をしているのか？
今現在ファンドの組成はできない。（もちろんこのレベルのファンドを組成し続けていたmaneoメンバーがまともにファンド組成力をもっているとは思っていませんが。）
また債権回収はほとんどできず、その結果パルティール債権回収会社が担当することになった。
となると実際何をしているんですかね？
ただせっかくオルタナバンクが勢いがでてきており、私も応援しているので、くれぐれも足を引っ張ることだけはしないでいただきたいと思っています。
おそらくですが、旧maneoファンドの債権回収が済んだ段階で、血の入れ替えがおきるのでしょう。
パルティール債権回収株式会社がmaneo債権の回収を図り始めて大きく前進しはじめたのは事実。ですので期待しつつも今度はこの債権回収にかかる費用について明言していただけることを期待したいと思います。
パルティール債権株式会社に投資家は期待せざるを得ない。
もう１年以上も回収に対して何の動きがないがないmaneoの債権回収能力を期待するだけ時間の無駄でしょう。
そしてこの発表があってから２ヶ月。ガイアファンディングや川崎ファンドなど回収が相当難しいファンドは別として、国内でも回収可能性が高そうなファンドについては動きがありました。（実際宝塚ファンドではいい意味でも悪い意味でも）
川崎ファンドなど実際回収不可能なファンド以外はどうにかしてほしいですね。
パルティール債権回収株式会社と関係があるオルタナバンク FUND。
オルタナバンク FUNDは優秀なファンドが多いからこそ、maneoの膿を無事にだし、より大きなソーシャルレンディング業者として発展していってほしいものです。
特に地方銀行の保証すらおこなっている日本保証の保証付きファンドは安全性は屈指。なぜそれほど優秀なのか気になる方はオルタナバンクから日本保証の保証付きファンドが登場！安全性は屈指！
上記記事をご参照ください。
要約としては日本保証の保証付きファンドが利回り4パーセントででていた。安全性の高さの割に利回りが高い。そしてさくらソーシャルレンディングは償還実績も十分。そのためかなりおすすめのファンドといえるという内容です。（私も投資をしました。）
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maneoと異なり信頼できる！クラウドリアルティはなぜお勧めできるのか？
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上記記事をご参照ください。
要点をまとめてしまうと下記の通りになります。
クラウドリアルティの株主構成をご覧ください。
主要株主 経営陣
カブドットコム証券株式会社
グローバル・ブレイン5号投資事業有限責任組合
新生企業投資株式会社
株式会社新生銀行
FinTechビジネスイノベーション投資事業有限責任組合
みずほ成長支援第2号投資事業有限責任組合
三菱地所株式会社
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三菱UFJキャピタル6号投資事業有限責任組合 クラウドリアルティより
どれも日本有数の屈指の一流企業ですね。
特に三菱UFJが株主になっているのがすばらしい。というのもメガバンはVCと出資する際、私のような個人投資家とは比べ物にならないほどその業者を徹底的に調査します。
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クラウドリアルティについては下記が簡単なまとめです。
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４ 投資をしたのちは現金化できる。また当然再投資にもつかえる。
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投資家の立場から言えば屈指の好条件と言えます。
再度になりますが細かい解説が気になる方はクラウドリアリティの評判は？徹底解説してみた！
上記記事をご参照ください。
ですので私はCrowdRealtyに口座登録をし、おいしいファンドがでてくれば5万プラスボーナスの1万円の計6万円を投資をします。
1万円のポイントは投資家登録さえしてしまえば付与してもらえる。（投資するファンドを指定されない。）という自由さもCrowdRealtyの魅力でしょう。
当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか？安全性が高いのか？ということについて下記にまとめました。
是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。
信頼できるおすすめのソーシャルレンディング＆クラウドファンディング業者
こちらが当ブログ一番の人気記事のお勧めできるソーシャルレンディング業者の一覧です。
おすすめできるソーシャルレンディング業者のおすすめファンド一覧
ソーシャルレンディング業者別のおすすめファンドになります。どれも信頼できる優秀な業者の優れたファンドについての解説になります。
ソーシャルレンディング安全でリスクが低い低利回りおすすめ業者ランキング
ソーシャルレンディングファンド比較！業者別お勧め優良ファンドはこれだ！
不正を起こすソーシャルレンディング業者の特徴
みんなのクレジットやラッキーバンクのような業者に引っかからないために、気を付けなければならない点をまとめました。ご参考にしてください。
危険でリスクが高い不正を行うソーシャルレンディング業者の特徴！信頼できる業者の見極め方！
記事を参考にして頂ければ幸いです。
また下記がクラウドクレジットとクラウドリアルティの公式サイトになります。
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