maneo川崎遅延ファンドの報告!進捗があるのか?誠実さとは!? | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

maneo川崎遅延ファンドの報告!進捗があるのか?誠実さとは!?

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はいどうもエニートです。

今回もマネオの川崎遅延ファンドがなんら進展をしていない報告を受けました。

不祥事に対する対応も最低クラスですし、顧客に何ら説明を果たさない。

間違いなく今現在投資をしてはいけない会社の筆頭と言えます。

Contents

maneo川崎ファンド債権回収に関する報告!一切進展なし!!

だろうな。というのが感想です。そもそもこの土地は売れるはずがない土地ですからね。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までにご報告いたしましたとおり、学校法人からの買付(購入申込書)の提示につきましては、
購入後の施設建設に関わる造成費用の見積りを取得したいとの意向から、提示期限を延長している状況です。
同法人は現在3社に見積りを依頼しており、うち1社からは見積りを受領しましたが、当初の予算想定額を超過しているため回答を保留しているとのこと、
また、残りの2社につきましては、請負業者の人員の関係から未だに詳細調査の日程を確保できていない状況であるとの報告を受けました。
医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人、医療福祉事業者は引き続き購入を検討中です。
東京都内の大手不動産会社の系列企業からは、金額の提示がございましたが、目標回収額に達しないことから回答を保留している状況です。
リハビリセンターとして検討している静岡県の社会福祉法人につきましては、メインの取引金融機関の審査において取組不可の回答を受けたため、
他の金融機関に打診をしている状況です。
また、新たに不動産会社を介して医科大学より物件資料の開示及び現地立ち入りの依頼を受けましたので、対応しております。
なお、本件売却活動とは別に対象不動産に対する競売手続きが進行中です。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、5月末を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

2019年4月26日
匿名組合契約における営業者 maneo株式会社 マネオマーケットメールより

当初の想定予算をどの程度の額をさしているのかわかりませんが、売れて2億程度の土地です。

おそらく抵当権順位1位の方くらいの元本分は返済したいという意向でしょう。

そしてそれすら下回る見積を出されたため、とてもこんな価格では売れない!

ただ見積価格を公表すれば、担保価値の査定能力がないことが白日の下にさらされる。

だからこそ何度も引き延ばしをしているのでしょう。次は5月ですか。

一向に返済をせず、月に一度メールをすれば良い商売というのは非常に楽だろうな。と私は考えます。

というか何故こんな土地を16億と評価したのでしょうか?理解に苦しみます。

正直この土地は売れて2億。ですが足下を見られる今の状態であれば、1億円台前半の売却もあり得ます。

ではマネオの査定と異なり、理論的に土地の価格が何故2億以下なのかを解説したいと思います。

 

川崎遅延ファンドは市街化調整区域のため、立て替えには許可が必要!

本当によくこのファンドを組成し、こんな大金を貸し付けました。

圧倒的な調査不足や勉強不足が伝わってくるファンドです。

まず本ファンドは市街化調整区域に指定されています。

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。sumo公式サイトより

このファンドで物件を建て替える場合には、開発許可が必要になるになります。

つまり万が一この土地だけが欲しい(病院なんて転売できないですからね。病院自身が買わない限り)方が出てきたとしても、開発許可が必要となり、開発許可が下りなければ、立て替えができない無価値な土地となります。

はたしてその開発許可がおりないというリスクを負ってまで、川崎の麻生区の田舎の買いたい!と思う方がいるでしょうか?(私なら買いません。)

この市街化調整地区という点をとっても川崎ファンドが絶望的な理由がご理解いただけるかと思います。

プロが鑑定すると川崎ファンドは1.2億程度の土地

これはあくまで病院や学校などの買い手が現れ無かった場合の鑑定価格になります。(書いててむなしくなりますが、おそらく現れないでしょうね。)

宅地部分80,000円/㎡×有効宅地面積1,500㎡=1.2億円

しかもこの価格は非常に甘く見積もっての価格になります。

プロや多くの不動産関係者にこの土地に16億の価値があるのか?と聞けば、おそらく相当びっくりした顔をされるでしょう。

本件からわかることはmaneoは一切担保の査定を行っていなかった。

率直に言ってしまえば、お金を集めがたいがために、担保価値を平気で水増しを行った。ということが明るみに出た格好と言えます。

ですので今現在マネオに投資をするのは間違いなく避けた方がいいと言えます。(誠実さのかけらもないですからね。)

