不動産投資クラウドファンディング徹底比較!おすすめ業者ランキングベスト3! | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

不動産投資クラウドファンディング徹底比較!おすすめ業者ランキングベスト3!<追記>

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はいどうもエニートです。

今回は不動産型ソーシャルレンディングのowners bookと不動産型クラウドファンディングのcrealとFANTAS fundingの違いとメリット、リスク、お勧めファンドについて解説していこうと思います。

結論を言ってしまうと、不動産担保付きファンドに投資をするのであれば、この三社に分散投資をするのを投資方法のメインにするというのが正しい戦略になります。

その理由を踏まえながら、owners book,creal,FANTAS fundingについて解説していこうと思います。

FANTAS fundingとcrealは住所が明記されており、どちらも劣後出資者である不動産クラウドファンディングの両社から特徴解説していきたいと思います。

 

 

Contents

ランキングの前にマネオが担保価値の水増しを行えた理由をおさらい!

不動産型投資で一番気を付けなければならない点はその業者が誠実かどうか。

読者の方はご存じかとしれませんが、ソーシャルレンディング最大手であったマネオでは川崎の2億程度の土地を16億と大幅な担保価値の水増しを行い、その結果投資家が大損するのが確定的な状況。

詳しくはmaneo20億川崎遅延ファンドは元本大幅毀損確定!詐欺的ファンド!

上記記事をご参照ください。

このような担保価値の不当な水増しを何故行えたかというと、ソーシャルレンディングの匿名性を利用したからです。

不動産担保の場所を明記されない。これはいくらでも不当に担保価値の水増しが可能になる。という恐れをはらんでいます。

またラッキーバンクという業者も同様に担保価値を水増しし、親族に貸し付け。その後投資家は元本の大幅な毀損。(今現在訴訟が行われています。)

このように不誠実な業者は担保価値の水増しを平気でおこなう可能性があります。

owners book,creal,fantas fundingが不正を行えない理由!

 

その点上記業者ではラッキーバンクでおきた不動産価格の水増しや、マネオでおきた担保価格が業者買い取り価格であり、全く当てにならなかった担保評価であったということは起きえません。

というのも不動産型クラウドファンディングは住所が明記されているため、不動産の担保価値が確認できる。逆にowners bookは上場企業の傘下のソーシャルレンディング業者であるため、担保価格を不当に水増しをおこなうなどの不正が起きえません。

このように信頼できるエビデンスがある業者にさえ投資すれば安定したインカムゲインが得られるすばらしい業界だと明記しておきます。

そして2019年おすすめの不動産型クラウドファンディング業者&不動産型ソーシャルレンディング業者ベスト3ランキング形式で、理由をつけて解説していきたいと思います。

またソーシャルレンディング匿名化問題についてなのですが、正直このおすすめの3社は関係ありません。

というのも2社は不動産型クラウドファンディングでもう1社は上場企業の傘下のソーシャルレンディング業者の為です。

こういった点も信頼できる業者として非常に重要です!

追記事項なのですが、不動産型クラウドファンディングはソーシャルレンディングと何が異なるのか?という点も追記していこうと思います。

ランキング3位!CREAL(クリアル)は何故おすすめ?どんな特徴がある?

 

まずCREAL(クリアル)という事業者は2018年12月よりサービスが開始された新興のクラウドファンディング会社。

ですが社長の横田大造氏は信頼にたる人物。彼は何故信頼にたると判断できるのでしょうか?それは彼のバックグラウンドにあります。

 

横田氏は早稲田大学を卒業後、アクセンチュアに入社。
その後何社か経由し、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの代表取締役をつとめています。

この株式会社ブリッジ・シー・キャピタル受託資産残額が300億。

この300億という金額はソーシャルレンディング業界でいえばとんでもない金額。

(業界では大手と言われるクラウドクレジットを大幅に上回っています。
2011年からの会社ですが、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは不動産に非常に強い。
(その分野での信頼があるからこそ顧客から300億もの金額を集めていると言えます。)

