maneo(マネオ)川崎ファンドは競売失敗で元本割れ!?20億遅延で今後どうなる?

maneo


はいどうもエニートです。

今回はマネオで発生した大規模遅延について、用語を含んでかみ砕いて解説していこうと思います。

期限の利益の喪失や抵当権順位とはなんぞや?という用語の解説ですので、初心者の方向けの記事になります。

(経済用語って難しいですよね。私も勉強するまで知りませんでした。)

<追記>

マネオが貸し付けたのはA社(調べれば社名はわかります。ですがここでは匿名にしておきます。)の評判は相当悪いですね。

問題点をあげれば切りがないですが、業績予想発表から数ヶ月以内に毎回業績の下方修正をする(違法性はないけど信頼性という点で問題。)というのを繰り返しています。

端的に言ってしまえば問い合わせがなどがあっただけで売り上げ予測に入れてしまい、売れなければ業績を下方修正するなどおそろしく杜撰な運営をしてます。

その点を含めてより解説していきたいと思います。

また更に調査したのですが、マネオが貸し付けたリクレ株式会社の杜撰さが酷い。無論だますA社が一番悪い。ですがマネオはあまりにも投資家のお金を預かっているという発想がないのが気になります。

そしてマネオが行っているノンリコースローンとはどういった意味なのかも追記を行いました。

マネオからの貸し付け利回りは15%でした。これは法定金利の上限になります。この点についても解説していこうと思います。

<追記>

7月16日最新!競売で五億では売れないほどひどい状況です。おそらく私の予想通り抵当権第一位以外は全損。(助かっても2位まで)という読みはあたってしまいます。(ちなみに私は5万円ですが、3位に投資をしています。)

それが何故わかるかと言えば、公示を確認した上で、ひどい担保物権だと断言できるからです。

<追記>

特別売却の期限も迫ってきました。しかしそれでも買い手がつかないだろうというのが私の読みです。

<8月1日追記>

マネオはもう開き直っています。

特別売却でも売れなかった。(競売の最低売却額は4億)

これは実際どうあがいても4億以下でしか売れないことを意味しています。

つまり私は抵当権順位3位なのですが、3位以下の全損はほぼ確定しました。

もう正直言ってしまえば、マネオはどうしようもありません。

Contents

マネオで20億CU社向けファンド(募集金額約20億円)で一斉延滞が発表されました。

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者CU社)に対する不動産担保融資について、
「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過および回収の見込み

事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。

2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、
事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってmaneo社に対する債務の全額を返済可能と判断しました。
そこで、事業者C社は、maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、
5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のmaneo社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意売却を試みました。

しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、
すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、
maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、
10月29日を期日とするmaneo社への利息の支払いを履行しない意向をmaneo社に対して示しました。

事業者C社及びmaneo社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。

個別のファンドの回収状況につきましては、改めて担保不動産ごとにご報告させていただきます。
その後の回収の進捗状況につきましては、「3.今後の状況報告について」に記載のとおり、定期的にご報告させていただきます。マネオ公式サイトより

まあ色々と不思議ですよね。
そもそも論で言ってしまえば、5月25日に約定支払いが遅れた時点で速やかにmaneoも事態を報告すべきであったと思います。

最大限に好意的に解釈すれば、ぎりぎりまで売却に向けて動いていたとも評価できますが。)

ただC社向けに募集されたファンドがポンジスキームの様に不正に利用されていた可能性はまずあり得ません。
(ポンジスキームとは、募集要項されたファンド以外にお金が使われることをさします。)

というのもグリフラ問題において、マネオ本体にも証券取引委員会からの監査が入りました。
そこで不正がなかったと発表されている以上ポンジスキームの可能性はまずない。

純粋に発表が遅れたと判断して良いでしょう。

遅延が発表されたマネオファンドに抵当権順位付きファンド!

マネオの遅延が発表されたファンドには抵当権付き不動産担保ファンドと抵当権なし不動産担保ファンドがあります。

抵当権順位なしファンドとは?

抵当権なしファンドの説明は簡単です。

マネオの遅延の発表のとおり、元本の棄損は避けられない。

任意売却をすすめて、その売却額を出資額に応じて分配する。

例えば2億円出資したが、ファンドがうまくいかなかった。

その結果担保を売却したが1億でしか売れなかった。

1億÷2億=0.5 よって投資家は出資金の50パーセントを棄損します。

ただ個人的にはマネオの評価額であれば、投資額以上に担保価値のが高かったのに元本の棄損がおきるのはおかしくない?
とうのは素直な感想を持ってしまいます。

抵当権順位ありファンドとは?

