はいどうもソーシャルレンディングの通知簿の運営するエニートです。
＜追記＞
maneoの沖縄ファンドが再度競売にかけれられました。
とても売れそうもない土地ですが気になる方は
maneoの沖縄ファンドが再度競売に！絶対売れないだろ！
をクリックしてください。
＜2月12日追記終了＞
maneo沖縄ファンドについて情報提供があり、確認したところ、あまりにもひどすぎる担保状況。
仮に競売で最低価格での入札があったとしても元本割れは免れませんし、おそらく競売での入札はない。そして明日記事にしますが、maneoの担保評価は調査せず積算価格で行っている可能性が非常に高い。だからこそ川崎ファンドや本ファンドのようにmaneoの主張している担保価値と実際の担保価値がここまでの乖離を起こしている。といえます。下記に追記事項として記載しました。
＜以上＞
そして上述の通り、本件は積算価格で誤った担保評価を行っているのに加えて、シタダル遺跡の範囲内に存在することもわかりました。また以前もお伝えしたとおり地域森林計画対象にもなっている。
正直この物件を担保として6億貸し付けた理由が一切わかりません。
シタダル遺跡の範囲内にある問題点も記載したいと思います。
またソーシャルレンディング赤裸々日記がなぜ問題発覚後もmaneoを擁護し続けたのか？ということについても解説を加えました。（多くの投資家にとって害悪なサイトでしたね。）
Contents
- 1 maneoの沖縄ファンドが絶望的な理由！担保価値の水増しというレベルではない査定を行っていた！！
ソーシャルレンディング赤裸々日記の詐欺業者擁護発言は異常なレベルだった。
みんなのクレジットなどで不正行為を行っていたソーシャルレンディング赤裸々日記ですが、詐欺業者擁護のレベルは昔から異常。
maneoの滝本氏の退社を英断と絶賛する。
グリーンインフラレンディングマル秘ニュースといい、詐欺業者の主張をうのみにしてそれを垂れ流す。
トラストレンディングと組んでいたのかわかりませんが、詐欺ではないと主張。さらに私と被害者の連携を何度も壊そうとし、訴訟活動の邪魔をする。（冷静に考えたら組んでいる可能性もありますし、本気でトラストレンディングを擁護していたら知能指数が相当...おっと失礼。）
たとえばトラストレンディングでは
私としては裁判前の重大な時期によくここまで情報を開示していただけたと考えており、最初にも書きましたが、投資家資金を詐取する意図、悪意はエーアイトラスト社に認められませんでした。
ソーシャルレンディング赤裸々日記より
また他の詐欺業者においても
しかし有力なスポンサーがつけばmaneoファミリーはコインチェックと同様に再生への道が一気に開かれることになります。遅延している案件の償還見通しもぐっと明るくなり救われる投資家も増えるでしょう。
それだけに、退任を受け入れた瀧本社長の英断に私は敬意を評し、僭越ながら讃えさせていただきます。
この言葉が真実であることを自ら退任を受け入れるという形で示されたと思います。
投資家への誠意があるからこその行為だと思います。
投資家を守るために英断されたのだと思います。
いやいや担保水増しを行う。詐欺まみれのmaneoファミリー。
どこが英断なんですか。当時英断でもなんでもねーだろって記事にしたらすごい勢いで反論していましたね。
なぜこの時点でもmaneoを擁護していたのか？それは簡単です。
2019年７月までmaneoの口座開設させると５０００円の報酬がもらえたから。
滝本社長の退任が２０１９年三月末。そうですね。まだアフィリエイトというおいしい報酬があったから必死に擁護していました。今思っても滑稽です。
その後のmaneo関係の記事でも最後の最後まで必死にアフィリエイト口座開設リンクを張っていて本当に絶句しました。（恥という概念はないのかな？）
ソーシャルレンディング赤裸々日記はソーシャルレンディング業者は誠実なところが多く、遅延があっても回収できると2018年ごろ何か寝ぼけたことを書いていました。（まあみんなのクレジットで不正を行ってまでお金を稼いでいた方なので、陰で不正業者とつながっていても何ら不思議はありませんが。）
ですが2020年10月までで不正をおこなった業者が回収に積極的に努めている姿を私は見たことがありません。
ですので今回はなぜ詐欺業者に対する対応は訴訟しかないのか？ということについて解説してきたいと思います。