CREAL(クリアル)のバックグラウンドに怪しい点やぶれがなく、明確な実績があるため、間違いなく信頼できます。

CREAL(クリアル)のお勧めのファンド

クリアルのファンドの特徴としては都心の一等地のファンドが住所が明記され、投資ができるということ。

どのファンドも募集開始から数分で完売してしまうのですが、おすすめとしては大型ファンド。

以前はホテルアマネクファンドは8.8億の募集がありました。それ以降のファンドの募集額は約数千万なのでやや小粒。

 

ですので多くの投資家が集まった結果、今現在ファンドの募集があってもなかなか投資ができないという状況が続いています。

それをクリアル自身も気にしており、先日も

現在、皆様のご支援とご愛顧をもちまして、予想を大幅に超える反響と投資希望をいただいており、投資申込が大変しづらい状況になっております。

CREALでは今後、2月中旬に都内中古1Rマンション、2月下旬に大型物件のリリースを予定しており、 投資家の皆様に十分な投資機会をご提供できるよう、物件数の増加とともに、大型物件の募集を計画しております。クリアル公式メールより引用

確かに上記記載事項のように圧倒的な信頼度ながら、利回りもなかなか。

投資家の人気が集まるのも納得できます。だからこそ今回募集される2月の大型ファンドは期待大ですね。

(募集されたのは大型保育園ファンドでした。4億規模でしたが集めきったのは見事としか言いようがありません。)

またcrealは不動産型クラウドファンディング業者であるため、住所が明記されている。ですのでソーシャルレンディングの匿名化解除問題はcrealには関係の話です。(同様に下記のFANTAS fundingにも関係ありません。安心して投資可能です。)

CREALはメールアドレスの登録のみでファンドを確認できるので、まずは登録してみて、ファンドの内容が良ければ投資をするというスタンスで良いでしょう。(無料です。)

CREAL公式サイト

 

ランキング2位!FANTAS fundingはなぜおすすめ?どんな特徴がある?

 

こちらもcrealと同様、2018年に参入してきた不動産型クラウドファンディング業者になります。

歴史が浅い会社ですが業者としての信頼度は屈指といえます。これもまた社長のバックグラウンドの固さが理由です。

理由としては

1 運営会社のFANTAS technology株式会社 の2017年の売り上げが80億もある。

2 中古マンション販売や、空き家再生ビジネスの実績が十分。

3 FANTAS Fundingも劣後出資者として投資する。

この売り上げ80億というのはowners bookの88億と比べても何ら遜色もありません。(上場企業並み)

数年後の上場を目指していますが、現状から言えば数年後の上場は可能。(というより既定路線であるといっても過言ではないでしょう。)
また社長の國師康平氏は近畿大学を卒業後不動産関係の木下工務店に勤務。売り上げでNO.1となり、その後不動産関係の会社を起業するなど、不動産型クラウドファンディング業者として参入してくるにあたり、何ら違和感もなく、また実績も十分。そのため信頼できる業者と断言しても何ら問題ありません。

FANTAS fundingのお勧めファンド!

不動産型クラウドファンディングの中古マンションファンドも十分お勧めなのですが、個人的には中古物件リフォームファンドがFANTAS fundingでお勧めになります。

ファンドのスキームはcreal同様に非常に優秀。それに加えて空き家再生リフォームビジネスの強みであるその高利回りがすばらしい。(年利10%

本ファンドのスキームはFANTASが劣後出資者となっている点です。(FANTAS funding全てのファンドでFANTASが劣後出資者になっています。)

損失が出た場合投資家よりも先にFANTASが優先して損失をこうむります。(20%の劣後出資者。)

crealと同様にこれは劣後出資者と呼ばれます。

当然のことですが、事業者から優先的に損していくため、事業者の真剣さが違います。こういったセイムボートと呼ばれるファンドは投資家&事業者が同じ方向を向いているため、非常に硬いファンドになります。

