CREAL(クリアル)のファンドが年利10%越え!10%越えがあり得る理由<追記>

CREAL(クリアル)のファンドが年利10%越え!10%越えがあり得る理由<追記>

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はいどうもエニートです。

今回はcreal(クリアル)のファンドが年利10%を超えるのはどういうこと?年利4%程度ではないのか?

という疑問を読者の方から投げかけられたので、その質問に回答していこうと思います。
結論から言えばある一定の条件下では年利10%は超えるうえ、そのファンドの安全性も屈指の業者と言えます。

1分で完売したトーシンフェニックス五反田ファンドは年利10%越え!

東京都品川区西五反田2丁目16-6

募集金額
2,117万円/2,117万円
初回配当日
2019/02/28
※以降毎月配当
想定利回り(年利)
4.1%
最小投資金額
1万円
想定運用期間
4ヶ月
募集期間
2018/12/03 17:00
〜 2018/12/27 17:00クリアル公式サイトより

上記ファンドは年利が4.1%(日本の不動産市場を考えれば納得の年利)にも関わらず何故年利10%越えがおきたのでしょうか?

クリアルの二つの条件が重なった結果!

オープニングキャンペーン自体の利回りアップ!

まず一つ目の条件ですが、現在クリアルはオープニングキャンペーンを行っています。

30万円以上の出資で2%のキャッシュバックという太っ腹なキャンペーン。

つまりこのキャンペーン時に投資を行うだけで大幅な利回りアップが期待できます。

トーシンフェニックス五反田のファンドの運用期間が4ヶ月と短期!

想定運用期間が4ヶ月になっています。(出口が見えてるからこそのこの短さなのでしょう。)

そして年利は4.1%

ここで4.1%+2%=6.1%の年利!

とこういう単純な計算になりません。

4ヶ月で2%アップなのですから、年利換算で言えば年利6%。(一年は12ヶ月。12÷4=3 つまり2%×3=6%)

よって4.1%+6%=10.1%

本件では想定される利回りが年利10.1%に大幅アップになります。

<追記>

本キャンペーンは12月27日まで。クリアルのオープニングキャンペーンがこのままホテルファンドのみで終わるというのは考えずらい。

キャンペーン最後のほうに再度年利10%越えファンド(オープニングキャンペーンと組合わせることによって)がでてくることは十分考えられます。

私も出てきた場合追加投資を行う予定です。^^

また現在募集中のホテルファンドについてはクリアルのホテルファンドの評価は!リスクが低いのに最大利回り6.2%!左記リンクをご参照ください。

8.8億に対して。12月18日現在6.6億埋まりましたので、27日までに完売必至の状況になってきました。(まだ2.2億あるので今から投資家登録してもなんとか間に合うとおもいます。)

<追記>今登録をお勧めする理由

12月20日現在7億5000万集まりました。残りは1.3億。おそらく来週中頃に完売するかと思います。

個人的には完売してもよし。しなくてもよし。

仮に完売しなければ追加募集が利回りアップで行われるはずです。

その場合先行出資者は利回りが低い変わりに、更に追加募集者に対して、優先出資者となりさらなる安全性が確保される。

完売したならしたでオープニングキャンペーンにかけているクリアル社長の横田氏がさらなる投資家に有利にファンドを募集する可能性も十分考えられるからです。

 

上述の通り、クリアルの2%のキャッシュバックキャンペーン中に短期ファンド(4ヶ月ファンド)がでてくると利回りが最大10.1%までアップします。

私はそのファンドにクリック合戦に敗れたため投資ができなかったのですが、リベンジの機会があれば必ず投資をしようと思っています。(横田氏に期待しています。笑)

<追記> crealは2月末に大型ファンドが募集&CMに武井壮を起用!

正直かなり勢いが出てきたな!っというのが印象です。

多くの投資家が集まった結果、今現在ファンドの募集があってもなかなか投資ができないという状況が続いています。

それをクリアル自身も気にしており、先日も

現在、皆様のご支援とご愛顧をもちまして、予想を大幅に超える反響と投資希望をいただいており、投資申込が大変しづらい状況になっております。

CREALでは今後、2月中旬に都内中古1Rマンション、2月下旬に大型物件のリリースを予定しており、 投資家の皆様に十分な投資機会をご提供できるよう、物件数の増加とともに、大型物件の募集を計画しております。クリアル公式メールより引用

確かに上記記載事項のように圧倒的な信頼度ながら、利回りもなかなか。

投資家の人気が集まるのも納得できます。だからこそ今回募集される2月の大型ファンドは期待大ですね。

できればホテルアマネクファンドのように8億以上のファンドがでてきてくれさえすれば、我々投資家もクリック合戦を避けられるというすばらしい事態なのですが。

またcrealはCMに武井壮を起用しました。このように有名芸能人を起用するのは業者として勢いがでてきた証拠なので、投資家としては喜ぶべき事態と解釈しても問題ないでしょう。

いずれにせよ2月の大型ファンドが楽しみです。またその内容がわかり次第当ブログでも記事にしたいと思います。

 

追記!crealからついに大型ファンドが発表されました!

今回のファンドはまさかの保育所。

私は第一報を聞いたとき、おそらくヘルスケアファンド(老人ホーム)を想定しいたのですが、結果は真逆の保育園ファンド!笑

本ファンドは大型ファンドで募集額はなんと4億5千万になります!