上述のケースは抵当権順位なしファンド。
つまり投資家全員に平等に分配されます。

抵当権順位ありファンドというのはどういうことでしょうか?

これは高順位者から優先的に元本の返済が行われます。

上述の例題でいえば、二億円を抵当権順位ごとに5000万ずつ募集したとします。
(抵当権順位1位から4位までつけられます。)

物件を売却した結果、1億でしか売れなかった。
そうなると
抵当権第1位の5000万出資者と第2位の5000万出資者には元本が棄損なく弁済されますが、第3位と第4位には1円も弁済されません。

つまりこのファンドでは第6位の方は元本の大幅な棄損(ないしは全損)も十分考えられます。

この優先して弁済してもらえる権利を抵当権順位とよびます。

遅延が発生しましたが、高抵当権順位者に関しては、本ファンドで元本の棄損を心配する必要は全くありません。

 

期限の利益の喪失とは?

マネオのファンド当該ファンドではすべて期失と表示されています。

この意味は期限の利益の喪失。

通常借金をする側は決められた元利息を返済することで、借りているお金(債務)を期限まで返済しなくてもよい。
というのが期限の利益。

この期限の利益を喪失すると債権者は債務者(お金を借りている側)にすぐにお金を返せと請求できます。

お金が返せないのであれば、担保を処分し、その借金の返済に充てる。

現状マネオのファンドは期限の利益を喪失しており、その結果担保を任意売却で処分し、投資家への返済に充てます。
(ただすぐに売ろうとすれば当然足元を見られるので、最高値で売るように動いていただきたいですね。)

マネオの本遅延にかかわる疑問点

 

最大の疑問点としては、担保金額のが貸付金額よりマネオが歌っていた点。

であれば本お知らせのように遅延したところで、元本の棄損はあり得ません。

まあ結局ポンジスキームのような不正はなかったが、担保の評価については甘めに査定していた

ですので高抵当権順位者は元本は棄損しなくて済むでしょうし、低抵当権者は大幅な元本の棄損を覚悟しなければならない。

 

というのが実情でしょう。

<追記>マネオは任意売却と競売の双方で売却先を探していると発表

正直この報告は意外でした。というのも任意売却は難しい立地条件であったため、競売が既定路線になっていると感じていたためです。

マネオの債権回収に関する報告について

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

事業者C社は、新たに横浜市の法人より上記物件を一括購入したいとの打診を受けており、現在、金額の提示待ちの状況となっております。
購入検討中の大阪府内の上場企業子会社につきましては、引き続き一括での購入を検討中であるとの報告を受けております。
あわせて、物件毎の個別の販売活動も実施しており、不動産仲介会社を通じ11月14日以降、
新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。maneo公式サイトより

正直この報告は以外。
(ただ個人的には時間稼ぎをはかっている可能性があるのでは?と感じる部分もあります。)

ではその任意売却と競売どちらが投資家に有利なのでしょうか?

任意売却のが投資家に有利も立地条件が厳しい!

マネオの担保評価額は業者買取価格という全く当てにならない指標です。

本ファンドは麻生区の駅から遠い山奥の地。とても16億の資産価値はありません。

本ファンドの土地を調べたところ、固定資産税路線価格は9.1万円。

さらに本担保は山の上に建物がたっており、担保の土地は斜面が多く、斜面には当然建物が建てれません。

ですので素直に土地の広さだけでは土地の価値は見いだせない。

ただもし任意売却で学校or病院として使用予定の業者に売却できれば、ある程度の売却額は得られます。(相当な幸運ですが。)

それ以外の場合は任意売却や競売でもかなり買いたたかれることが予想されます。

追記!A社としてはこの土地を担保にお金さえ入ればどうでもよかった!

