maneo20億川崎遅延ファンドは元本大幅毀損確定!詐欺的ファンド! | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

maneo20億川崎遅延ファンドは元本大幅毀損確定!詐欺的ファンド!<追記>

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はいどうもエニートです。

もうこのマネオという会社はだめですね。

あまりにも担保価値査定をしないでファンドを組成しすぎている。

今回はマネオで問題となっている川崎遅延ファンドが抵当権1位すら元本毀損の可能性が非常に高くなってきた理由。そしてこのファンドのどこが問題であったのか再度おさらいしたいと思います。

<追記>

プロの不動産鑑定士の方とお話をしてきたのですが、本件はほぼ2億以下になることは間違いないとのことです。

ここまで担保価値の水増しをおこなったということはあり得ません。論外です。

マネオは手数料さえ儲かれば、ファンドの担保価値を誠実に査定するという金融業の基礎中に基礎すらおこなうことができないのでしょう。

<追追記>

某銀行系の方や不動産系の方に確認したのですが、今現在マネオの置かれている状況は絶望的です。

その点も含めて解説を行いたいと思います。

川崎遅延ファンドは市街化調整区域のため、立て替えには許可が必要!

 

本当によくこのファンドを組成し、こんな大金を貸し付けました。

圧倒的な調査不足や勉強不足が伝わってくるファンドです。

まず本ファンドは市街化調整区域に指定されています。

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。sumo公式サイトより

この市街化調整地区で物件を建て替える場合には、開発許可が必要になるになります。

つまり万が一この土地だけが欲しい(病院なんて転売できないですからね。病院自身が買わない限り)方が出てきたとしても、開発許可が必要となり、開発許可が下りなければ、立て替えができない無価値な土地となります。

はたしてその開発許可がおりないというリスクを負ってまで、川崎の麻生区の田舎の買いたい!と思う方がいるでしょうか?(私なら買いません。)

この市街化調整地区という点をとっても川崎ファンドが絶望的な理由がご理解いただけるかと思います。

プロが鑑定すると川崎ファンドは1.2億程度の土地

これはあくまで病院や学校などの買い手が現れ無かった場合の鑑定価格になります。(書いててむなしくなりますが、おそらく現れないでしょうね。)

宅地部分80,000円/㎡×有効宅地面積1,500㎡=1.2億円

しかもこの価格は非常に甘く見積もっての価格になります。

プロや多くの不動産関係者にこの土地に16億の価値があるのか?と聞けば、おそらく相当びっくりした顔をされるでしょう。

本件からわかることはmaneoは一切担保の査定を行っていなかった。

率直に言ってしまえば、お金を集めがたいがために、担保価値を平気で水増しを行った。ということが明るみに出た格好と言えます。

ですので今現在マネオに投資をするのは間違いなく避けた方がいいと言えます。(誠実さのかけらもないですからね。)

再度ほかのプロの不動産鑑定士にファンドを査定してもらいました

ほかのプロの不動産鑑定の方に再度ファンド価値の査定をお願いしたのですが、結果は同じ。

まったく価値のない土地であると保証され、この土地が16億と査定されていたと伝えたところ非常にびっくり&あきれられておりました。

川崎遅延ファンドでマネオが誠実や不正を行っていないなど主張されている方は今現在ではマネオの関係者と考えた方が賢明でしょう。

ファミリー自身の延滞。本体での担保価値の水増し。さらに資金の不適切流用。あり得ない事態です。

建物込みで甘めに評価すると約2.5億程度

具体的に評価すると土地が1.2億。林地部分が約0.1億。

そして建物の価値が1.2億程度だろうとの評価。

つまり甘く見積もって約2.5億。抵当権第三位以下は全員元本全損です。

さらにこのケースは病院など建物を再度利用する場合。つまり全てがうまくいったケースの話です。

近くには大病院があり、再度病院として利用してくれるのかどうかは正直不透明。(買ってくれるのが最良のケースなのですが。)

取り壊しになった場合は工事費がかかるため、さらに価値は下がり、抵当権者第一位ですら元本が毀損する悪魔のようなファンドになります。

A社としてはこの土地を担保にお金さえ入ればどうでもよかった!

