ownersbookからeREIT!米国不動産投資ファンドの募集開始!どういったファンドなのか?

owners book

はいどうもエニートです。

今回はowners bookから発表された米国不動産投資ファンドについて話していきたいと思います。

owners bookからeREITファンド(米国市場投資ファンド)が発表されました!

これは非常に楽しみなファンドがでてきたな。というのが印象です。

 

この度ロードスターキャピタルが提供を開始する海外型商品は、米国有数の不動産クラウドファンディング事業者であるFundrise, LLC(本社:アメリカ合衆国 ワシントンD.C、Co-Founder and CEO:Ben Miller、以下「Fundrise社」)が既に米国内で実績を重ねている投資商品で米国の非上場REITとなります。
日本において、米国の非上場REITにクラウドファンディングで投資するサービスを提供するためには、第二種金融商品取引業、電子申込型電子募集取扱業務、及び投資運用業の許認可登録を備える必要があります。ロードスターキャピタルはそれらの許認可登録を備えており、2019年6月にFundrise社と業務提携し、『OwnersBook』の海外型商品の提供開始に向けて準備を進めて参りました。
今後は日本居住者の方でも、Fundrise社が提供する米国の非上場REITにインターネットを通じてご投資頂けるようになります。

 

■海外型案件の第1号について

【投資商品概要】
海外型の第1号案件は、Fundrise社が提供する『Income eREIT』と呼ばれる米国の非上場REITです。
『Income eREIT』は、アメリカ各地の安定的な商業用不動産プロジェクトに対する貸付債権を中心にポートフォリオを組んでおり、各プロジェクトから得られる収益を主な配当原資としています。2015年に米国でサービスが開始されて以降順調に成長し、現在は24件のプロジェクトにて運用されています。

▼『Income eREIT』ポートフォリオマップ

(出典:Fundrise 『Income eREIT』公式サイト、2019年9月27日取得)

 

■【OwnersBookにおける募集概要】

案件名 US非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件
募集総額 目標4億9,750万円(予定)
申込単位 1口50万円単位(1口以上9口以下)
最低出資額50万円(1口)、最高出資額450万円(9口)
募集方式 先着順
米国における運用会社 Fundrise Advisors, LLC
日本におけるAM会社 ロードスターキャピタル

■【スケジュール(予定)】

予告画面の開示 2019年10月4日
募集期間 2019年10月7日~10月16日
クーリングオフ期間 申込日から起算して8日を経過するまでの間
(申込日を含む)
予定運用期間 5年

owners book公式サイトより

特徴としては4点あげられます。

最低投資金額が50万とややハードルが高め!

owners bookの他のファンドの最低投資金額は一万円。

一方本ファンドの最低投資金額は五〇万円とソーシャルレンディングとは思えないくらい高額な募集額といえます。

ただしリートとして見た場合では、一口50万というのは一般投資家も投資しやすいレベルと言えるでしょう。

為替の影響をうけることになる。

為替ヘッジがついていないため、為替の影響をうけることになる。

運営期間が5年と長い。

ソーシャルレンディングとは比べものにならないくらい長いですね。

米国市場の8箇所に投資可能。

分散投資が効いています。

結論としてはエクイティ型としてはおもしろいファンドかと思いますが、まだまだ情報が不足していますね。

今後と発表を待ちたいところです。

そしてそもそも論ですが、owners book自身について信頼できるのか再度復習していきたいと思います。

owners book自身が何故信頼性が高いソーシャルレンディング業者と言えるのか?

owners bookは東証マザーズ上場しているロードスターキャピタルを親会社にもちます。

OwnersBookの親会社であるロードキャピタル社の財政基盤は健全そのもの。

また内部監査だけでなく、外部監査を設置するなど、ブラックボックスの中になりがちなソーシャルレンディング業者の中でも透明性が大。投資家が信頼して投資できる会社作りをしています。
ですので業者としての信頼度はSSSランク。文句の付けようがない業者です。

(上述の通り売り上げ、総資産ともに伸びており、超がつくほどの黒字企業になっています。)

売上約50億円、経常利益14億円
この時点ですさまじい。

さらに売り上げが対前年比55%アップ。

営業利益も純利益も大幅に伸びているため、特にこれといった問題点が見当たりません。

案件の信頼性

これも極めて高い。というのも全ての案件で不動産の担保がついています
その中の不動産の内容は大都市近郊の不動産のみ。(港区や品川区が担保物権の中心。)

たとえば山奥に1億の広大な土地をもっているのと、東京の港区に1億の土地を持っているとします
どちらの方が買い手がつきやすいでしょうか?

当然東京の港区土地になります。

つまり1億の山奥の土地を担保にとっていたとしても買いたたかれる可能性が高い。

東京にあればみんなほしい。となると大都市近郊に不動産がある方が資産は保全されます。

LTV(ローントゥバリュー)が低い

「ローン総額(負債)÷物件の価値(資産価値)」これをLTVといいます

低ければ低いほど担保が保証できる元本の額が多く、逆に高ければ高いほどレバレッジが効いている(悪く言えばリスクが高い)
例えば8000万貸して1億の土地を担保にしたらかなり安全ですよね。

8000万÷1億=0.8 このようにLTVが1を大幅に下回っていれば貸し手の安全度が高いと言えます。

この論理をOwnersBookに当てはめると0.8というすばらしい数字になっています。

悪くて0.8、よい案件ですと0.6近く。言い換えれば仮に事業がうまくいかなくても元本(投資した金額)が保証される可能性が非常に高い。(0.75くらいから100%保証されるといっても良いと思います。)

0.8だとピンと来ないかもしれませんが、リーマンショック程度なら問題なく元本は保証される数字だといえます。
(百年に1度と言われるリーマンショックがそうぽんぽんきたら困ります。)

リーマンショックの都心部地価減少率は最大で15%

仮にリーマンショックが再度起きたとします。そのとき貸し付けファンドの土地の価値が15%下がりました。(オーナーズブックのファンドは全て都心部です。)
ですがオーナーズブックのファンドのLTVは0.8以下。(つまり最大20%の土地の値段の下落に耐えられます。)

言い換えれば100年に一度といわれるリーマンショックがきてもowners bookのファンドはびくともしません。

この安全性が一番評価できるポイントになります!