エニートは一刻も早く訴えることを強く薦めていた。
一方、〇〇〇は正反対のことを、これが結果として、被害を拡大定着させた。裁判の機会を奪ったと言っても過言ではない。「ましてや訴訟に訴えるのは最悪手です。戻るお金も戻らなくなる可能性が高いでしょう。」と言ってた〇〇〇。
こういうの見て訴訟止めた人はかわいそう。
この後うつになったりして。○○〇最悪だな
自分の大した知見も見識もないのに偉そうなことを言っちゃって
わからないならわからないで何も書かなければいいだけ某掲示板より引用
（あえて〇〇〇と記載しえおきました。）
猛省していただき被害者の方に謝罪することをお勧めします。
恐ろしく汚い言葉で他者を非難するツイッターもやめた方がいいんじゃないんですか？
本人がいくら投資家のためといったところで、詐欺業者からお金をもらいまくっていた事実は変えられないし、裏で業者とつながり擁護記事を書かせている可能性も否定できない。
ソーシャルレンディング赤裸々日記は被害者ではなく、加害者。
その前提に立ち、それでも彼の不正行為を許せ、そして信じられるというのであればそのまま彼のブログ経由で口座開設されることを強くお勧めします。
また当ブログは今後も優良業者のみ記事にしていきたいと思いますので、ご愛読のほどよろしくお願いします。
さてソーシャルレンディング赤裸々日記がなぜ不正を行ったのかという解説はここまでにして次はなぜmaneo沖縄ファンドが絶望的なのか？ということについてご説明いたします。
maneoの沖縄ファンドが絶望的な理由！担保価値の水増しというレベルではない査定を行っていた！！
本maneo沖縄ファンドはmaneoは８億と売却価格を査定している
不動産の市況も好調な沖縄です。
本当にイシコ氏が主張されていた通りのファンドであれば、ある程度の金額で売却or競売で落札されるでしょう。
＜追記＞
後述しますが、なんと本ファンドの競売の売却基準価値が約3億5千万。
なんと担保査定に4億5千万もの乖離があるのがmaneo沖縄石垣ファンドになります。
＜追記終了＞
案件担当者からのコメント
全国のmaneoの投資家の皆様、いつもご支援を頂きありがとうございます。
今回の募集は、不動産事業者に対する仕入資金としての貸付案件です。
担保物件のエリアは希少性があり、流動性も高いため回収に懸念はないものと判断しております。
担当者として、自信を持ってご案内させて頂けるローンファンドです。
投資ご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。
イシコさん
担当数：426 件
貸付金額：80.16 億円
ノンバンク経験10年超。絶対担保（不動産）主義で、「失敗しない」をモットーに日々案件に向き合っています。これからも、貸金業界のドクターXを目指して精進して参ります！！
ここまで担保査定が乖離したファンドを組成するということは通常では考えられません。
maneo沖縄石垣ファンドが競売に信じられないほど低い価格で出てきました。
まず何故沖縄ファンドの競売物件について確信がとれたのか？といえばmaneoから送られてきたメールが理由。
というのもmaneoのメールも、公示されている不動産競売物件の入札期間が完全に一致していたためです。
maneoからの連絡に記載されている入札期間と沖縄石垣ファンドの入札期間が同一
maneoからのメールはこちら
1．回収活動状況について
事業者C社における本件の回収指針は、競売手続きの進行過程を踏まえながら、
本件不動産に関わる他債権者及び不動産事業者Oとの債権回収に向けた交渉をより具体化していくことですが、この回収方針は、パルティール社にも承継されております。はじめに競売の入札期間が確定しましたことをご報告いたします。令和2年1月28日から2月5日となります。
次に競売手続き以外の回収活動につきましては、不動産事業者Oとの交渉を進展させるべく、
パルティール社が延滞発生に至った原因の更なる検証を行っている過程にございます。maneoメールより
またひとつ突っ込みどころがあるとすれば、ファンドの組成を行ったのはmaneoです。何故ファンドの組成を行ったmaneoが延滞発生に至った原因を究明できないのか不思議で仕方ありません。いくらなんでもパルティール社にすべて投げるのは仕事放棄に他ならない。
