マネオ(maneo)収益アパート元本割れファンド貸付け先は最悪!再度虚偽説明!

はいどうもエニートです。

今回はマネオの遅延ファンドのうち東京都・神奈川県内エリア不動産担保付きローン収益アパートファンドの元本棄損が確定した件。

何故元本の棄損がおきたのか?どれくらいの棄損額になったのか?マネオマーケットの対応は?そしてマネオマーケットのように担保の評価をいい加減に行わないソーシャルレンディング業者はどこなのか?ということについて解説していきたい思います。(速報なので簡単に話を進めていこうと思います。)

 

まずは流れをおさらいするために、以前書かせて頂いた記事を参考にして頂ければと思います。

<追記>

マネオの説明分の中で担保が大幅に棄損した理由は不動産市況の悪化が原因と記載されていました。

その点も含めて解説していきたいと思います。

<追記>

ついに情報をつかみました。マネオの本元本毀損ファンドの貸し付け先は今現在問題となっている不動産業者です。(かぼちゃの馬車ではありません。)

だからこそ確信を持って言えます。マネオの今回の大幅毀損の原因は市況の悪化ではなく、貸し付け先が原因。再度マネオの査定能力がなかったことが浮き彫りとなった形です。

マネオの収益アパートファンドが遅延し、担保を売却することになりました。

まずマネオは担保をとり、貸し付けをおこないました。ところが貸し付け先はお金を返せなくなったため、担保を処分し、投資家にお金を返済する。

これはあり得る流れです。

ですが今回からも今現在遅延している川崎ファンドからもわかるようにマネオマーケットが下す担保の評価額は何ら客観性を持った評価ではないため、このように元本の棄損が起き得ます。

以下報告になります。

回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、
神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

神奈川県内、埼玉県内の一部物件につきましては契約を締結いたしました。
また、12月中に決済を予定している物件が1件ございます。回収額につきましては、確定次第、
分配の予定と併せて該当の投資家様へ別途ご連絡いたしますが、元本が棄損する見込みでございます。
今後、各物件を売却するごとに当該物件を担保とするファンドについて回収金の分配を行ってまいります。
ご投資いただいているファンドの対象物件につきましては、
募集ページのスキーム説明内【本ファンドにおける担保】をご確認くださいますようお願いいたします。

なお、一括での購入を検討中である大阪府内の上場企業子会社及び横浜市の法人につきましては、
上記物件の売却の関係により、個別での金額提示を依頼し、回答待ちの状況です。
また、新たに神奈川県内及び東京都内の不動産業者より個別の物件の買付証明書を受領し、検討しております。
このほか、不動産仲介会社を通じ12月12日以降、新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、
具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様に少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。マネオより

本報告に関する所感

本収益アパートファンドに関しては駅からそこまで遠いわけではなく、十分売却可能。(他のファンドに関しても同様です。)

本件に関しては、マネオの多少の甘さがあった結果、元本を棄損しそうですが、甘めに評価すればソーシャルレンディングではあり得る個別ファンドの失敗としてありえる。

本件は売却が着実に進んでいます。

2019年1月9日に発表された状況を確認していきます。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

神奈川県内、埼玉県内の一部物件につきましては昨年12月に契約を締結しており、今月下旬が決済予定日となっております。
また、神奈川県内1か所の物件につきましては、昨年12月末に決済いたしました。
該当の投資家の皆様には回収額が確定次第、分配の予定と併せて別途詳細をご連絡いたします。
なお、一括での購入を検討中である大阪府内の上場企業子会社及び横浜市の法人につきましては、
上記物件の売却の関係により、個別での金額提示を依頼し、回答待ちの状況です。
また、新たに神奈川県内及び東京都内の不動産業者より個別の物件の買付証明書を受領し、検討しております。

引き続き、投資家の皆様に少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。マネオより

(太字は私がつけました。)

このように神奈川県内や埼玉県内のアパートの売却は着実に進んでおります。

元本の棄損は起き得ますが、本ファンドは抵当権順位者が設定してない&他のアパートも立地条件上売却可能という状況を考えれば、アパートファンドでは投資家が大幅な元本の棄損を被るというのは考えられない。