リーマンショックの大都市圏の土地の下落率が最大で15%程度でしたので0.8ならば保全されています
(ちなみにリーマンショックは100年に1回おきるか?といわれるくらい深刻な不景気でした。)

担保不動産の価値をプロフェッショナルの集団が評価している!

不動産のプロフェッショナルの集団。有資格者の集団が物件を評価しています。
なので適当に評価額を決めることができない。

いわゆるお友達評価をしていません。(上場企業である以上監視の目にさらされています。)

ですので不当な担保価値の評価をおこない、蓋を開けてみれば投資家に大損害を与えるというのはあり得ません。

ファンド毎のリスク説明も評価のポイント

 

ファンド毎にロケーションや借り手の情報をowners bookは明記しています。

こういった情報の透明性が高く、投資家にたいして誠実といえる姿勢が評価できます。

owners book岩野達志社長としての信頼性!

何故owners bookの岩野社長のバックグラウンドや評判を気にしなければならないかというと、不正を起こしたソーシャルレンディング業者はみなバックグラウンドが相当怪しかった。

例えばみんなのクレジットのS氏は正直詐欺師に近いという評判でしたし、グリフラのN社長は倒産のプロ。逆にラッキーバンクのT社長は今までの評判が一切なく、その人物像が信頼できるのが正直不明でした。(結果はやはり不正でした。)

 

このように不正をおこすソーシャルレンディング業者は社長の過去が怪しい。

だからこそ各業者の社長のバックグラウンドを調べる事が大切になります。

owners bookの岩野社長は東京大学を卒業後、日本不動産研究所経て、ゴールドマンサックスジャパンに入社されるなど経歴としてもエリートそのもの。またそのようなバックグラウンドがあるからこそ不動産系ソーシャルレンディング業者を設立されるなど、違和感がまったくありません。

まさに不動産系金融企業を作るのにふさわしい人生を歩まれています。

またリスクを徹底的に排除する姿勢など、投資家からの信頼獲得に努めている点もすばらしい。

ランクSSSで信頼できる人物&バックグラウンドと断言しても問題ないでしょう。

 

 

owners bookのデメリットは?

 

やはり年利換算で4%~5%程度なのでソーシャルレンディングとしては低めの利回りです。

ですが昨今のソーシャルレンディング業界の不正を踏まえて安全な業者に投資をしたいという投資家が増えているのは事実。

ファンドの内容、業者としての信頼度、社長のバックグラウンド、全てをとっても非の打ち所がありません。

率直に申し上げて、owners bookは日本で1位、2位を争うレベルで高信頼度業者と断言できます。

下記公式サイトで無料で口座開設可能です。

OwnersBook

但し上述のデメリットの利回り。ある特定の条件下では利回りが大幅アップすることがあります。

追加配当のありのファンドでは年利14.3%!?

上述したとおり、owners bookのファンドは安全度が高い変わりに年利が低いと申し上げました。

ですがowners bookのファンドには追加配当ありで募集されるファンドがあります。

これは一体どういうことでしょうか?下記ファンドが年利14.3%配当されたファンドの募集条件になります。

東京都杉並区下井草に所在する新築マンション1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社B(貸付先1)に4,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計4,010万円の貸付を行います。

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 40,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.2%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行予定日 2018/08/14
匿名組合の償還予定日 2020/08/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)オーナーズブック公式サイトより

利回りは4.2%となっています。
ですが本ファンドは追加配当ありのファンド。

この追加配当がおきる条件としては物件が当初の予定より高値で売却できた場合。

owners bookとしてはその差益分を事業者としての利益にすることも可能なのにもかかわらず、その差益を投資家に還元してくれる。

その結果当初の予定利回りが4.2%だったのにかかわらず、最終的な利回りが14.3%になったわけです。

こういった投資家ファースト、投資家重視の姿勢がOwnersBookがリスクが低く安全だといわれる理由です。
またサービス開始以来一度も元本割れがありません!

次が管理人が一番評価している点になります。

オーナーズブックはサービス開始以来一度も元本割れなし!

owners bookで一番評価する点はその実績面での安全性。

Owners bookはサービスを開始以来一度も元本割れを起こしていません。

それどころか追加配当ありのファンドでは年利14.3%というすさまじい実績をだしています。

結論をいうと一度も想定利回りを下振れをしたことも、元本割れもしたこともない。その上で万が一不景気がきても安全!
オーナーズブックは1万円という少額から投資でき投資初心者に屈指のお勧めの業者になります

私自身も投資しており、今後はOwnersBookがソーシャルレンディングの中心業者になると確信しているので、投資額を増やしていこうと思います。

(ランクSSSで信頼できる業者といっても過言ではありません。)

 

下記公式サイトより無料で口座開設ができます。

OwnersBook公式サイト

当ブログは初心者向けに記事を書いているため、どのような業者が高利回りなのか?安全性が高いのか?ということについて下記にまとめました。

是非ご活用していただき、より良い投資生活を送れることを願ってやみません。

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記事を参考にして頂ければ幸いです。

また下記が今回の話のメインとなったowners bookの公式サイトになります。

OwnersBook公式サイト

 

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