とすこし横道にそれてしまいましたが、競売の入札期間が令和2年1月28日から2月5日
では沖縄県で公示されている競売の入札期間を確認してみましょう。
また詳しい住所などは競売公式サイトで確認できますが、ここでは記載しません。
- 那覇地方裁判所石垣支部
- 1月28日〜
- 121 views
- 1
- 入札期間 2020年1月28日(火)〜2月5日(水)
- 公開日
売却基準価額343,620,000円
買受申出保証額68,724,000円
買受可能価額274,896,000円
- 1〜18, 22. 土地
- 19〜21. 土地 (売却外物件あり)
- 23. 建物 (所有権・その他)
うん。見事に入札期間が一致していますね。
maneo沖縄ファンドの売却基準額と買受可能金額の意味
やっぱり競売用語は難しいですね。
以前川崎ファンドでは売却基準額と買受可能金額について解説したのですが、再度本件について解説したいと思います。
買受可能価額とは競売の入札に関する用語です。 不動産が競売になると、事前に不動産鑑定士が調査に来て、売却基準価額が設定されます。 大まかに言うと、売却基準価格とは、競売で購入する場合に目安とする金額です。 これに対し、買受可能価額は、売却基準価額の8割の価格で、競売には買受可能価額以上の金額から入札することができます。
まあつまり売却基準価格がその入札案件の入札する目安。買受可能価格が最低入札金額みたいなものとお考えください。
つまり
売却基準価額343,620,000円の約3億4300万が入札の目安。
買受可能価額274,896,000円の約2億7500万が最低入札金額みたいなものです。
これが沖縄ファンドの目安になります。さて売却基準価格がわかったところで再度maneoの沖縄石垣ファンドで集めた金額を確認してみましょう。
maneo沖縄石垣ファンドの募集額は6億！売却基準価格を遙かに上回っており、元本大幅棄損の可能性が非常に高い！
maneoの担保査定に客観的な基準はありません。ですので売却価格の8億というのは何ら投資家にとって安心材料になりません。
そして貸付金額が6億。売却基準価格が3億4300万。
再度確認しましょう。仮に本ファンドが売却基準価格で競売の上で売れたとしても3億4300万。
となると元本の約57％しか回収できません。
そして仮にパルティール債権回収株式会社が債権回収フィーを取ったとすればさらに投資家への返済額は減る。
またこのケースは売却基準価格。当然買受可能金額での売却もありますし、川崎ファンドのようにそもそも買い手がつかないというケースも考えられます。
maneoの沖縄ファンドの担保の現状がひどすぎる
maneoの沖縄ファンドの競売物件の資料を情報提供者の方からいただきました。
率直に言えばこれはいくらなんでもひどすぎる。さらに状況もより絶望的だということも追記し、ほぼ間違いなく言えるのは元本の50％の回収は不可能。
だれがこの物件をこの価格で買うの？というのが印象です。
あまりにひどすぎる外観ですが、調査するとより絶望的なファンドだということがわかりました。
沖縄ホテルファンドは地域保林計画地域
これも絶望的です。競売で買ったところで自分で木すら切れない地域。（行政の許可が必要。）
あまりにひどすぎで私からは何も言えません。ただ一つ言えるのは今回もmaneoの担当の方は現地見分すらせず、お金を貸し出した。ということでしょう。
法律でも下記のように木をきることすらこのような定めでがされています。
森林法 第10条の8（伐採及び伐採後の造林の届出）
森林所有者等は、地域森林計画の対象となつている民有林（略）の立木を伐採するには、農林水産省令で定める手続に従い、あらかじめ、市町村の長に森林の所在場所、伐採面積、伐採方法、伐採齢、伐採後の造林の方法、期間及び樹種その他農林水産省令で定める事項を記載した伐採及び伐採後の造林の届出書を提出しなければならない。（略）
（太字は私がつけました。）
これはかなりめんどくさい土地ですね。
下水道すら完備されていないのが沖縄ファンドの現状
さて再度maneoの沖縄ファンドの現状を確認しましょう。
（maneoの募集画面では素敵な沖縄の海辺ですね。）
（競売資料。）
本ファンドはほぼ廃墟となってしまっているホテル。そしてmaneoの沖縄ファンドは下水道すら完備しておらず、廃水を引き取ってもらわなければならない。