全ての担保の売却が完了し、投資家に分配金が出ることになりました。

評価すべき点は当然評価しなければなりません。本件に関してはスピード感をもち担保を売却したことは投資家に元本の棄損をだしながらも、評価してもいいでしょう。

当然のことといえば当然のことですが、マネオファミリーやマネオ本体の他のファンドではいたずらに時間だけが過ぎていくと言うことが続いています。

それに比べれば本件は、元本の棄損がありつつも3割越えという大台ではなく、早期解決を図れたという点だけは評価でいます。

本件担保不動産につきましては、事業者C社主導のもと東日本レインズへの掲載及び複数の不動産業者への購入打診や媒介依頼を行い
2018年6月以降、継続して販売活動を行ってまいりました。
当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Oを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、
メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にて個人向けアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、
収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました。
上記不動産市況を勘案し、個別で引き合いのある物件については個別での売却活動を積極的に行ってきた結果、
物件Oの購入希望者複数名より購入申込書をいただきました。
それぞれの購入希望者と交渉を進めていくなか、募集金額を上回る購入金額の提示もございましたが、
銀行での個人向けアパートローンの審査が下りず断念となった経緯もございました。
上記状況下、満額回収には至りませんでしたが、横浜市内の不動産業者と売買契約を締結し、2018年12月27日に決済に至りました。

3.回収金の分配について
本件担保不動産の売却による回収金額は、40,806,280円でございます。マネオマーケットのメールより引用

<追記>マネオ曰く担保評価額はしっかりしていたと説明しています。

すこし気になる一文があったので追記したいともいます。

マネオマーケットからの説明では

本件融資後の収益アパートに対する金融機関の審査基準の厳格化に伴う不動産市況の落ち込みとアパートブランド会社の施工不良問題も影響し、
売却金額が募集時点の評価額を大幅に割り込む結果となりました。マネオマーケットより

たしかに今不動産の市況は2017~2018年ほど良くないのは事実。

ですが担保を正当に評価していたのではあれば、上記事項があったとしてもここまで売却額が下がることはあり得ません。

残念ながらここでもマネオマーケットは投資家に対して正当に向き合っていないと言えます。

収益アパートファンドの元本棄損率は約27%になりました。

期失時残存元本:55,928,414 円

マネオの回収額 40,806,280 円

元本棄損額   15,122,134 円

本ファンドは40,806,280 円÷55,928,414 円=約73%

27%の棄損は決して少ない額ではありません。そしてマネオ自身が投資家のみなさんの安全性を考慮したファンドと歌っていたのにもかかわらず、いざ蓋を開けてみると、担保価値の評価がいい加減。これではもはや投資家からの信頼を再度得るということは相当むずかしいと断言せざるを得ない。

マネオマーケットからの回収報告はマネオマーケットの隠蔽体質が見え隠れしていました。

私自身一番残念だと感じるのがこの点。

回収金の分配の報告(別紙)にはマネオマーケットはそのような権限を持つはずがないのに(だからこそお願いという文言を記載しているのでしょうが)情報開示をしないでほしいとの文言がありました。

本内容は該当投資家の方のみにお送りしており、この情報の第三者への開示、コピー、配布、利用
その他一切の行為はご遠慮くださいますようお願い申し上げます。マネオマーケットからの引用

上記文言があるため、私はあえて全文を記載しませんでしたが、インターネット上様々な媒体を利用し、全文が開示されることが容易に想像されます。

おきてしまったことは、おきてしまったこととして誠実に報告すること。これが金融の世界では求められます。(その為上記文言は悪手でしょう。)

しかし残念ながら、やはりマネオマーケットは都合の悪いことは隠そうとしてきます。

20億の遅延ファンドではすみやかに報告すべきだったのにもかかわらず、何ヶ月の報告をしないという不誠実さ。

(グリフラもガイアもCFFもクラウドリースも都合の悪いことは、情報開示していきません。)

だからこそ投資家はマネオファミリー遅延ファンドを注視していく必要があります。

この1件からマネオマーケットの担保評価額のいい加減さ、マネオマーケットの隠蔽体質が見えました。やはり今現在はマネオ本体を含むマネオファミリーに対する投資は様子見をしたほうが良いでしょう。(20億遅延ファンドのがはるかに絶望的な状況です。)

他のマネオファミリーの遅延については下記リンクをご参照ください。

クラウドリースで一斉遅延発生!原因と今後は?