この1件に関してはマネオに悪意はなくある意味だまされた側と言えます。

ですが土地を確認し、本当にその担保価値があるのかどうか調べなかったことに大きな責任があります。

調べなかった理由は簡単です。マネオ自身がこのファンドがうまくいかなくなると言う可能性を一切考慮にいれてなかったから。

このA社はこの土地を関連会社に売ったり、買い戻したりなどある特定の人物に利益がはいるように怪しい取引を繰り返していました。

そして最終的にこの土地をマネオに押しつけることで現金化に成功した。というのが本件のストーリー。

おそらくA社からしたらマネオの担当など一ひねり。予想よりも簡単に現金化できたなというのが感想でしょう。

重ね重ねになりますが、マネオが担保価値を精査さえしていれば本件は防げたため、非常に悔やまれる問題です。

追記 リクレ株式会社の融資方法があまりにも杜撰!

マネオの融資の流れを説明するとマネオ本体→リクレ社→最終貸し付け先になります。

つまりここまでいい加減な担保評価を行ったのはリクレ社。多少危険なファンドに貸し付けるというのはソーシャルレンディング上十分あり得ます。

ですがさすがにこの担保で16億もの大金を貸し付けるという発想は金融の世界ではあり得ません。

またリクレ社に記載されている

決算書が赤字でもOKや資金使途は自由という単語はちょっと金融業としては好ましくない単語ですね。

無論それなりの利回りな以上、多少リスクはありますが、担保価値の査定がここまでいい加減なのは正直論外。

やはり今マネオに投資を控えるべきですね。

マネオからの貸し付け利息は法定上限の15%!

本件貸し付け先A社にとっては貸付金利は問題ないでしょう。そもそも悪意をもってマネオからお金を手に入れ、その代わり酷い土地の担保を渡したわけですから。

ですが投資家にとって法定上限の15%で貸し付けを行っているというのは法律上問題なくとも、お金を投資するとなると問題です。

というのも例えばこのファンドの利回りが9~10%であれば、投資家は本能的にリスクが高いファンドでだな。というのが本能的に解ります。

ですがこのように貸付金額よりも高い担保をとっており、利回りが低く、マネオから安全性が高いファンドといわれていれば投資家はある程度は安心してしまう。

にもかかわらず蓋を開けてみれば、法定上限の15%で借りなければならないほど、貸し手がいない状況のファンド

再度になりますが、法的にはなんの問題もありません。ただ投資家にとって、このようなやり方は大問題と断言してしまって良いでしょう。

<追記>マネオが行ったノンリコースローンの意味は?

マネオのファンドの多くはノンリコースローンで貸し付けが行われています。

 

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。owners bookより引用

つまり本ファンドで言えば、A社は川崎の山奥の担保を引き渡せば、それ以上お金の返済を求められることはありません。

当然ノンリコースローンで貸し付ける場合はその担保を徹底して精査することが求められるのですが、残念ながら本ファンドではマネオが担保を精査すると言うことを怠ってしまいました。

<追記> 1月23日のマネオからのメールでも債権回収の進捗は見られず

前回までにご報告いたしました東京都内の大手不動産会社の系列企業、
医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人、学校法人が引き続き購入を検討中であるほか、
1月9日以降につきましては、新たに医療福祉事業者に検討いただいております。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売の申立てを行っており、開始決定通知書を受領いたしました。マネオマーケットからのメールより引用

安定の特に伸展していないというメールです。

ただ競売の申し立てを行っており、開始決定の通知書を受領した。

一応時間の引き延ばしだけでなく、競売に向けてマネオマーケット社は動いています。(とはいえ、このファンドが競売でまともな価格で売れるとは思えませんが。)

<追記>2月6日のメールでも安定の進捗なし!

本件は病院への売却を目指していますが、昨今の病院の供給過多を考えると近くに大病院がある以上、難しいでしょう。

率直に言ってしまえば、本件はまったく16億の担保価値もない担保ファンドのため、おそらく抵当権順位第一位の人すら元本棄損の恐れがある。

それくらい酷く、適当につけた担保価値と言えます。

前回までにご報告いたしました東京都内の大手不動産会社の系列企業、医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人、
医療福祉事業者が引き続き購入を検討中であり、2月中旬に学校法人からの買付提示を予定しております。
1月23日以降の状況としましては、医業経営コンサルタント会社より紹介を受けた医療法人より新たに現地案内依頼が来ております
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売の申立てを行っており、開始決定通知書を受領いたしました。マネオマーケットより

正直もう時間稼ぎでしょう。

16億と歌っていた担保価値が2億すらいかなければ、大事件といっても過言ではありません。

マネオがあまりに適当に担保価値を評価したためおきてしまった大問題といっても過言ではないでしょう。

3月29日のメールでも安定の進捗なし報告!