下水道すら完備されておらず、木を自由に狩ることすらできないmaneoファンド。率直に申し上げてだれが本ファンドを競売で積極的に購入しようとするのでしょうか？
最低限の担保査定すらできていなかったのがmaneoの旧経営陣ですし、その罪は重いとしかいいようがありません。
追記！本ファンドの担保は遺跡の範囲内！
もうこの時点で私だったら絶対買いたくない。
遺跡の範囲内となれば開発事業を行うためには、届け出を行って許可を取る必要がある。
いちいち許可をとって何かでてくる度に届け出を行う。
この物件をお金を払ってまで購入したがる人物が世の中にいるのか疑問。
そして川崎ファンドもなのですが、本ファンドでも宝塚ファンドでもmaneoの担保査定は現実と大きく乖離しています。その理由はおそらく担保価値を何も調査せずに積算価格で評価していたからでしょう。
maneoの担保評価が積算評価法を無条件で用いているであればここまで実際価値と乖離がでるのは納得
私も含めてでしょうが、maneoの川崎ファンドにしても、本ファンドにしてもmaneoが下した担保価値と実際の担保価値に大きな乖離があるのが不思議でしょうがない。と思っている方は多いでしょう。
ただmaneoの担保評価を実際の担保を見ず、無条件にその地域の積算評価法を用いていたとしたらある程度はあり得るな。と私は思います。（無論やってはいけないことです。担保価値を査定するのであれば、ここの土地を調査するのはマスト。それをmaneoは怠りました。）
積算評価法とはいったい何？
簡単に言ってしまえば、土地の積算評価額と建物の積算評価額を合算して、不動産価値を算出する方法。
まず、前提としては土地の前面道路の路線価×面積。で決められる。
その路線価は毎年7月に国税局が定めます。
ただし、地方や郊外の不動産は、前面道路の路線価が設定されていない地域が多い。その場合は近隣の公示地価を路線価の代わりに使うことがある。そしてその公示価格は国交省がそのエリアを代表する標準地を選定し、価格を公示します。
つまりmaneoの川崎や沖縄はその土地の路線価ではなく、国交省が代表する標準値を路線価としてそれ×面積で担保評価をしてしまった。
借り手である業者がmaneoの無知さを利用し（無論maneoにも十分責任があります。）、標準値を路線価としてmaneoに説明した。
これがmaneoの担保価値が実際の担保価値と乖離している大きな理由の一つでしょう。
2020年2月12日に競売の入札の開示が行われるがおそらく入札はないだろう
率直に申し上げれば、本物件に3億4300万の担保価値があるように思えない。
川崎ファンドと同様におそらく不買になるでしょう。（この読みが外れることを心より祈っていますが。）
maneo沖縄ファンドの競売が取り下げになりました！
それがなぜわかるのか？と聞かれれば競売情報に記載されているためです。
下記競売情報のリンクをクリックすると取り下げになったことが確認できます。
仮に入札がなかった場合は不買と表示されます。ではなく今回は取り下げ。これはいったいどういった意味なのでしょうか？
通常競売における取り下げとは任意売却できたケースが多い
どうしても通常で売却できないからこそ競売にかけれられます。ただしそこに任意売却できた場合は異なる。というのも任意売却のが競売よりも高く売れるからこそ取り下げが行われます。
ですの他の競売のケースであれば、取り下げが行われた＝任意売却が成立した。
というケースが非常に多く、歓迎すべき事態といえます。ただしこれは通常のケース。
本maneo沖縄ファンドは下水道が管理されていないうえに、森林保護地域であり、遺跡が出てくる可能性があるという拡張性が全くなく、とてもホテルを建てるような立地条件ではありません。
ですので率直に申し上げて競売に出ている買受可能価格である2億7400万を任意売却価格が上回っていた。ということは考えずらい。
無論競売の価格以上で任意売却ができた。または債権者から元本を丸々回収できた。というのであればこれ以上のニュースはありません。
そしてその入札取り下げになった経緯をmaneoマーケットが一切説明していないのも不可解。
無論任意売却で売れればそれ以上に良いニュースがありませんが、一概に信用することはできないといえます。
不動産のプロから見ても競売で買う価値がほとんどないと査定されているのも問題
