maneoで再度延滞発生!虚偽の募集や担保価値の水増し業者!<追記>

はいどうもエニートです。

今回もまたマネオさんがやってくれました。またの延滞発生です。

川崎ファンドの担保価値の水増し。グリフラの資金の不適切流用。マネオファミリーの詐欺的行為。

もうだめですね。この会社。今回は速報ですが、本件はおそらくマネオファミリー詐欺的ファンドや担保価値水増しファンドではなく、リファイナンスを前提としたずさんな計画。グリフラ問題以降リファイナンスができなくなった結果、遅延したマネオのあるあるファンドになります。

 

投資家の方にアドバイスをするのであれば、今現在マネオはもっとも投資をしてはいけない業者の筆頭と考えた方が良いでしょう。

<追記>

maneoの宝塚案件でもファンドの返済の遅延が発生しました。

今度は融資の審査が長期化している。(ちなみにこれも虚偽の可能性があり。)とのこと。もう本当にどうしようも無いですね。

本件についても解説を行いたいと思います。

Contents

沖縄ファンドで遅延が発生しました

どうみてもずさんな計画だったのでしょう。

オペレーターの選定に時間を要して、資産繰りがうまくいかなくなった。

はあ、言い訳のレベルのここまでですと突っ込む気力もなくなりますね。またファンドの内容を精査しなかったのでしょう。

1.融資案件の概要

■ローンID
11088、11146、11198、11242、11272、11312、11380、11444、11462、11478、11648、11790、11922、11992、12004、12014、12028、12030、12040、12042、12054、12084、12086、12090、12092、12096、12102、12104
■ファンド名
不動産担保付きローンファンド1208号、1219号、1225号、1242~1245号、1261~1264号、1267号、1276号、1320~1322号、1341~1345号、1359~1365号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社向け】沖縄県石垣市エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第28次募集)
■貸付実行日
2018年4月27日、5月10日、5月18日、5月23日、5月31日、6月8日、6月14日
■融資金額
599,995,292円
■最終返済日
2019年6月28日
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4982 他
■残高
599,995,292円

本件は、事業者C社から不動産事業者Oに対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過

2018年4月に事業者C社が不動産事業者Oに対して6億円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では599,995,292円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
不動産事業者Oは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。
不動産事業者Oは大手建設業者との事業推進を前提として、同社が取得した土地(以下、「対象地」という)でのホテル建設を目的とする開発許可申請に向けた対応をしてきました。
当初は2018年12月末を目途に申請書の提出を行うこと、それをもって大手建設業者が対象地を購入することで事業を完了させるという計画でした。
しかしながら、対象地でのホテル運営事業者(オペレーター)の選定に時間を要したことから開発許可申請に必要となる建築プランの作成に影響を及ぼし、
結果として資金繰りにも支障をきたし、今回の延滞に至りました。

3.回収の見込み

不動産事業者Oは、引き続き開発許可申請に向けて、ホテル運営事業者の決定に向けた協議を行っております。
そのうえで、当初計画通りに申請業務を遂行し、大手建設業者への売却により返済を図ることとなります。
また、事業者C社としても、不動産事業者Oの了解のもと、自社主導で別ルートでの売却活動を行っていきます。
競売による回収は上述する売却活動と比較して回収に至る期間が長期化し、また回収金額においても減額が見込まれるものですが、進行状況を見定めつつ申請を行う予定です。
また、公正証書による融資契約ですので、強制執行も財産特定を進めつつ、可能な限りの対応に向けて検討いたします。

マネオマーケットより

これは結局適当な計画で、リファイナンスを前提に貸し付けをおこなった。そのつけをはらうファンドと言えます。

ここで何故maneoは投資家にとって危険なのかをおさらいしたいと思います。

 

maneoの危険性は土地の担保評価の不正確さ!

ほぼ全てのファンドで担保の土地の価値を水増ししていました。

しかし今まではリファイナンスという名の自転車操業と、ファンド飛ばしなどによって問題が発覚しませんでした。

ですが金融庁に不正を指摘され、リファイナンスができなくなった結果が多くのファンドで遅延が発生している。

 

マネオ1100億突破記念ファンドでも大幅な元本割れ発生!