再度になりますが、20億遅延ファンドについての流れ。そして不動産型ファンドに投資するのであれば、マネオと異なり、誠実に担保査定を行っている業者についてお話ししたいと思います。

 

マネオで20億CU社向けファンド(募集金額約20億円)で一斉延滞が発表されました。

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者CU社)に対する不動産担保融資について、
「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過および回収の見込み

事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。

2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、
事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってmaneo社に対する債務の全額を返済可能と判断しました。
そこで、事業者C社は、maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、
5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のmaneo社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意売却を試みました。

しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、
すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、
maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、
10月29日を期日とするmaneo社への利息の支払いを履行しない意向をmaneo社に対して示しました。

事業者C社及びmaneo社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。

個別のファンドの回収状況につきましては、改めて担保不動産ごとにご報告させていただきます。
その後の回収の進捗状況につきましては、「3.今後の状況報告について」に記載のとおり、定期的にご報告させていただきます。マネオ公式サイトより

まあ色々と不思議ですよね。
そもそも論で言ってしまえば、5月25日に約定支払いが遅れた時点で速やかにmaneoも事態を報告すべきであったと思います。

最大限に好意的に解釈すれば、ぎりぎりまで売却に向けて動いていたとも評価できますが。)

ただC社向けに募集されたファンドがポンジスキームの様に不正に利用されていた可能性はまずあり得ません。
(ポンジスキームとは、募集要項されたファンド以外にお金が使われることをさします。)

というのもグリフラ問題において、マネオ本体にも証券取引委員会からの監査が入りました。
そこで不正がなかったと発表されている以上ポンジスキームの可能性はまずない。

純粋に発表が遅れたと判断して良いでしょう。

遅延が発表されたマネオファンドに抵当権順位付きファンド!

マネオの遅延が発表されたファンドには抵当権付き不動産担保ファンドと抵当権なし不動産担保ファンドがあります。

抵当権順位なしファンドとは?

抵当権なしファンドの説明は簡単です。

マネオの遅延の発表のとおり、元本の棄損は避けられない。

任意売却をすすめて、その売却額を出資額に応じて分配する。

例えば2億円出資したが、ファンドがうまくいかなかった。

その結果担保を売却したが1億でしか売れなかった。

1億÷2億=0.5 よって投資家は出資金の50パーセントを棄損します。

抵当権順位ありファンドとは?

上述のケースは抵当権順位なしファンド。
つまり投資家全員に平等に分配されます。

抵当権順位ありファンドというのはどういうことでしょうか?

これは高順位者から優先的に元本の返済が行われます。

上述の例題でいえば、二億円を抵当権順位ごとに5000万ずつ募集したとします。
(抵当権順位1位から4位までつけられます。)

物件を売却した結果、1億でしか売れなかった。
そうなると
抵当権第1位の5000万出資者と第2位の5000万出資者には元本が棄損なく弁済されますが、第3位と第4位には1円も弁済されません。

 

この優先して弁済してもらえる権利を抵当権順位とよびます。

ただ本件より調査したところあまりにひどい立地条件のファンドのため、抵当権順位1位者ですら、元本毀損の恐れがあります。

期限の利益の喪失とは?

マネオのファンド当該ファンドではすべて期失と表示されています。

この意味は期限の利益の喪失。

通常借金をする側は決められた元利息を返済することで、借りているお金(債務)を期限まで返済しなくてもよい。
というのが期限の利益。

この期限の利益を喪失すると債権者は債務者(お金を借りている側)にすぐにお金を返せと請求できます。

お金が返せないのであれば、担保を処分し、その借金の返済に充てる。

現状マネオのファンドは期限の利益を喪失しており、その結果担保を任意売却で処分し、投資家への返済に充てます。

マネオは任意売却と競売の双方で売却先を探していると発表

正直この報告は意外でした。というのも任意売却は難しい立地条件であったため、競売が既定路線になっていると感じていたためです。

マネオの債権回収に関する報告について

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

事業者C社は、新たに横浜市の法人より上記物件を一括購入したいとの打診を受けており、現在、金額の提示待ちの状況となっております。
購入検討中の大阪府内の上場企業子会社につきましては、引き続き一括での購入を検討中であるとの報告を受けております。
あわせて、物件毎の個別の販売活動も実施しており、不動産仲介会社を通じ11月14日以降、
新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。maneo公式サイトより

正直この報告は以外。
(ただ個人的には時間稼ぎをはかっている可能性があるのでは?と感じる部分もあります。)

ではその任意売却と競売どちらが投資家に有利なのでしょうか?