もう本当にいい加減にすべきでしょう。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までにご報告いたしましたとおり、学校法人からの買付(購入申込書)の提示につきましては、
購入後の施設建設に関わる造成費用の見積りを取得したいとの意向から、提示期限を延長している状況です。
同法人は現在3社に見積りを依頼しており、うち1社からは見積りを受領しましたが、当初の予算想定額を超過しているため、回答を保留しているとのことです。
残りの2社につきましては、現地の下見を済ませましたが、時期的な理由から詳細調査の日程を確保できていない状況です。
そのため、見積りが出揃い、買付の提示を得るには数週間程度の期間を要するものと思われます。
また、東京都内の大手不動産会社の系列企業、医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人、医療福祉事業者が引き続き購入を検討中でございます。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人との面談につきましては、日程を再調整しております。
面談の事前に紹介者である医療コンサルタントを介してメインの取引銀行に取り組みを打診している状況ではありますが、現時点では本審査まで進展しておりません。
複数の金融機関に打診し、資金調達の目途を立てた上での面会になる見込みです。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売手続きが進行中です。マネオマーケットより

これの狙いは明らかです。

ずばり事件の風化。

散々指摘いるように2億の土地を16億と担保評価したこと。そしてマネオがだまされたこと。これは金融業界でやってはいけないレベルのミスです。

これを表に出したくないマネオは売却への道が進んでいるように見せかけて、時間稼ぎを行っているのでしょう。

冷静に考えてください。上述の通りなんの価値もないこの土地をまとまった金額で購入する会社があるでしょうか?

すぐに本件を発表したらマネオは投資家からの怒りをかってしまう。だからこそこのように情報を小出しにしつつ、進んでいるように見せかけ、投資家の怒りが収まるのを待つ。そして怒りが下がってきたところでファンドが高値で売却できず、元本の大幅棄損があったと発表するのでしょう。

毎週金曜日の業務終了後に不祥事を発表するマネオマーケットが考えそうなシナリオだと断言してしまっても問題ないでしょう。

5月末のメールでも安定の進捗なし報告!

読み飛ばしてしまってかまいません。下で解説するので。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までに検討状況をご報告いたしておりました学校法人からは購入見送りとの連絡を受けました。
購入後の施設建設に関わる造成費用が当初の予算想定額を大幅に上回るため取得を断念するとのことでございます。
東京都内の大手不動産会社の系列企業に対しては、しばらくの間回答を保留しておりましたが、交渉を再開いたしました。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査において取組不可の回答を受けた後、
他の金融機関に融資の打診をしているとの報告を不動産仲介会社から受けましたが、現時点では審査状況に関する追加の報告を待っている状況です。
また、不動産会社を介して検討いただている医科大学につきましては現地及び物件資料の確認後、
建物のコンバージョンプランの作成及び費用算出中との報告を不動産仲介会社より受けております。
なお、本件売却活動とは別に対象不動産に対する競売手続きが進行中です。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、6月末を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。 マネオより

簡単に言ってしまえば、一切進捗しておりません。次回は6月にまだ進捗していないメールを送ります。電話でお問い合わせいただいても投資家の平等の観点から詳細はお伝えできません。

と本当に社是が誠実なのか?という対応になっております。

今回は進捗していないという事実と共に、今まで記載があった、医療法人、医療福祉事業者の記載がなくなりました。

その購入への話はなくなったのでしょう。

結果として状況は進捗どころか、状況はより悪化した。というのが実情でしょう。(ただ元々絶望的なファンドであったため、悪化も何もない!とも思いますが。)

何故マネオは本件を進捗させたがらないのか?

本ファンドに投資をしている1投資家として(といっても5万円程度ですが)ははやく決着をつけて欲しい。来年の確定申告でさっさと相殺したい。というのが本音ですが、大口の投資家はそうはいかないでしょう。(数百万単位の方もいるとお聞きしています。)

なぜ進捗させたがらないのか?というのは簡単です。

本件を本当に売却すれば、ほとんどの投資家は助かりません。

そして多くの投資家を大損させたとなれば今現在進んでいる投資家のマネオ離れがより進む。

手数料で稼いでいる会社にとってこれは致命的です。

だからこそ少しでも延命するために(進展させないということは不誠実この上ないですが)、1ヶ月に一度進展しているようで一切していないメールを送ってくるのでしょう。

競売で売却!でもそもそも競売とは何なのか?