 

FANTASの最大の強みはこのような空き家再生ビジネス&中古マンションビジネスを非常に多く手掛けてきたという圧倒的な実績になります。

来年度は120本のファンドを出す予定で、本不動産型クラウドファンディングにかける思いは強い。

住所が明記されているため、投資家がどのような立地条件なのか確認できるという点もGOODです。

(例えばこの中古マンションファンドでは東京都世田谷区桜丘五丁目33番5号と住所が明記されています。)

住所が確認できる&空き家再生ビジネスは高利回りが期待できるうえにFANTAS fundingが劣後出資者になるという条件がやはり素晴らしいですね。

また中古不動産ファンドではfantas fundingは独自のチェックシステムを使い、最短3日で売り主へ現金化します。このようなスピード感があるおかげで割安で中古マンションを手に入れられるという強みもFANTAS fundingのファンドの強みと言えます。

2019年1月24日に5ファンド同時に募集が行われたのですが、なんと全てのファンドが3分以内に完売。

サービス開始当初はファンドは約1日で完売するペースだったのにもかかわらず、今急速に投資家からの信頼を得ており、すさまじい人気の業者になりました。

今年120本ファンドの募集を行うとのことですが、これくらい優秀なファンドが次々とでてくれると、投資家としては非常にありがたいと言えます。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。(私もしたのですが、メールアドレスを登録後2分程度で登録できました。)

FANTAS funding公式サイト

 

 

 

crealとFANTAS fundingの同位点は住所が明記されている劣後出資者!

どちらもファンドも管理人が非常に好んでいるセイムボートファンド。

このセイムボートファンドというのは事業者自身も身銭を切ってファンドの運営を行います。ですので失敗した場合当然の事ながら事業者もその損害をかぶることになる。

更にcrealもFANTAS fundingも劣後出資者です。であれば優先して損害をかぶるは事業者。

となると事業者自身の熱量は全く異なり、必ず成功させよう!と熱意をもってファンドの運営をおこないます。こういったファンドは非常に固い。

また不動産型クラウドファンディング業者の為、住所が明記されいてる。

こういった大きな強みがあるのがcrealとFANAS fundingです。

crealとFANTAS fundingの違い!

crealは10%の劣後出資者!FANTAS fundingは20%の劣後出資者!

投資家はcrealなら10%。FANTAS fundingなら20%。ファンドの売却額が下がっても元本の棄損がおきません。

これだけを聞いてしまうと20%の劣後出資な分FANTAS fundingのが投資家に安全で優秀だと思われる方がいると思います。

ですが話はそう簡単ではありません。

CREALのファンドは都内の一等地!

ホテルファンドは浅草

その他ファンドも五反田や目白。

crealは都心の不動産を扱っている分、不動産の価格が下落しずらいというメリットがあります。

率直に言わせて貰えば、都心でこの条件が続き、その上でクリアルが10%の劣後出資者になるのであれば、crealのファンドとしての固さは相同なものといえます。
下記公式サイトより無料で登録できます。

またクリアルはメールアドレスの登録だけでファンドの内容が確認できるという点が非常に優れています。

CREAL公式サイト

FANTAS fundingの魅力はなによりその利回り!

上述の通りcrealのファンドが4%代がメインなのに対して、FANTAS fundingの利回りは8%~10%。

これだけきくと怪しく聞こえますが、中古の空き屋再生ビジネスという利回りが高いビジネスモデルを扱っている以上その数字はあり得ます。

ただ上記ファンドでいえば立地条件は千葉県。当然目白や浅草などの東京の一等地よりも立地条件の固さは劣ります。

(だからこそFANTAS fundingが20%の劣後出資者になってくれるという点で優位性があります。)

 

ビジネスモデルとしてはおもしろく、高利回りが期待できる FANTAS fundingと立地条件がとことん安全と断言できるcreal

この点でFANTAS fandingとcrealが異なる点と言えます。特にFANTAS fundingは利回りが低い不動産型業者の中で、ついに年利8~10%を超える業者がでてきたな!と非常にポジティブな印象を抱いています。

私個人としてはFANTAS fundingが事業者としては若干魅力的かと感じています。(ただ安全性を重視するのであればCREALをメインにするのも優秀な戦略!)