最初の一度も入金しなかった。これは騙す気しかなかったことの証明になります。

この1件に関してはマネオに悪意はなくある意味だまされた側と言えます。

ですが土地を確認し、本当にその担保価値があるのかどうか調べなかったことに大きな責任があります。

調べなかった理由は簡単です。マネオ自身がこのファンドがうまくいかなくなると言う可能性を一切考慮にいれてなかったから。

このA社はこの土地を関連会社に売ったり、買い戻したりなどある特定の人物に利益がはいるように怪しい取引を繰り返していました。

そして最終的にこの土地をマネオに押しつけることで現金化に成功した。というのが本件のストーリー。

おそらくA社からしたらマネオの担当など一ひねり。予想よりも簡単に現金化できたなというのが感想でしょう。

重ね重ねになりますが、マネオが担保価値を精査さえしていれば本件は防げたため、非常に悔やまれる問題です。

リクレ株式会社の融資方法があまりにも杜撰!

マネオの融資の流れを説明するとマネオ本体→リクレ社→最終貸し付け先になります。

つまりここまでいい加減な担保評価を行ったのはリクレ社。多少危険なファンドに貸し付けるというのはソーシャルレンディング上十分あり得ます。

ですがさすがにこの担保で16億もの大金を貸し付けるという発想は金融の世界ではあり得ません。

またリクレ社に記載されている

決算書が赤字でもOKや資金使途は自由という単語はちょっと金融業としては好ましくない単語ですね。

無論それなりの利回りな以上、多少リスクはありますが、担保価値の査定がここまでいい加減なのは正直論外。

やはり今マネオに投資を控えるべきですね。

マネオからの貸し付け利息は法定上限の15%!

本件貸し付け先A社にとっては貸付金利は問題ないでしょう。そもそも悪意をもってマネオからお金を手に入れ、その代わり酷い土地の担保を渡したわけですから。

ですが投資家にとって法定上限の15%で貸し付けを行っているというのは法律上問題なくとも、お金を投資するとなると問題です。

というのも例えばこのファンドの利回りが9~10%であれば、投資家は本能的にリスクが高いファンドでだな。というのが本能的に解ります。

ですがこのように貸付金額よりも高い担保をとっており、利回りが低く、マネオから安全性が高いファンドといわれていれば投資家はある程度は安心してしまう。

にもかかわらず蓋を開けてみれば、法定上限の15%で借りなければならないほど、貸し手がいない状況のファンド

再度になりますが、法的にはなんの問題もありません。ただ投資家にとって、このようなやり方は大問題と断言してしまって良いでしょう。

<追記>銀行はマネオ案件の稟議は通らなくなっている

本件は本川崎案件ではなく他のマネオの遅延ファンドに関わる問題です。

この話を銀行の方から聞いたときでた感想としてはそ

銀行がマネオをブラックリストに入れているのは当然だろう。

グリフラで資金を不適切に流用し、本川崎ファンドでは担保価値の水増し。マネオファミリーの不正の数々。

カボチャの馬車以上に今現在マネオは警戒されています。

銀行員というのは減点方式です。今まで積み上げてきたとしても、一度のミスが命取りとなるこの業界

銀行員も人間です。リスクを負ってまで、このような不正を行ってきている会社に対する融資の稟議を通すことはあり得ません。

また逆に不動産業界ではマネオのファンドの土地は買いたたけるのは評判になっています。(本件は別途記事にします。)

このような点でも川崎ファンドが絶望的になっていると断言できる理由です。

マネオが行ったノンリコースローンの意味は?

マネオのファンドの多くはノンリコースローンで貸し付けが行われています。

 

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。owners bookより引用

つまり本ファンドで言えば、A社は川崎の山奥の担保を引き渡せば、それ以上お金の返済を求められることはありません。

当然ノンリコースローンで貸し付ける場合はその担保を徹底して精査することが求められるのですが、残念ながら本ファンドではマネオが担保を精査するということを怠ってしまいました。

詐欺にあった側とは言え大損するのは投資家サイドです。

マネオの財布は傷みません。投資家サイドの責任だと主張して逃げ切るのがマネオです。そしてその上で手数料ビジネスで儲けたい。

損は全て投資家にかぶせてしまえというのがマネオの考え方。

再度問いたいと思います。本当にこの会社の社是は誠実なのでしょうか?

やはり今現在投資を行うのであれば、上場企業の傘下など担保価値の水増しをすることなど絶対にあり得ない!というエビデンスを持つ企業にのみ投資をするべきでしょう。

 

owners bookなど上場企業の傘下であればこのようなことはあり得ません。

これがowners bookのような上場企業の傘下やであれば、担保が甘めに査定されてるということはあり得ません。

下記リンクに詳しい内容が書いてあるので参考にしていただければ幸いです。

owners bookが信頼できる3つの重大理由!