競売とは:

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。任意売却BIZより

要約すれば、借金の返済できない債務者の不動産担保を、入札形式で落札してもらう。そしてその落札額を返済する。

これが競売になります。

競売のメリットとしては任意売却と異なるスピード感
任意売却でいつまでも売れないくらいなら競売でさっさと売却をして、現金を手に入れたい。

そう考える債権者も多くいます。

本ケースで言えば、高抵当権位者であればさっさと競売で売り払って貰い、元本の返済をしてほしいというのが希望になるでしょう。

ただもしかすると第一抵当権順位者ですら、元本の棄損がありうる。それくらい酷い立地条件の担保というのは断言できます。

競売のデメリットは市場価格を下回る価格で売却される。

競売のデメリットそれは売却額が市場価格を下回って売却されること。(下回るからこそ、すぐに買い手がつくと言えます。)

競売が申請されると裁判所から任命された不動産鑑定士が最低売却金額を決めます。
(相場の3~7割程度が最低売却金額。)

その後最低売却額を上回る価格で入札した業者の中で、最高額をつけた業者に売却されます。
(相場の8割程度。)

相場の8割程度で物件が手に入るわけですから、競売は業者にとって旨みが大きい。

ただ本ファンドは間違いなく16億の価値がない山奥の担保。

競売になったら抵当権順位者だけでなく、中抵当権順位者も元本が棄損する恐れがあります。

重ね重ねマネオの不動産担保の評価が非常に甘かったことが招いた事件と言えます。

不動産の担保を正確に評価し、それを投資家に伝えるという大原則を守れなかったことに本件の本質的な問題があります。

maneoからついに競売に出されることが正式に発表されました!

悪夢のような川崎ファンドがついに競売にだされることになりました。

1.回収活動状況について

前回までに任意売却活動と並行して対象不動産に対する競売手続きが進行中であることをご報告しておりました。
この競売については7月3日が開札日、7月10日が売却許可決定日となっており、競売の期日を踏まえて売却活動を継続して参りました。
東京都内の大手不動産会社の系列企業につきましては、一旦、購入検討は断念するとの意思表示がございましたが、
事業者C社から競売の入札参加を案内し、現在その可否を検討いただいております。
また、不動産会社を介して検討いただている医科大学につきましては、建物のコンバージョンプランの作成
及び費用算出に時間を要しているとの報告がございましたが、競売の開札日を踏まえ、早期の検討結果の報告を依頼するとともに、
競売への入札参加を促している状況です。
なお、リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査で取組不可の回答を受けた後、
他の金融機関に融資の打診をしておりましたが、こちらも取組不可の回答を受けたとのことから検討断念となりました。
これらを踏まえますと、回収手段として最も実現を見込めるのは、従前及び現在の検討者による入札、
もしくは、これまでに接点を持たなかった新たな検討者の入札参加による競売での回収ということとなりました。 マネオマーケットのメールより

買い取りを検討しているという学校法人、医療法人に関する記載は突如として一切なくなり、大手不動産会社や医科大学に競売の案内を流す。

つまり2019年11月より売却活動を行ったが、一切進捗がなく、売却できなかった。その結果競売となった。そして担保価値を水増ししており、ふたを開けてみれば川崎のど田舎のファンドであったというのが今回の真実です。

(LTV75%、担保がある安全なファンドといっていたのにもかかわらず!)

この競売の結果、第四位以下の方は元本の全損も有り得ます。これがマネオ崩壊の本格的な第一歩とよべるでしょう。

 

maneo川崎ファンドの競売金額について!

評価額は私の予想を上回り5.3億。ただしこれは売却基準価格となります。

売却基準価格とは何か?