2019年120本ファンドを組成するとのことなので、早めに投資家登録だけはすましておき、これはいい!というファンドがでてきたときに投資をするというのが一番優れた投資戦略といえます。
下記公式サイトより無料で投資家登録可能です。

FANTAS funding公式サイト

crealとfantasはソーシャルレンディングと異なり、不特法の管轄下に置かれている。

 

crealもfantasも不動産型クラウドファンディング業者であり、不動産特定共同事業法の管轄に置かれます。

より法制度がすすんでいる不特法に管理されており、このような情報開示性に問題がない両社に人気があつまるのは当然の帰結といえるでしょう。(やはり今年は不動産型クラウドファンディングが躍進する年になるのは間違いなしと言えます。)

不特法とは、出資等を受けて不動産取引を行い、その収益を分配するという事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」といいます。複数の投資家がお金を出し合って、いわゆるファンドの形態で現物の不動産に投資し、その不動産から生まれる運用収益を分配するスキーム(投資手法)です。fantas naviより

つまり不動産ファンドを小口債権化する手法を両社ともとっているのですが、この手法はソーシャルレンディングと異なり、古くからある手法です。

当然生まれたばかりの頃は、法整備もすすんでおらず、また多くの問題を抱えていました。(今のソーシャルレンディングの状況に近い。)

ですが、その問題がおきた結果、法制度を完備。今現在ではソーシャルレンディングとは比較にならないほど、不動産クラウドファンディング業者が従う不特法は不正ができないように仕組みが作られてます。

その上で上述したとおり、crealとfantas fundingの社長お二方の実績&ファンドの透明さ&住所が明記されているという安心感。

やはり今現在は不動産クラウドファンディングに優位性があるとはっきり断言できます。

またソーシャルレンディングは新しい投資法の為、法整備がまだまだ進んでいません。(だからこそみんなのクレジットやラッキーバンクの詐欺的行為ができたのでしょう。いまようやく重い腰を金融庁があげましたが。)

その為、信頼できるという明確なエビデンスをもつ業者にしか投資ができないというのが続いています。

ですがcrealもFANTAS fundingも2000年代の投資法から生まれた結果の不特法の管轄下に置かれます。

その不動産特別法の管轄下というのも投資家にとってありがたいと言えるでしょう。

 

ランキング第一位!owners bookはなぜおすすめ?どんな特徴がある?

owners bookは不動産型ソーシャルレンディング業者に分類されます。

その為、不動産型クラウドファンディング業者のcrealとFANTAS fundingと異なり、住所の明記がされていません。

(これがソーシャルレンディング業者と不動産型クラウドファンディング業者の最大の違いになります。)

ですがowners bookは住所の明記がされてなくとも信頼できる業者に分類できます。ではなぜ信頼できる業者と断言できるのでしょうか?

owners bookが信頼できる理由!上場企業の傘下の業者だから!

owners bookは東証マザーズ上場しているロードスターキャピタルを親会社にもちます。

OwnersBookの親会社であるロードキャピタル社の財政基盤は健全そのもの。

また内部監査だけでなく、外部監査を設置するなど、ブラックボックスの中になりがちなソーシャルレンディング業者の中でも透明性が大。投資家が信頼して投資できる会社作りをしています。
ですので業者としての信頼度はSSSランク。文句の付けようがない業者です。

(上述の通り売り上げ、総資産ともに伸びており、超がつくほどの黒字企業になっています。)