プロの業者から見ても最低ランク。そしてその最低ランクというのが8億に対しての最低ランクではなく、売却基準価格の3億4300万にたいしてなのがこのファンドに対するmaneo担当者のプロ意識のなさを証明しています。
以下がプロの業者による本ファンドに対するランク付けになります。
所在地／交通 種別 売却基準価額 買受可能価額 ランク／利回り 沖縄県石垣市字新川１５８３番地２８５，１５８３番地２８３
最寄バス停「フサキビーチリゾート」停 北東方 約９００ｍ（徒歩約１１分）期間入札(1)
戸建て343,620,000円 274,896,000円
1.6%
ランクは最低ランクのDランクですね。
この業者はmaneoと異なり不動産競売流通協会の講習を修了した正会員の業者の査定です。
ですので任意売却で納得できる価格の買い手があらわれたとは非常に考えずらい。
唯一投資家にとってポジティブでありえるとすれば、債務者となにかしらの話がついた。ということでしょうか？（ただ道徳的にどうあれ、法律的にはノンリコースローンである以上義務は果たしています。あるとすればその他契約に瑕疵が見つかり、無効を主張できたケースですね。）
ただ再度になりますがmaneoが本ファンドの担保査定を8億と現場を一度も確認せず査定したという重大な問題を引き起こしたこと。これが本件の原因です。
投資家が学ばなければいけないのは担保価値を正確に査定する業者にのみ投資をする大切さ。高利回りを狙うのであれば信頼できる業者に投資する大切さ。
この2点が投資を決めるうえで一番大切なのではないでしょうか？
maneoの沖縄ファンドが再度競売に！絶対売れないだろ！
（沖縄ファンドの競売の土地。汚すぎわろた。）
２０２１年何をとちくるったのか？再度本ファンドの競売が行われることが発表されました。
売却基準価格が３億４千万。買受が２億７千万。
かりになにか頭がおかしい人（ファイアフェレット級）何を思ったのか購入を希望する方が出てきたとしても、約半分しか投資家にお金が返ってきません。
むろん当然のことながらこのコロナ禍の中、旅行者がいない沖縄に来る人は皆無。今年の初めにうれなかったこの沖縄の土地を買いたがる人はいるはずがない。
こうなると
maneo川崎ファンドとともに本件も投資家の大幅な元本割れが確定した！と断言できます！
https://www.youtube.com/watch?v=ofGEgV-mOAs
今回はファンドの安全性ではなく、事業者自身の安全性と倒産リスクについて解説したいと思います。
不動産クラウドファンディングとは？
まず簡単なおさらいなのにですが、出資者を募り共同で物件を購入します。（１～１０万円程度が最低出資金額となりハードルとしてはかなり低い）
そして多くの業者が劣後出資者となっており、投資家と共同で出資をおこなう。詳しい内容が気になる方は不動産クラウドファンディング比較！おすすめランキング！評判徹底解説！
上記記事の徹底解説をご参照ください。
不動産クラウドファンディング業者の指標はファンドと事業者自身の信頼性で語られる
今回はファンドの内容ではなく、事業者の信頼性で解説します。
まず一番の特徴としては不動産クラウドファンディング業者はソーシャルレンディング業者と異なり不正リスクは皆無。（再度になりますが、なぜ不正リスクが皆無なのか気になる方は上記当該記事をご参照ください。）
そのため倒産リスクという点から判断可能。
ベンチャー企業と上場企業の倒産リスクは段違い
特に一部上場企業が運営するサービスの安全性は非常に高いです。
（独立系も優秀な利回りの業者やファンドの内容がよい業者も存在する。具体的に言えばcrealは大型ファンドに定評があるし、fantas fundingはfantas reporoなどの魅力的な利回りを用意している業者がある。）
とはいえ倒産リスクという点では上場企業の傘下のかないません。
上場系ではトーセイ、プロパティーエージェント、穴吹興産などがおこなっている不動産クラウドファンディング！
この３社すべての特徴としては東証一部上企業の傘下。特にトーセイは有名でしょう。
そしてトーセイはこの３社のなかでも組成するファンドの利回りが高い（初回ファンドは７％です。）
ただトーセイは劣後出資者ではありません。ですので数％元本が毀損してしまう。というリスクは抱えています。
反対にジョイントアルファ（穴吹興産）とrimple（プロパティーエージェント）は３０％の劣後出資者です。