2.回収までの経緯について

本件担保不動産につきましては、事業者C社主導のもと東日本レインズへの掲載及び複数の不動産業者への購入打診や媒介依頼を行い、2018年6月以降、継続して販売活動を行ってまいりました。
当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Aを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にてアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました。
また、20棟を一括で売却するには、購入希望者との間で不利な条件交渉をせざるを得ない環境となってまいりました。
上記不動産市況を踏まえ、一括売却方針は残しつつ、個別で引き合いのある物件については個別での売却を行うことが回収の早期化につながり、合理的であるとの判断に至りました。
本件対象となる物件Aにおいては、13件(法人7件、個人投資家6件)の購入意向がございました。
それぞれの検討者と交渉を進めてまいりましたが、特に個人投資家においては、上記のとおり銀行のアパートローンを利用し難くなったため検討者数が減少し、法人においても、資金余力のある検討者に絞られてまいりました。
また、2019年2月以降は賃貸アパートの施工不良問題に関する再度の報道の影響を受け、さらに厳しい状況で交渉を行うこととなりました。
上記状況下、東京都渋谷区の法人と売買契約を締結し、2019年3月28日に決済に至りましたが、結果としては、これ以上の高額購入者を探すべく販売活動を継続することが得策とは言えない中で、募集金額を大幅に下回る金額での売却とならざるを得なくなりました。

3.回収金の分配について

本件担保不動産の売却による回収金額は、35,691,777円でございます。
回収金の分配の内訳につきましては、以下のURLをご参照くださいますようお願いいたします。
https://cdn.maneo.jp/material/fund/mail/20190418/20190418uchiwakea3294.pdf

回収金の分配は、4月24日に実施する予定です。
該当投資家の皆様におかれましては、「my maneo」にて分配の詳細をご確認いただけます。

本件融資後の収益アパートに対する金融機関の審査基準の厳格化に伴う不動産市況の落ち込みとアパートブランド会社の施工不良問題も影響し、売却金額が募集時点の評価額を大幅に割り込む結果となりました。
投資家の皆様におかれましては、元本全額の回収に至らず、誠に申し訳ございません。

4.今後のご報告について

4月24日の分配までにご報告が必要な事象が発生しましたら、速やかにご報告いたします。
なお、本日時点では追加の回収について確定しているものはございません。
今後追加回収の見込みが立ちましたら、改めてご報告いたしますが、本メールをもちまして、
上記ファンドに関するご報告は一旦終了とさせていただきます。

投資家の皆様には、ご心配とご迷惑をお掛けし、誠に申し訳ございません。
今後とも、ソーシャルレンディングサービス「maneo」を、何卒宜しくお願い申し上げます。

2019年4月18日
匿名組合契約における営業者 maneo株式会社(営業者)
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)マネオマーケットメールより

まず本件は簡単に言えば2点にまとめられます。

まず1点目としてはマネオが主張していたLTV80%の安全性に配慮したファンドというのは全くの虚偽。

本件でも川崎ファンドと同様に担保価値の水増しを行いました。

当然ゆるされませんが、何故かマネオ本体ではこのような不正がまかり通っていました。

その結果元本の56.9%の回収という大幅毀損。

正直この会社は虚偽だらけというのが印象です。

2点目は追加回収の報告は絶対こない

今後追加回収の見込みが立ちましたら、改めてご報告いたしますが、本メールをもちまして、
上記ファンドに関するご報告は一旦終了とさせていただきます。

くさいものにはふたをするのがマネオのやり方です。

そして投資家のために動くどころか虚偽説明を繰り返すのがマネオの現状。

であれば間違いなく追加回収にうごかず、このまま黙りを決め込むでしょう。

再度になりますが、やはりマネオには絶対投資を行うべきではありません。

不動産の市況はmaneoが主張するほど大幅に変わってはいません。

もっと嫌み成分を強みに指摘しようかと思いますが、不誠実に不誠実で返すのは当ブログの方針ではありません。

ですので率直な言葉で記載します。

不動産の市況は確かに一時期の加熱はありませんが、LTV80%が56.9%の元本回収率になるはずがありません。

owners bookが万が一うまくいかなくなってもowners bookのファンドであれば、リーマンショック級がきたとしても元本割れしません。

私の知らないところでリーマンショック級以上の大不況が起きていたのであれば、LTV80%が56.9%になり得ますが、実際起きていない。

これはつまりmaneoの担保査定が最初から一切当てにならない評価だったということに他なりません。

 

川崎遅延ファンドでは1.2億程度の土地を16億の価値だと虚偽の募集!

 

プロの不動産鑑定士の方とお話をしてきたのですが、本件はほぼ2億以下になることは間違いないとのことです。

ここまで担保価値の水増しをおこなったということはあり得ません。論外です。

マネオは手数料さえ儲かれば、ファンドの担保価値を誠実に査定するという金融業の基礎中に基礎すらおこなうことができないのでしょう。

川崎遅延ファンドは市街化調整区域のため、立て替えには許可が必要!