ではこの売却基準価格は何か?と問われれば、不動産鑑定士が査定した価格になります。

ですのでこのファンドを不動産鑑定士が評価すると5.3億の価値がある。

ではこのファンドが必ず5.3億以上で売却できるか?と聞かれるとそうではありません。

買取可能金額が最低売却額になります。

オークションでいうところの入札価格。この価格以上じゃないと購入できません。というのが買取可能金額になります。

この設定されている価格が4.2億。ですので競売での売却がうまくいった場合、抵当権順位者第二位までが元本の棄損がない!ということになります。

ただしこれは買い手が現れた場合になり、最悪の場合買い手が現れず、競売不成立になる。という可能性も十分あり得ます。

(しかしこのファンドマネオは16億で査定していましたからね。なぜここまで担保評価額と乖離があるのか明確に説明して頂きたいです。できるのであれば。)

このように抵当権高位者ですら、元本の棄損があるのにもかかわらず、安全性を歌っており、16億もの担保査定をしたマネオは決して許されません。

このようにラッキーバンクもそうでしたが、このように担保価値の水増しがおきてしまうのがソーシャルレンディング最大の問題点といっても過言ではないでしょう。

maneo川崎ファンドの競売は不買!買い手なし!

7月3日の最新情報になります。

この川崎ファンドは不買になりました。これは買い手がだれもつかなかった。

また入札もどの業者も一切なかった。ということになります。

当初私の読みでは二億程度の土地。それが売却基準価格が五億二七三〇万で、おや?っとおもっていましたが、予想通りこの土地には五億以上の価値などありません。

だからこそ入札すら一切なし!という結果になったのでしょう。(読みがあたったのは、つまりマネオよりも正確に担保を査定できたのは喜ばしいですが、万一この予想が外れていれば、抵当権順位が三位のファンドに投資していたので助かったので複雑です。ただ今後投資ファンドを決める上では、担保査定能力は大切なのでやはり正確に査定できてよかったというべきでしょうか?)

7月22日までに買い手がつかなければ、競売は不成立

ただ率直な感想を述べると、この価格では買い手はつかないでしょう。

この土地に三億以上のお金をだす人間は皆無。重ね重ね担保査定がいい加減であったことが悔やまれます。

maneoの川崎ファンドの競売の公示を確認しました。

公示を見た限り、本当にぼろぼろな建物。

開発許可を得ているのかわからないような違法建築に近い物件でした。

私は当初二億程度と予測していましたが、それを下回る可能性すらある物件だと評価せざるを得ません。

7月31日のメールより4億ですら売れずに、競売が不成立であったことが公表されました。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回ご報告いたしました競売につきましては、入札が無く不成立となり、特別売却についても不成立となりました。
これを受け、競売手続き上は、再度の入札条件や開始日を決定していくことになります。
この手続きには一定の期間を要することから、事業者C社は競売と並行して、従前の検討者に対し再度検討を依頼するとともに、
新たな購入希望者の探索にあたっております。

マネオ債権回収メールより

結論を言ってしまえば、4億ですら売れませんでした。特別売却でも売却できませんでした。

ですので抵当権順位者3位以下の全損はほぼ確定的。2位も大幅毀損。1位ですら債権の回収ができない可能性がある。というとんでもない担保評価を誠実に行わなかったファンドです。

ただ本ファンドの投資家に罪は一切ありません。

業界最大手、今まで元本の毀損がほとんどなし、各種VCがついている。

と信頼できる要素が当時はあったマネオがここまで担保査定を誠実に行っていなかったと見抜くのはまずどう考えても不可能です。

 

この物件を一六億と評価したマネオは有り得ませんし、債権回収能力もありません。(だからこそ今現在遅延の連発なのでしょう。)

ですので債権を納得できる形で回収したSBIソーシャルレンディングや、マネオと同じプラットフォームビジネスながら不正リスクが皆無といえるfundsに投資をするのが投資家としては正しい戦略と言えます。(倒産時一番安全なソーシャルレンディング業者はfundsと言えます。)

SBIソーシャルレンディングが問題発覚時、すぐに動きだし、多くの投資家が納得いく形で債権回収をおこなった実績が光ります。(このような危機にこそ、その業者の実際の能力がはかれるという証明になります。半年以上なにもせず、競売に持ち込み、さらに不買となったマネオとは全く異なると言えます。)

SBIソーシャルレンディングの事業者リスク、メリット


超大企業のSBIグループのソーシャルレンディング部門SBIソーシャルレンディング
東証一部上場企業のSBIを親会社にもつ事業者として信頼できる会社です。

SBIソーシャルレンディングの評価ポイント

東証一部上場企業の親会社をもつ。

つまりコーポレートガバナンス体制やコンプライアンス体制が抜群。

みんクレ事件やラッキーバンク事件からの踏まえなければいけないことは事業者が親族に貸し付けるということが簡単にできてしまうこと。
逆に言えばこういったコーポレートガバナンスがしっかりしている会社は不正ができません。