ですので万が一の場合３０％価値が下がった場合でも投資家の元本は毀損しません。
安全性という面ではジョイントアルファとrimpleの２社が優れています。
ジョイントアルファは穴吹興産が運営
詳しい解説はジョイントアルファ！(jointα）の評判は？元本割れの危険は？評価はどう？キャンペーン解説！
上記をご参照ください。
要約してしまうと
１ 東証一部上場企業が運営
２ ３０％の劣後出資者
３ 利回りが３～４％台が中心
４ 倒産リスクや安全性という面では業界屈指といえる。
これ４点からおすすめの業者といえる。
Rimpleはプロパティーエージェントが運営している
今現在おすすめとしてはRimpleとジョイントアルファになっています。
詳しい解説はRimple(リンプル）の評判＆口コミ!メリットデメリット！投資家必見！
上記記事をご参照ください。
要約すると
１ 上場企業が運営
２ ３０％の劣後出資者
３ 都内の築浅物件
現状欠点がありません。しいていうのであれば人気すぎて投資ができない点があげられます。
（一部上場企業というのはそれほどまで安全性が高い。）
再度になりますが、不動産クラウドファンディング業者が気になる方は個別の解説をご参照ください。不動産クラウドファンディング比較！おすすめランキング！評判徹底解説！
なぜ私がこれほど安全性にこだわれ。と言っていたかといえばソーシャルレンディングは詐欺業者が紛れ込んでいたことが理由に挙げられます。
ソーシャルレンディングは非常に詐欺業者が紛れ込んでいた。
このブログやyoutubeを見てくれる方には詐欺に引っかかってほしくありません。ただしソーシャルレンディングの詐欺を見抜くにはある程度経験が必要です。（一部では詐欺業者を平気で宣伝する方もいます。）
反対に不動産クラウドファンディングは仕組み上詐欺を行うことが不可能です。
ですのでそのため最初は不動産クラウドファンディングから投資をすべきでしょう。
利回りで言えば４％台の業者（creal,Rimple,jointαなどから投資を始めてみるべきだと思います。）
くれぐれもよくわからない投資家やインフルエンサーを妄信するのではなく、我々はコツコツとお金を増やしていきましょう。
今回の話の主題になった業者についてより詳しい解説が気になる方は下記リンクよりご確認ください。
CREAL（クリアル）の評判!1年間の投資成績付き！元本割れは？比較！おすすめ!リスクとメリット！
ジョイントアルファ！(jointα）の評判は？元本割れの危険は？評価はどう？キャンペーン解説！
Rimple(リンプル）の評判＆口コミ!メリットデメリット！投資家必見！
また下記が公式サイトになります。無料で口座開設可能です。(安全性を確認したうえで口座開設してください＾＾）
今後も役に立つ情報を発信してきます。みんなでお金を増やしていきましょう～＾＾
ソーシャルレンディングではmaneoのように担保価値を大きく水増しする業者がいる事実を考えれば、今現在不動産クラウドファンディング業者に人気がシフトしているのは納得できます。
当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか？安全性が高いのか？ということについて下記にまとめました。
是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。
信頼できるおすすめのソーシャルレンディング＆クラウドファンディング業者
こちらが当ブログ一番の人気記事のお勧めできるソーシャルレンディング業者の一覧です。
おすすめできるソーシャルレンディング業者のおすすめファンド一覧
ソーシャルレンディング業者別のおすすめファンドになります。どれも信頼できる優秀な業者の優れたファンドについての解説になります。
ソーシャルレンディング安全でリスクが低い低利回りおすすめ業者ランキング
ソーシャルレンディングファンド比較！業者別お勧め優良ファンドはこれだ！
不正を起こすソーシャルレンディング業者の特徴
みんなのクレジットやラッキーバンクのような業者に引っかからないために、気を付けなければならない点をまとめました。ご参考にしてください。
危険でリスクが高い不正を行うソーシャルレンディング業者の特徴！信頼できる業者の見極め方！
記事を参考にして頂ければ幸いです。
（大阪民泊ファンドの投資家への安全性は屈指ですね。）