売上約50億円、経常利益14億円
この時点ですさまじい。

さらに売り上げが対前年比55%アップ。

営業利益も純利益も大幅に伸びているため、特にこれといった問題点が見当たりません。

また先日銀行の方と食事をしたのですが、owners bookの伸びはすさまじく、売り上げの数字の上でも今後注目すべき業者のひとつと太鼓判を押されていました。

owners bookの案件の信頼性

これも極めて高い。というのも全ての案件で不動産の担保がついています
その中の不動産の内容は大都市近郊の不動産のみ。(港区や品川区が担保物権の中心。)

たとえば山奥に1億の広大な土地をもっているのと、東京の港区に1億の土地を持っているとします
どちらの方が買い手がつきやすいでしょうか?

当然東京の港区土地になります。

つまり1億の山奥の土地を担保にとっていたとしても買いたたかれる可能性が高い

東京にあればみんなほしい。となると大都市近郊に不動産がある方が資産は保全されます。

LTV(ローントゥバリュー)が低い

「ローン総額(負債)÷物件の価値(資産価値)」これをLTVといいます

低ければ低いほど担保が保証できる元本の額が多く、逆に高ければ高いほどレバレッジが効いている(悪く言えばリスクが高い)
例えば8000万貸して1億の土地を担保にしたらかなり安全ですよね。

8000万÷1億=0.8 このようにLTVが1を大幅に下回っていれば貸し手の安全度が高いと言えます。

この論理をOwnersBookに当てはめると0.8というすばらしい数字になっています。

悪くて0.8、よい案件ですと0.6近く。言い換えれば仮に事業がうまくいかなくても元本(投資した金額)が保証される可能性が非常に高い。(0.75くらいから100%保証されるといっても良いと思います。)

0.8だとピンと来ないかもしれませんが、リーマンショック程度なら問題なく元本は保証される数字だといえます。
(百年に1度と言われるリーマンショックがそうぽんぽんきたら困ります。)

リーマンショックの都心部地価減少率は最大で15%

仮にリーマンショックが再度起きたとします。そのとき貸し付けファンドの土地の価値が15%下がりました。(オーナーズブックのファンドは全て都心部です。)
ですがオーナーズブックのファンドのLTVは0.8以下。(つまり最大20%の土地の値段の下落に耐えられます。)

言い換えれば100年に一度といわれるリーマンショックがきてもowners bookのファンドはびくともしません。

この安全性が一番評価できるポイントになります!

リーマンショックの大都市圏の土地の下落率が最大で15%程度でしたので0.8ならば保全されています
(ちなみにリーマンショックは100年に1回おきるか?といわれるくらい深刻な不景気でした。)

担保不動産の価値をプロフェッショナルの集団が評価している!

不動産のプロフェッショナルの集団。有資格者の集団が物件を評価しています。
なので適当に評価額を決めることができない。

いわゆるお友達評価をしていません。(上場企業である以上監視の目にさらされています。)

ですので不当な担保価値の評価をおこない、蓋を開けてみれば投資家に大損害を与えるというのはあり得ません。

ファンド毎のリスク説明も評価のポイント

 

ファンド毎にロケーションや借り手の情報をowners bookは明記しています。

こういった情報の透明性が高く、投資家にたいして誠実といえる姿勢が評価できます。

owners book自体の信頼性について

2018年に入り、みんなのクレジット、ラッキーバンクという悪意がある業者がサービサーへの債権譲渡という信じられない出来事がつづきました。

こういったリスクはowners bookでは考えられません。

というのもロードスターキャピタル社は上場企業の傘下。

上場企業は厳しい外部監査の目にさらされ、ラッキーバンクのような担保価値の不当な水増しをすると最悪刑事罰があり得ます。
となるとowners bookの担保価値の評価は正当。

LTVがこれだけ低いということを考えると安全面では屈指の業者と言えます。

デメリットは?