 

本当によくこのファンドを組成し、こんな大金を貸し付けました。

圧倒的な調査不足や勉強不足が伝わってくるファンドです。

まず本ファンドは市街化調整区域に指定されています。

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。sumo公式サイトより

この市街化調整地区で物件を建て替える場合には、開発許可が必要になるになります。

つまり万が一この土地だけが欲しい(病院なんて転売できないですからね。病院自身が買わない限り)方が出てきたとしても、開発許可が必要となり、開発許可が下りなければ、立て替えができない無価値な土地となります。

はたしてその開発許可がおりないというリスクを負ってまで、川崎の麻生区の田舎の買いたい!と思う方がいるでしょうか?(私なら買いません。)

この市街化調整地区という点をとっても川崎ファンドが絶望的な理由がご理解いただけるかと思います。

プロが鑑定すると川崎ファンドは1.2億程度の土地

これはあくまで病院や学校などの買い手が現れ無かった場合の鑑定価格になります。(書いててむなしくなりますが、おそらく現れないでしょうね。)

宅地部分80,000円/㎡×有効宅地面積1,500㎡=1.2億円

しかもこの価格は非常に甘く見積もっての価格になります。

プロや多くの不動産関係者にこの土地に16億の価値があるのか?と聞けば、おそらく相当びっくりした顔をされるでしょう。

本件からわかることはmaneoは一切担保の査定を行っていなかった。

率直に言ってしまえば、お金を集めがたいがために、担保価値を平気で水増しを行った。ということが明るみに出た格好と言えます。

ですので今現在マネオに投資をするのは間違いなく避けた方がいいと言えます。(誠実さのかけらもないですからね。)

再度ほかのプロの不動産鑑定士にファンドを査定してもらいました

ほかのプロの不動産鑑定の方に再度ファンド価値の査定をお願いしたのですが、結果は同じ。

まったく価値のない土地であると保証され、この土地が16億と査定されていたと伝えたところ非常にびっくり&あきれられておりました。

川崎遅延ファンドでマネオが誠実や不正を行っていないなど主張されている方は今現在ではマネオの関係者と考えた方が賢明でしょう。

ファミリー自身の延滞。本体での担保価値の水増し。さらに資金の不適切流用。あり得ない事態です。

建物込みで甘めに評価すると約2.5億程度

具体的に評価すると土地が1.2億。林地部分が約0.1億。

そして建物の価値が1.2億程度だろうとの評価。

つまり甘く見積もって約2.5億。抵当権第三位以下は全員元本全損です。

さらにこのケースは病院など建物を再度利用する場合。つまり全てがうまくいったケースの話です。

近くには大病院があり、再度病院として利用してくれるのかどうかは正直不透明。(買ってくれるのが最良のケースなのですが。)

取り壊しになった場合は工事費がかかるため、さらに価値は下がり、抵当権者第一位ですら元本が毀損する悪魔のようなファンドになります。

A社としてはこの土地を担保にお金さえ入ればどうでもよかった!

最初の一度も入金しなかった。これは騙す気しかなかったことの証明になります。

この1件に関してはマネオに悪意はなくある意味だまされた側と言えます。

ですが土地を確認し、本当にその担保価値があるのかどうか調べなかったことに大きな責任があります。

調べなかった理由は簡単です。マネオ自身がこのファンドがうまくいかなくなると言う可能性を一切考慮にいれてなかったから。

このA社はこの土地を関連会社に売ったり、買い戻したりなどある特定の人物に利益がはいるように怪しい取引を繰り返していました。

そして最終的にこの土地をマネオに押しつけることで現金化に成功した。というのが本件のストーリー。

おそらくA社からしたらマネオの担当など一ひねり。予想よりも簡単に現金化できたなというのが感想でしょう。

重ね重ねになりますが、マネオが担保価値を精査さえしていれば本件は防げたため、非常に悔やまれる問題です。

リクレ株式会社の融資方法があまりにも杜撰!

マネオの融資の流れを説明するとマネオ本体→リクレ社→最終貸し付け先になります。

つまりここまでいい加減な担保評価を行ったのはリクレ社。多少危険なファンドに貸し付けるというのはソーシャルレンディング上十分あり得ます。

ですがさすがにこの担保で16億もの大金を貸し付けるという発想は金融の世界ではあり得ません。

またリクレ社に記載されている

決算書が赤字でもOKや資金使途は自由という単語はちょっと金融業としては好ましくない単語ですね。

無論それなりの利回りな以上、多少リスクはありますが、担保価値の査定がここまでいい加減なのは正直論外。

やはり今マネオに投資を控えるべきですね。

<追記>宝塚案件でも返済が再度遅延!虚偽の説明か!?