上記記事を要約すると

マネオのような非上場企業と異なり、owners bookは厳しい監査にさらされる上場企業の担保評価額

ファンドを組成したいからといってマネオのように恣意的にファンドの担保価値をごまかすというのはあり得ない。

確かに年利は4.5%~5%程度とソーシャルレンディングでは決して高いとは言えない利回りになっています。

ですが
マザーズ上場企業の傘下。
親会社のロードスターキャピタルが超黒字経営(別に記事にします。)
LTVが全件80パーセント以下。
今まで元本の棄損が一度もない。

という圧倒的なメリットがあります。
(その結果今多くの方がowners bookの投資家申請をしているのでしょう。)

私は安全性重視で投資先を選んでいますので、OwnersBookを中心に今年は投資を行います。

下記公式サイトより無料で投資家登録が可能です。

OwnersBook公式サイト

超ハイリターンを求めるのであればユニコーンもあり!

こちらは2019年の4月に参入が発表されたので新しい業者と言えます。

ですが信頼度という面では特段問題なく、むしろ高配当が期待できるクラウドファンディング業者と言えます。(その分リスクはやや高め。)

ただマネオと異なり不正リスクは皆無といっても良いでしょう!

年利 未知数(ただし超高利回り確定。)

スキームとしてはソーシャルレンディングに似ており、一番似ている業者はFUNDINNO(ファンディーノ)であると言えます。

これを解説すると、一口五万円という小口から未上場企業の株式に投資ができるというのが一番の特徴になります。

株というのはどこでも買えると思われていますが、実は投資家が購入できるのは上場企業の株式のみに限られています。(ただし上場企業の信頼度は別格。)

ただユニコーンでは成長が見込まれる新規企業や上場を目指している企業などの株式を取得することが可能。この点がユニコーンの特徴です。

では何故これが投資家にとってメリットといえるのでしょうか?

投資した企業が上場した場合大きなリターンが期待できる!

大まかな年利が決まっているソーシャルレンディングとこの点が異なると言えます。

ユニコーンは年利何%!というのは一切歌っていません。ただ未上場企業が上場した場合、株価が数倍~数十倍になる。

その売却益が投資家の利益になります。(キャピタルゲインですね。)

ですのでソーシャルレンディングとは比較にならないほどのリターンが期待できる。(ただし、未上場の企業に投資をするというのはそれなりにリスクがあるということは理解して投資をすべきでしょう。)

投資家登録では一定の金融資産が必要

これは納得ができます。比較的ハイリスクハイリターンといえる投資先ですからね。

条件としては

1 投資経験が1年以上

2 金融資産が200万以上

3 余剰資金で行う

属性が一定ではない方にリスクを負わせないようにする。という姿勢はラッキーバンクやみんなのクレジットと異なり、非常に誠実であると評価できます。

また株式を保有することで得られるインカムゲインもファンドによってはあるとのことで、やはり期待大といえます。(イメージとしては株主優待です。)

 

ファンドによってはエンジェル税制の優遇措置が受けられる

これも大きなメリットといえます。(該当ファンドはエンジェル税制ありと明記してもらえるでしょう。)

そもそもエンジェル税制とは何なのか?ということなのですが

エンジェル税制とは、ベンチャー企業への投資を促進するためにベンチャー企業へ投資を行った個人投資家に対して税制上の優遇措置を行う制度です。ベンチャー企業に対して、個人投資家が投資を行った場合、投資時点と、売却時点のいずれの時点でも税制上の優遇措置を受けることができます。
また、民法組合・投資事業有限責任組合経由の投資についても、直接投資と同様に本税制の対象となります。 中小企業庁より

これを端的に言ってしまえば、エンジェル投資の結果所得税が下がります。(当該ファンドに出資した場合。)

投資家登録するだけで二〇〇〇円のアマゾンギフト券がもらえます。

 

ユニコーンでは今現在投資家登録をするだけで2000円のアマゾンギフト券がもらえます。

なぜこのように投資家においしいキャンペーンが行えるかというと、新規事業者は知名度や実績という点で、先行の事業者には勝てません。

ですので上述した好条件ファンドと同様に、投資家にとって有利なキャンペーンを展開します。

それを加味しなくとも、ユニコーン自身も期待度大の業者なのですが、本キャンペーンを見逃す手はないでしょう。

やはりアマゾンギフト券を手に入れ、ファンドに備えるというのが賢い投資家戦略といえます。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。

ユニコーン公式サイト

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

また不動産関係のソーシャルレンディング&クラウドファンディングについては下記記事に業者の特徴をまとめました。

これも参考にしてください。

不動産型ソーシャルレンディングとクラウドファンディングの違い!お勧めベスト3!

2019年のソーシャルレンディング業界を引っ張ると予想される業者は下記リンクからご確認ください。

2019年は低リスク、高信頼度業者が人気に!

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