ガイアファンディングの一斉遅延!貸し倒れか?今後どうなる?

マネオで20億の遅延!貸し倒れ?今後どうなる?

グリフラ!ガイア!CFF!マネオ本体!クラリ!一番危険でやばいマネオファミリーは?

キャッシュフローファイナンスの大遅延!今後どうなる?赤字企業の体力は?

 

ソーシャルレンディングは貸し付け先が匿名で、担保の立地が解らない以上、業者が評価する担保価値を信じざるを得ません。(だからこそ今回のマネオのような担保評価額の水増しがおこると投資家が損害を被ることになります。)

追記!マネオの本ファンドの貸し付け先は今問題となっている不動産業者!

この業者はガイアの夜明けで耐震性を満たしていないことを指摘された結果、ガイアの夜明けを提訴しようとしました。(そういって脅しをかければ調査が終わると思ったのでしょう。マネオと同様の隠蔽体質の会社です。)

しかしながらそれが火に油を注いだ結果となり、虚偽の説明をおこなっていたことが明るみになったレ〇パレスです。

その前段階から怪しい。危険だという噂が立っていたレオパレスにお金を貸したい金融機関は皆無。

だからこそマネオにお金を借りたのでしょう。ですがその後一気に不正が明るみに出た結果、お金を返せなくなりましたが、耐震強度をみたしていない担保の価値はみるみるうちに下がりました。

だからこそ元本割れという結末を迎えたと言えます。

つまりマネオが説明していたように市況環境の悪化が原因なのではなく、最終貸し付け先が問題をおこしたことが原因

再度マネオは虚偽説明を行ったと言えます。

本件から投資家が学ばなければならないことは同様。

信頼できるソーシャルレンディング業者以外には投資をしてはいけないという大原則です。

ですので最後に担保の評価額が正当で、一度もファンドの遅延を起こしていない優秀な業者とマネオと同じスキームを使いながら信頼度という点ではマネオとは一線を画する業者の2社についてご説明させて頂きたいと思います。

上場企業の傘下のowners bookなら担保価格の水増しは起こりえない!

上場系企業傘下のソーシャルレンディング業者。owners bookはマネオのファンドのように担保価値を水増しするということは起き得ません。
詳しくはowners bookは超優良!年利14%の真実は!?をご参照ください。

上記記事を要約すると

1 親会社のロードスターキャピタル社は超黒字経営。


2 上場系企業の場合、担保価格を恣意的に水増しすると刑事罰もあり得ます。
(また上場企業は厳しい監査の目にさらされます。)


3 LTVも低く担保も東京都心の1等地。万一の場合も投資家の保護が図られている。
(担保の売却も港区や品川区では買い手も多い為有利です。)

4 サービス開始以来、一度も元本割れどころかファンドの遅延すら起こしていない。

このLTV80%以下というのはすさまじい数字です。
というのもこのLTVは(ローントゥバリューと読みます)どういった数字かといいますと

物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値で、通常は負債額を物件価格で割って算出する。

例えば1000万円の価値のある不動産のうち、800万円が借入金の場合、LTVは800÷1000=80%となる。weblioより

つまり物件と借入金どちらが多いかという話になります。

例えば貴方が1000万の不動産を担保に800万を知人に貸しました。
しかし知人が借金を返せなくなったので、担保を処分することでお金を返して貰います。

当然不動産は1000万の価値があるので貴方は無事に貸したお金を返して貰えました。めでたしめでたし。

逆にその不動産の価値が500万しかなければ貴方はお金を返して貰えません。

この場合LTVは800万÷500万=1.6になります。

つまりLTVが高ければ高いほどリスクがあり1を超えると危険。逆に低ければ低いほど安全になります。

オーナーズブックのファンドは全てLTV0.8以下!非常に安全と言えます。

このLTV0.8という数字は担保価値が20%下がっても投資家の元本は棄損しません。

100年に一度のリーマンショックの都心部の土地の下落率が約15%程度。

となると仮にリーマンショック級が来たとしても、下落率が15%程度であれば(これもすさまじい下落率ですが)投資家の元本棄損は免れます。

確かにowners bookは年利5%程度と他のソーシャルレンディング業者と比べると利回りは低い。(上場企業ですから不動産の担保価値査定は正確です。)

ですがowners bookの担保評価額は客観的基準が用いられて評価されています。(その点でマネオと異なる。)

このような信頼できない業者の年利8%などよりも担保&事業者信頼度が別格なOwnersBookを中心に投資をするのが現状では間違いなくベスト
間違いなくランクSSSのソーシャルレンディング業者といえます。)

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。
OwnersBook公式サイト

またソーシャルレンディングという点では2019年1月23日よりサービスを開始するFUNDsが別格の存在を誇ります。

FUNDSの信頼度!お勧めファンド!