もはやこの会社はどうしようもないと言えます。

1.回収活動状況について

5月7日付【延滞発生に関するご報告】において、事業者EHが兵庫県宝塚市の土地について建売業者との間で売買契約を締結したこと、
またその代金の決済予定日が5月中旬であることをご報告いたしました。
しかしながら、買主が申し込んだ金融機関の融資審査が当初想定よりも長期化しているとのことで、本日現在、5月中旬での決済については実現が難しい状況です。
金融機関の融資審査につきましては、近日中にその結果が判明するものと思われます。
事業者C社としては、事業者EHから審査結果の報告を受け、その内容により今後の対応を決定することとなります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、事業者EHによる対象不動産の売却の進捗状況を踏まえた回収状況につきまして、引き続きメールにてご報告いたします。
次回につきましては2週間後を目途にご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。マネオマーケットより

当ブログではすでに何度も指摘していますが、市況は大きく変化していないため、マネオが虚偽説明をしていなければ、本ファンドも担保がわれることは起こりえません。(本件も虚偽説明であれば元も子もありませんが。)

本件での問題点は売買契約が締結していると断言して、投資家を安心させていたのにもかかわらず、この仕打ち。

おそらくマネオでは金融機関の審査がおりなかった。という説明も今後も多発するであろう遅延発生のメールに間違いなく記載を行うでしょう。

そして他に記載した記事なのですが、今現在マネオは金融機関から反社会勢力の認定をおそらく受けています。

詳しくはmaneo自身が反社会勢力とみられている可能性あり!資金の不適切流用など!!

上記記事をご参照ください。これはあくまで可能性です。ただ金融機関は反社会勢力の疑いがあれば、お金は貸し出しません

だからこそマネオ関係は今現在融資を受けられないという可能性はかなりあります。

また仮にうけてなかったとしても、不正問題が明るみに出ている今現在で、maneoに貸し出しを行いたがる銀行は皆無であると断言できます。

本宝塚ファンドについてはまた別途記事にしたいと思います。

 

マネオからの貸し付け利息は法定上限の15%!

本件貸し付け先A社にとっては貸付金利は問題ないでしょう。そもそも悪意をもってマネオからお金を手に入れ、その代わり酷い土地の担保を渡したわけですから。

ですが投資家にとって法定上限の15%で貸し付けを行っているというのは法律上問題なくとも、お金を投資するとなると問題です。

というのも例えばこのファンドの利回りが9~10%であれば、投資家は本能的にリスクが高いファンドでだな。というのが本能的に解ります。

ですがこのように貸付金額よりも高い担保をとっており、利回りが低く、マネオから安全性が高いファンドといわれていれば投資家はある程度は安心してしまう。

にもかかわらず蓋を開けてみれば、法定上限の15%で借りなければならないほど、貸し手がいない状況のファンド

再度になりますが、法的にはなんの問題もありません。ただ投資家にとって、このようなやり方は大問題と断言してしまって良いでしょう。

マネオが行ったノンリコースローンの意味は?

マネオのファンドの多くはノンリコースローンで貸し付けが行われています。

 

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。owners bookより引用

つまり本ファンドで言えば、A社は川崎の山奥の担保を引き渡せば、それ以上お金の返済を求められることはありません。

当然ノンリコースローンで貸し付ける場合はその担保を徹底して精査することが求められるのですが、残念ながら本ファンドではマネオが担保を精査するということを怠ってしまいました。

詐欺にあった側とは言え大損するのは投資家サイドです。

マネオの財布は傷みません。投資家サイドの責任だと主張して逃げ切るのがマネオです。そしてその上で手数料ビジネスで儲けたい。

損は全て投資家にかぶせてしまえというのがマネオの考え方。

再度問いたいと思います。本当にこの会社の社是は誠実なのでしょうか?

やはり今現在投資を行うのであれば、上場企業の傘下など担保価値の水増しをすることなど絶対にあり得ない!というエビデンスを持つ企業にのみ投資をするべきでしょう。

 

owners bookなど上場企業の傘下であればこのようなことはあり得ません。

これがowners bookのような上場企業の傘下やであれば、担保が甘めに査定されてるということはあり得ません。

下記リンクに詳しい内容が書いてあるので参考にしていただければ幸いです。

owners bookが信頼できる3つの重大理由!