金融庁の監査にもしっかり対応していますし、事業者リスクは現時点で1位(一番安全)といっても過言ではありません。

<追記>

2019年にはついにSBIソーシャルレンディングが業界最大手になりました。(一月あたりの募集額において。)

要因としてはやはり

1 バックにSBIという超巨大グループがついているという信頼性。

2 今までの実績(延滞案件での債権回収という面も含む。)

3 TVなどでもCMをうつなどの積極性。

上記3点にまとめられます。今後もSBIソーシャルレンディングには業界最大手としてソーシャルレンディングを引っ張っていって欲しいですね。

 

SBIソーシャルレンディングのお勧めの投資法!

不動産ディベロッバースファンドやメガソーラーシリーズ
しっかりとした償還実績もありますし、担保もしっかり取ってあります
問題は5億程度であれば10分程度で集めてしまう投資倍率の高さでしょうか?
私もサラリーマンなのでクリック合戦になってしまうと参加できなくて投資できないことが多々あります。

とはいえそのクリック合戦がSBIソーシャルレンディングへの信頼であるとも言い換えられます。

そしてSBIソーシャルレンディングは2019年に一月あたりの募集金額1位を達成しました。他の業者と比較してもSBIソーシャルレンディングの信頼性は段違いと言えます。

2019年も業界を引っ張ってくれることを非常に期待しています。

SBIソーシャルレンディング公式サイト

 

FUNDsがマネオと異なり圧倒的におすすめな理由

fundsとマネオ本体そしてマネオファミリーとの違いを記載していきます。

maneo(マネオ)が倒産した場合、投資家のお金は破産法の管理下におかれる!

マネオにお金を預けていますが、ディポジット&運用中の資金はマネオの資産になっています。

ですのでファンドが運用中&ディポジットに預け入れている状態でマネオが倒産した場合、そのお金は投資家に返ってくるのではなく、破産法の資産が管理されることになります。

つまり我々はあくまで一般の債権者の立場に置かれることになります。

私自身はマネオを一切信頼しておりません。ですので一般債権者になった場合、おそらくほとんど返ってこないだろうと読んでいます。

管理人一押しのFUNDsが何故この破産法と関係しているのか!?

それは運用のシステムの違いが関係しています。

つまりどういうこと?と聞かれるとFUNDsは運用中のファンドの資金はfundsに組み込まれず、貸し付け先が潰れなければ投資家にお金が返ってきます。(ディポジット分はmaneoと同様に組み込まれます。ですので常に貸し付けている状態にしていれば問題ありませんし、まあ仮になにかあったとしてもすぐに出金すれば良い。マネオの場合は運用中でマネオが倒産した場合返ってこないので、この点で大きく異なります。)

アイフルやデュアルタップのファンドの組成の仕方をみればfundsは安全性という面では間違いなく段違い。

この運用中に万が一があっても、投資家が安全という点で、私はfundsを別格の企業と申し上げているわけです。

つぎに不正リスクについても解説していきたいと思います。

何故マネオ本体の川崎ファンドやマネオファミリーで起こった不正問題がfundsでは起きえないのか?

 

1 FUNDsはプラットフォームのみの貸し出しで身内貸しをしないと明言している。(グリフラと異なります。)

2 FUNDsが融資を行うのは上場企業に準ずる大手企業のみ(企業体力のない会社に貸し付けをおこなっているクラウドリースやCFFと大きく異なります。。)

3 上述する企業でFUNDSが融資をおこなう会社としてはデュアルタップや、アイフル。その宣言通りの大企業のみファンドを組成する。(運用中倒産するリスクが段違い。)

4 maneoと異なりノンリコースローンではない。つまり最終貸し付け先のリスクは投資家が負わなくて良い。(マネオ川崎ファンドで大損が確定したのはノンリコースローンのため!)