2019年の1月23日より運用を開始したFUNDS。

正直に申し上げてこの業者は別格の信頼度を誇る超有力業者と断言しても問題ありません。

まず社長の藤田氏ですが、早稲田大学を卒業後、サイバーエージェントに入社。

その後先ほど上述したクラウドバンクの取締役に就任し、ベンチャー企業ならではのスピード感を体感。また客観的な評価としては巨大な会社の基礎部分を作ったという実績がすばらしい。

また周囲の人物も東大卒、京大卒の方や、起業の経験を多く持つ人物など、怪しい要素が皆無の、信頼に足る人物で固められているという点もGOODです。

このように事業者としてのリスクは皆無と言えるFUNDSですがココの案件として信頼できます。理由としては

1 FUNDsはプラットフォームのみの貸し出しで身内貸しをしないと明言している。

2 FUNDsが融資を行うのは上場企業に準ずる大手企業のみ(貸し倒れのリスクが低い企業体力がある大企業のみ。この点が別格の信頼度と言えます。)

3 上述する企業でFUNDSが融資をおこなう会社としてはデュアルタップや、アイフル。その宣言通りの大企業のみファンドを組成する。

4 maneoと異なりノンリコースローンではない。つまり最終貸し付け先のリスクは投資家が負わなくて良い。(超重要!)

はっきり言ってしまえばこのレベルの会社であれば数年後上場しててもおかしくない。
それくらい別格の信頼度を誇る会社と言えます。

特にすばらしいと感じるのは理由の2、3、4

まず理由の2の融資を行うのは上場企業またはそれに準ずる大手企業のみ(その宣言通り貸し付け先がデュアルタップやアイフルになります。)

(図のようにソーシャルレンディングほどの利回りはありません。ですがソーシャルレンディングほどリスクがない&事業者としての信頼度が抜群で利回り5%近くあれば私は喜んで投資を行います。)

事業者リスクも避けられ、貸し付け先も限定されるというのは画期的な仕組みと言えます。

FUNDsがおこなうノンリコースローンファンドではないという意味!

これは本当に画期的なシステムです。ノンリコースローンとの違いを簡単に言うと最終貸し付け先の状態に依存しないということになります。

例えばアイフルに出資した場合、当然の事ながらアイフルはそのお金を元にさらにお金を貸し付けます。
万が一その最終貸し付け先がお金を返せなかったとしても、その負債はアイフルが負い、我々投資家への返済義務を負います。

これがマネオのノンリコースローンとの異なる、最終貸し付け先のリスクを我々投資家が負わなくても良い点!

アイフルやデュアルタップの財務状況的に急に何かがおきるというのは一切考えられません。この点でFunds
は別格の業者のひとつであると言えます。

このような条件だからこそ、多くの投資家が次々と口座開設をおこなっているという今圧倒的な人気を誇る業者になったと言えます。

オープニングファンドは好条件になると読んでおり、その読みは的中。

オープニングファンドは予想通り15分で全てのファンドが完売でした。

私のお勧めは株式会社デュアルタップの大田区XEBECファンド(年利5%)

というのもアイフルのファンドは年利1.8%と利回りが低く、その他ファンドはデュアルタップ社なみの企業体力があるのか?という多少の不安があります。(あくまで多少です。)

その点デュアルタップ社のファンドは年利も悪くなく、企業体力でも優秀です。ですので今回はデュアルタップ社のファンドがお勧めファンドになります。

案件名を見てみると大田区XEBECファンド#1と記載されており、♯マークがついていることより今後も同一ファンドがでてくるでしょう。

オープニングファンドを見る限り、やはりFundsは2019年中心となるソーシャルレンディング業者になると断言できます。

下記公式サイトで無料で口座登録可能です。(私も登録したのですが、数分程度で登録できました。)

Funds公式サイト

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

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