上記記事を要約すると

マネオのような非上場企業と異なり、owners bookは厳しい監査にさらされる上場企業の担保評価額

ファンドを組成したいからといってマネオのように恣意的にファンドの担保価値をごまかすというのはあり得ない。

確かに年利は4.5%~5%程度とソーシャルレンディングでは決して高いとは言えない利回りになっています。

ですが
マザーズ上場企業の傘下。
親会社のロードスターキャピタルが超黒字経営(別に記事にします。)
LTVが全件80パーセント以下。
今まで元本の棄損が一度もない。

という圧倒的なメリットがあります。
(その結果今多くの方がowners bookの投資家申請をしているのでしょう。)

私は安全性重視で投資先を選んでいますので、OwnersBookを中心に今年は投資を行います。

下記公式サイトより無料で投資家登録が可能です。

OwnersBook公式サイト

超ハイリターンを求めるのであればユニコーンもあり!

こちらは2019年の4月に参入が発表されたので新しい業者と言えます。

ですが信頼度という面では特段問題なく、むしろ高配当が期待できるクラウドファンディング業者と言えます。(その分リスクはやや高め。)

ただマネオと異なり不正リスクは皆無といっても良いでしょう!

年利 未知数(ただし超高利回り確定。)

スキームとしてはソーシャルレンディングに似ており、一番似ている業者はFUNDINNO(ファンディーノ)であると言えます。

これを解説すると、一口五万円という小口から未上場企業の株式に投資ができるというのが一番の特徴になります。

株というのはどこでも買えると思われていますが、実は投資家が購入できるのは上場企業の株式のみに限られています。(ただし上場企業の信頼度は別格。)

ただユニコーンでは成長が見込まれる新規企業や上場を目指している企業などの株式を取得することが可能。この点がユニコーンの特徴です。

では何故これが投資家にとってメリットといえるのでしょうか?

投資した企業が上場した場合大きなリターンが期待できる!

大まかな年利が決まっているソーシャルレンディングとこの点が異なると言えます。

ユニコーンは年利何%!というのは一切歌っていません。ただ未上場企業が上場した場合、株価が数倍~数十倍になる。

その売却益が投資家の利益になります。(キャピタルゲインですね。)

ですのでソーシャルレンディングとは比較にならないほどのリターンが期待できる。(ただし、未上場の企業に投資をするというのはそれなりにリスクがあるということは理解して投資をすべきでしょう。)

投資家登録では一定の金融資産が必要

これは納得ができます。比較的ハイリスクハイリターンといえる投資先ですからね。

条件としては

1 投資経験が1年以上

2 金融資産が200万以上

3 余剰資金で行う

属性が一定ではない方にリスクを負わせないようにする。という姿勢はラッキーバンクやみんなのクレジットと異なり、非常に誠実であると評価できます。

また株式を保有することで得られるインカムゲインもファンドによってはあるとのことで、やはり期待大といえます。(イメージとしては株主優待です。)

 

ファンドによってはエンジェル税制の優遇措置が受けられる

これも大きなメリットといえます。(該当ファンドはエンジェル税制ありと明記してもらえるでしょう。)

そもそもエンジェル税制とは何なのか?ということなのですが

エンジェル税制とは、ベンチャー企業への投資を促進するためにベンチャー企業へ投資を行った個人投資家に対して税制上の優遇措置を行う制度です。ベンチャー企業に対して、個人投資家が投資を行った場合、投資時点と、売却時点のいずれの時点でも税制上の優遇措置を受けることができます。
また、民法組合・投資事業有限責任組合経由の投資についても、直接投資と同様に本税制の対象となります。 中小企業庁より

これを端的に言ってしまえば、エンジェル投資の結果所得税が下がります。(当該ファンドに出資した場合。)

投資家登録するだけで二〇〇〇円のアマゾンギフト券がもらえます。

 

ユニコーンでは今現在投資家登録をするだけで2000円のアマゾンギフト券がもらえます。

なぜこのように投資家においしいキャンペーンが行えるかというと、新規事業者は知名度や実績という点で、先行の事業者には勝てません。

ですので上述した好条件ファンドと同様に、投資家にとって有利なキャンペーンを展開します。

それを加味しなくとも、ユニコーン自身も期待度大の業者なのですが、本キャンペーンを見逃す手はないでしょう。

やはりアマゾンギフト券を手に入れ、ファンドに備えるというのが賢い投資家戦略といえます。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。

ユニコーン公式サイト

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

また不動産関係のソーシャルレンディング&クラウドファンディングについては下記記事に業者の特徴をまとめました。

これも参考にしてください。

不動産型ソーシャルレンディングとクラウドファンディングの違い!お勧めベスト3!

2019年のソーシャルレンディング業界を引っ張ると予想される業者は下記リンクからご確認ください。

2019年は低リスク、高信頼度業者が人気に!

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