任意売却のが投資家に有利も立地条件が厳しい!

マネオの担保評価額は業者買取価格という全く当てにならない指標です。

本ファンドは麻生区の駅から遠い山奥の地。とても16億の資産価値はありません。

本ファンドの土地を調べたところ、固定資産税路線価格は9.1万円。

さらに本担保は山の上に建物がたっており、担保の土地は斜面が多く、斜面には当然建物が建てれません。

ですので素直に土地の広さだけでは土地の価値は見いだせない。

ただもし任意売却で学校or病院として使用予定の業者に売却できれば、ある程度の売却額は得られます。(相当な幸運ですが。)

それ以外の場合は任意売却や競売でもかなり買いたたかれることが予想されます。

追記!A社としてはこの土地を担保にお金さえ入ればどうでもよかった!

この1件に関してはマネオに悪意はなくある意味だまされた側と言えます。

ですが土地を確認し、本当にその担保価値があるのかどうか調べなかったことに大きな責任があります。

調べなかった理由は簡単です。マネオ自身がこのファンドがうまくいかなくなると言う可能性を一切考慮にいれてなかったから。

このA社はこの土地を関連会社に売ったり、買い戻したりなどある特定の人物に利益がはいるように怪しい取引を繰り返していました。

そして最終的にこの土地をマネオに押しつけることで現金化に成功した。というのが本件のストーリー。

おそらくA社からしたらマネオの担当など一ひねり。予想よりも簡単に現金化できたなというのが感想でしょう。

重ね重ねになりますが、マネオが担保価値を精査さえしていれば本件は防げたため、非常に悔やまれる問題です。

追記 リクレ株式会社の融資方法があまりにも杜撰!

マネオの融資の流れを説明するとマネオ本体→リクレ社→最終貸し付け先になります。

つまりここまでいい加減な担保評価を行ったのはリクレ社。多少危険なファンドに貸し付けるというのはソーシャルレンディング上十分あり得ます。

ですがさすがにこの担保で16億もの大金を貸し付けるという発想は金融の世界ではあり得ません。

またリクレ社に記載されている

決算書が赤字でもOKや資金使途は自由という単語はちょっと金融業としては好ましくない単語ですね。

無論それなりの利回りな以上、多少リスクはありますが、担保価値の査定がここまでいい加減なのは正直論外。

やはり今マネオに投資を控えるべきですね。

マネオからの貸し付け利息は法定上限の15%!

本件貸し付け先A社にとっては貸付金利は問題ないでしょう。そもそも悪意をもってマネオからお金を手に入れ、その代わり酷い土地の担保を渡したわけですから。

ですが投資家にとって法定上限の15%で貸し付けを行っているというのは法律上問題なくとも、お金を投資するとなると問題です。

というのも例えばこのファンドの利回りが9~10%であれば、投資家は本能的にリスクが高いファンドでだな。というのが本能的に解ります。

ですがこのように貸付金額よりも高い担保をとっており、利回りが低く、マネオから安全性が高いファンドといわれていれば投資家はある程度は安心してしまう。

にもかかわらず蓋を開けてみれば、法定上限の15%で借りなければならないほど、貸し手がいない状況のファンド

再度になりますが、法的にはなんの問題もありません。ただ投資家にとって、このようなやり方は大問題と断言してしまって良いでしょう。

マネオが行ったノンリコースローンの意味は?

マネオのファンドの多くはノンリコースローンで貸し付けが行われています。

 

ノンリコースローンとは、ローン等の返済に対する責任範囲を限定する融資方式のことです。ノンリコースローンは責任財産の範囲にあるキャッシュフローを原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

例えば、ノンリコースローンで8,000万円を調達するため、不動産評価額8,000万円の物件を担保に設定したとします。もし万が一、債務者が返済不能状態に陥ってしまった場合、債権者は物件の売却価格または同物件によるキャッシュフローを返済に充てることになります。

この際、売却価格やキャッシュフローが8,000万円に満たなかった場合、通常のリコースローンであれば、借り手は8,000万円に満たなかった差額分の返済義務も負うことになります。

しかしながらノンリコースローンの場合、責任範囲が同物件に限定されていますので、同物件の売却価格やキャッシュフローの範囲を超えて、借り手が支払いを請求されることはありません。owners bookより引用

つまり本ファンドで言えば、A社は川崎の山奥の担保を引き渡せば、それ以上お金の返済を求められることはありません。

当然ノンリコースローンで貸し付ける場合はその担保を徹底して精査することが求められるのですが、残念ながら本ファンドではマネオが担保を精査すると言うことを怠ってしまいました。

マネオは何故ここまで売却や報告が遅いのか?