また株主からお金を引っ張っている状況から考えてもFUNDの数年以内の上場は固い。(というより株主の出資状況から上場は決まっています。)

それくらい別格の信頼度を誇る会社と言えます。

特にすばらしいと感じるのは理由の2、3、4

まず理由の2の融資を行うのは上場企業またはそれに準ずる大手企業のみ(その宣言通り貸し付け先がデュアルタップやアイフルになります。)

(図のようにソーシャルレンディングほどの利回りはありません。ですがソーシャルレンディングほどリスクがない&事業者としての信頼度が抜群で利回り5%近くあれば私は喜んで投資を行います。)

クラウドリースやグリフラは年利10%を超えていましたが、こんな状況になっている。そしてマネオ本体は担保査定能力が一切ないと考えれば、この貸し付け先で年利5%は非常に魅力的。

事業者リスクも避けられ、貸し付け先も限定されるというのは画期的な仕組みと言えます。

FUNDsがおこなうノンリコースローンファンドではないという意味!

これは本当に画期的なシステムです。マネオ本体やマネオファミリーの行うノンリコースローンとの違いを簡単に言うと最終貸し付け先の状態に依存しないということになります。

(ちなみにマネオの川崎ファンドはノンリコースローン。担保価値を誤魔化され、2億程度の土地を担保に16億を取られました。しかしノンリコースのため請求ができない。よって間違いなく元本は大幅棄損します。)

つまりFUNDSの間に大企業がはいり、そこが最終貸し付け先に貸し付けます。

その最終貸し付け先が万一返済できなかった場合、貸し付けをおこなった大企業が返済の義務を負う。

(正直デュアルタップや、アイフルで何かおきてしまうということは考えられません。)

このような場合当然デュアルタップ社はアイフル社はその貸し付け先に対して徹底調査をおこないます。

だからこそ不正問題は起き得ません。

(何か問題があったため、間の大企業が責任をとらないければならないため。)

正直言ってしまえば、Fundsがマネオマーケットからシェアを奪うのは時間の問題でしょう。

下記公式サイトで無料で口座登録可能です。(私も登録したのですが、数分程度で登録できました。)

Funds公式サイト

また信頼できるソーシャルレンディング業者はどこか?という問い合わせが多かったため、信頼できる優秀な業者の一覧にまとめました。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!おすすめできる安全な業者はどこ?!

 

 

また不動産関係のソーシャルレンディング&クラウドファンディングについては下記記事に業者の特徴をまとめました。

これも参考にしてください。

不動産型ソーシャルレンディングとクラウドファンディングの違い!お勧めベスト3!

2019年のソーシャルレンディング業界を引っ張ると予想される業者は下記リンクからご確認ください。

2019年は低リスク、高信頼度業者が人気に!

 

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コメント

  1. jun より:

    色々な方に相談した結果、以下の考察でおりますので、
    ご指摘ありましたら何卒お願いしたいです。

    現在の期失の増加の1つの原因は
    金融庁を意識して安易なリファイナンスをしなくなってることがあると思います。

    期失となった場合に担保評価がもともといい加減なため、
    売却の長期化だったり、元本割れが発生している現状です。

    今後も期失は発生するでしょうが、
    そもそも詐欺企業ではないので、
    リクレ社主導で何とか返済や回収に尽力してくれると考えています。

    マネオは上場企業の株主があり、
    スポンサーも複数企業の打診から選定中とのことです。
    新社長体制で今後もビジネスをする意思があり、
    これだけのユーザー数を抱えた企業なのでそれなりに価値は有るため、
    経営陣もなんとか存続させたいと考えているはずです

    最近の案件数は応募が激減しているが、
    マネオのビジネスモデルでは仲介料が減ることくらいと、直近決算の黒字ということもあり、
    当面は破産することはない分の企業体力があると思います

    グリフラの訴訟の件は判決でるため
    1年以上はかかると思われるため、すぐに2種免許を没収はないと思います

    なので長期戦で精神困憊との戦いになりますが、
    償還や回収された資金は順次引き上げる予定です。

  2. yua より:

    公告みた限りでは開発許可得てない違法まがいな建築
    その上建物はぼろぼろ
    1億でも売れないと思いますよ。

    • tanabe54 より:

      yua様

      コメントありがとうございます。
      私も確認したのですが、あのぼろぼろの建物が本当に五億で売れるのか?
      と疑問に思っていました。

      専門家の鑑定では二億に行かない程度。
      おそらく抵当権1位以外は全損でしょうね。