 

年利換算で4%~5%程度なのでソーシャルレンディングとしては低めの利回りです。

また昨今のソーシャルレンディング業界の不正を踏まえて安全な業者に投資をしたいという投資家が増えているのは事実。

ただ投資するのが初めてやリスクを全く負いたくない方。

その方に本当に一番お勧めできるのはこのownersbookになります。

また大変に人気のため投資の為のクリック合戦は避けられません。

投資家にとって安全性が高い業者で、安全性が高いファンドである以上、多くの人が投資をしたいと考えてしまうのは当然の事。

ですので人気の業者についてはあらかじめ口座開設をしておくのが、正しい戦略になります。

下記公式サイトで無料で口座開設可能です。

OwnersBook

但し上述のデメリットの利回り。ある特定の条件下では利回りが大幅アップすることがあります。

追加配当のありのファンドでは年利14.3%!?

上述したとおり、owners bookのファンドは安全度が高い変わりに年利が低いと申し上げました。

ですがowners bookのファンドには追加配当ありで募集されるファンドがあります。

これは一体どういうことでしょうか?下記ファンドが年利14.3%配当されたファンドの募集条件になります。

東京都杉並区下井草に所在する新築マンション1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社B(貸付先1)に4,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計4,010万円の貸付を行います。

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 40,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.2%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行予定日 2018/08/14
匿名組合の償還予定日 2020/08/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)オーナーズブック公式サイトより

利回りは4.2%となっています。
ですが本ファンドは追加配当ありのファンド。

この追加配当がおきる条件としては物件が当初の予定より高値で売却できた場合。

owners bookとしてはその差益分を事業者としての利益にすることも可能なのにもかかわらず、その差益を投資家に還元してくれる。

その結果当初の予定利回りが4.2%だったのにかかわらず、最終的な利回りが14.3%になったわけです。

こういった投資家ファースト、投資家重視の姿勢がOwnersBookがリスクが低く安全だといわれる理由です。
またサービス開始以来一度も元本割れがありません!

次が管理人が一番評価している点になります。

オーナーズブックはサービス開始以来一度も元本割れなし!

owners bookで一番評価する点はその実績面での安全性。

Owners bookはサービスを開始以来一度も元本割れを起こしていません。

それどころか追加配当ありのファンドでは年利14.3%というすさまじい実績をだしています。

結論をいうと一度も想定利回りを下振れをしたことも、元本割れもしたこともない。その上で万が一不景気がきても安全!
オーナーズブックは1万円という少額から投資でき投資初心者に屈指のお勧めの業者になります

私自身も投資しており、今後はOwnersBookがソーシャルレンディングの中心業者になると確信しているので、投資額を増やしていこうと思います。

ランクSSSで信頼できる業者といっても過言ではありません。)

私だけの評価ではなく、銀行の方やプロの方も優秀なファンドが多いと断言するowners bookはやはり2019年も屈指のおすすめな業者と言えるでしょう。

 

結論!不動産型クラウドファンディング&ソーシャルレンディングはこの3社に分散投資が正解!

ランクSSで信頼でき、おすすめできるのはやはり下記不動産型クラウドファンディング業者の2社。

都内の1等地で住所が明記されている。その上で劣後出資者という点でリスクが相当低いといえるCREAL

信頼できるクラウドファンディング業者であり、劣後出資者。その上で高利回りが期待できるFANTAS funding

ランクSSSで信頼でき、投資初心者向けなのは間違いなくowners bookでしょう。(信頼性という面では業界1位を争うといっても過言ではありません。)

上場企業の傘下で有り、今まで一度も元本割れなし。プロもお勧めする上に、ファンドによっては追加配当も期待できるOwnersBook

 

この3社を中心に投資をするのが2019年の正しい戦略と言えます。
私個人としては120本ファンドを出すといっているFANTAS fundingが大注目で、リスクが低いのに高利回りファンド(いわゆるお宝ファンド)がでてくるのではと期待していますし、でてくれば当ブログでも記事にしていきたいと思います。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。

FANTAS funding公式サイト

OwnersBook公式サイト

 

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

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