これの狙いは明らかです。

ずばり事件の風化。

散々指摘いるように2億の土地を16億と担保評価したこと。そしてマネオがだまされたこと。これは金融業界でやってはいけないレベルのミスです。

これを表に出したくないマネオは売却への道が進んでいるように見せかけて、時間稼ぎを行っているのでしょう。

冷静に考えてください。上述の通りなんの価値もないこの土地をまとまった金額で購入する会社があるでしょうか?

すぐに本件を発表したらマネオは投資家からの怒りをかってしまう。だからこそこのように情報を小出しにしつつ、進んでいるように見せかけ、投資家の怒りが収まるのを待つ。そして怒りが下がってきたところでファンドが高値で売却できず、元本の大幅棄損があったと発表するのでしょう。

毎週金曜日の業務終了後に不祥事を発表するマネオマーケットが考えそうなシナリオだと断言してしまっても問題ないでしょう。

 

 

競売で売却!でもそもそも競売とは何なのか?

競売とは:

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。任意売却BIZより

要約すれば、借金の返済できない債務者の不動産担保を、入札形式で落札してもらう。そしてその落札額を返済する。

これが競売になります。

競売のメリットとしては任意売却と異なるスピード感
任意売却でいつまでも売れないくらいなら競売でさっさと売却をして、現金を手に入れたい。

しかし2億以下の土地を競売に出したところで、間違いなく抵当権1位すら大幅な元本毀損を起こすため、競売にも持って行きたくないというのがマネオの本音でしょう。

競売のデメリットは市場価格を下回る価格で売却される。

競売のデメリットそれは売却額が市場価格を下回って売却されること。(下回るからこそ、すぐに買い手がつくと言えます。)

競売が申請されると裁判所から任命された不動産鑑定士が最低売却金額を決めます。
(相場の3~7割程度が最低売却金額。)

その後最低売却額を上回る価格で入札した業者の中で、最高額をつけた業者に売却されます。
(相場の8割程度。)

相場の8割程度で物件が手に入るわけですから、競売は業者にとって旨みが大きい。

ただ本ファンドは間違いなく16億の価値がない山奥の担保。

結論としてはどのような手段をとったとしても投資家は大幅な元本の毀損を起こします。

重ね重ねマネオの不動産担保の評価が非常に甘かったことが招いた事件と言えます。

不動産の担保を正確に評価し、それを投資家に伝えるという大原則を守れなかったことに本件の本質的な問題があります。

また報告も対応も不誠実。この会社のどこが社是を誠実と掲げるのでしょうか?

 

owners bookではこのような担保価値をごまかすというのはあり得ません。

これがowners bookのような上場企業の傘下やであれば、担保が甘めに査定されてるということはあり得ません。

下記リンクに詳しい内容が書いてあるので参考にしていただければ幸いです。

owners bookが信頼できる3つの重大理由!

上記記事を要約すると

マネオのような非上場企業と異なり、owners bookは厳しい監査にさらされる上場企業の担保評価額

ファンドを組成したいからといってマネオのように恣意的にファンドの担保価値をごまかすというのはあり得ない。

確かに年利は4.5%~5%程度とソーシャルレンディングでは決して高いとは言えない利回りになっています。

ですが
マザーズ上場企業の傘下。
親会社のロードスターキャピタルが超黒字経営(別に記事にします。)
LTVが全件80パーセント以下。
今まで元本の棄損が一度もない。

という圧倒的なメリットがあります。
(その結果今多くの方がowners bookの投資家申請をしているのでしょう。)

私は安全性重視で投資先を選んでいますので、OwnersBookを中心に今年は投資を行います。

下記公式サイトより無料で投資家登録が可能です。

OwnersBook公式サイト

また下記がマネオと異なり信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

また不動産関係のソーシャルレンディング&クラウドファンディングについては下記記事に業者の特徴をまとめました。

これも参考にしてください。

不動産型ソーシャルレンディングとクラウドファンディングの違い!お勧めベスト3!

2019年のソーシャルレンディング業界を引っ張ると予想される業者は下記リンクからご確認ください。

2019年は低リスク、高信頼度業者が人気に!

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