最近は人気のあまりクリック合戦が続いてしまい、投資家は投資したいのにかかわらず投資ができない状況が続いています。

crealの社長横田氏も現状を気にしており、下記リリースを行いました。

現在、皆様のご支援とご愛顧をもちまして、予想を大幅に超える反響と投資希望をいただいており、投資申込が大変しづらい状況になっております。

CREALでは今後、2月中旬に都内中古1Rマンション、2月下旬に大型物件のリリースを予定しており、 投資家の皆様に十分な投資機会をご提供できるよう、物件数の増加とともに、大型物件の募集を計画しております。クリアル公式メールより引用

そのリリースの結果が、本件のような大型保育園ファンドになるわけですね。

この規模であれば、クリック合戦は避けられ、投資したい方が投資できると言えるでしょう。

ではまず簡単にファンドについて見ていきましょう。

読み飛ばしてしまっても構いません。いつも通り下で解説しますので。

1. 人口増加が予測される東京都心部の保育所投資

東京都全体及び東京23区の就学前児童数の推移(※2)

豊島区の就学前児童数の推移(※2)

日本全体では人口は減っているものの、東京都全体では2018年の数値は2007年と比較して約100万人、うち東京23区では約90万人の人口流入・増加となっています(※1)。これに比例して、東京都の就学前児童数も増加している一方、就学前児童を預かる保育所の供給が追い付かず、いわゆる「待機児童問題」が社会問題化しており、2018年4月時点において、東京都全体で5,414人、東京23区で3,352人に待機児童が存在しています(※2)。
駒込保育所の所在する豊島区でも2016年4月までは待機児童が存在していたものの、駒込保育所開設後の2017年4月では待機児童が解消しております(※2)。しかしながら、朝日新聞の調査では、認可保育園の申込審査が通らなかったにも関わらず、待機児童として数えられない「隠れ待機児童」の存在が言及されています。「隠れ待機児童」は、市区町村が補助する認可外保育所に通ったり、特定の園を希望していたりする等と分類されて、自治体の判断で待機児童から除かれている児童を指しています。この「隠れ待機児童」は、豊島区においても待機児童が解消されたとする2017年4月の段階で135人、2018年4月の段階で131人いるとされています(※3)。
豊島区人口は、2007年の約24万人から2018年では約29万人に達しており、2007年から2018年で、約5万人の人口流入・増加(※1)となっており、比例して就学前児童数も増加していることから、豊島区での保育所の需要は今後も堅調に推移するものと考えられます(※2)。また、駒込保育所の所在する駒込エリアを含み豊島区の東部エリアは、今後保育需要が増加するものと予想され、豊島区認可保育所運営事業者募集における重点対象地域とされています。(※4)
なお、駒込保育所では0歳児から5歳児まで合計の定員は51名であり、2019年1月末時点で満員の状態となっています。

2. 多くの実績を有する優良な運営者

さくらさくみらい社は、保育所の運営事業について多くの実績、ノウハウを有しています。
2009年の設立以降、東京都の23区を中心に、大阪府、千葉県、埼玉県で計33施設を開業し、運営を行っております。
総従業員数も743名(2018年12月現在)に上り、2019年4月には更に13施設(東京23区で12施設、大阪府で1施設)を開業する予定も控えている成長著しい企業です。

3. 認可保育所の安定性

保育所には、児童福祉法に基づく認可保育所と、認可外保育所(認証保育所を含む)の2種類があり、駒込保育所は認可保育所です。認可保育所は、国が定めた設置基準(施設の広さ、保育士等の職員数、給食設備、防災管理、衛生管理等)をクリアして都道府県知事に認可された施設となります。公的な施設であることから、国や自治体などから補助金が給付されており、ご利用されるお客様からの保育料を合わせて経営が行われています。なお、豊島区の施設整備等の補助では、「豊島区私立保育所設置経費等補助要綱」の規定に基づき、建物賃料補助がなされます。 この為、認可保育所は非常に安定した運営を行うことができる施設であり、賃貸不動産として見ても、安定的な賃料収入を生み出す投資対象と考えられます。
本ファンドの組成にあたり、さくらさくみらい社へのヒアリングから独自に推計した駒込保育所の収益、及び建物賃料補助を基に賃料負担力を分析し、十分に支払余力があるものと判断しております。creal公式サイトより

 

本ファンドの優位性は主に3つ

1 日本は減少人口は続いているが東京都の人口は増えており、保育園不足が叫ばれている。

2 にもかかわらず認可保育園が圧倒的に少ない。

3 事業者自身は安定している優良企業。

当ブログの読者の方はご存じかと思いますが、それに加えてクリアルは10%の劣後出資者として出資しています。(後述します。)

またクリアルは他のソーシャルレンディング業者と異なり、メールアドレスの登録のみでファンドの内容が確認できます。こういった敷居の低さも評価のポイントですね。

そしてこの大型ファンドも見事に完売。

やはり今現在投資家は昨今の不正問題をうけ、こういった高信頼度クラウドファンディングに投資をシフトしてきていると確信をもちました。

crealは何故投資家にとって安全性が高いといえるのか?

1点目はcreal自身が劣後出資者となっている点

本ファンドの特徴としてはクリアルが劣後出資になっている点。

損失が出た場合クリアルが優先的に損失を負担します。(10%)
(劣後出資者と呼びます。)

こういった事業主と共同で出資できるファンドは非常に強い。

いわゆるセイムボート(同じ船)投資家と事業主が同じ方向を向いています。
(いざとなれば損失は投資家にかぶせればいいという行動をとっていたmaneoに見習わせたい姿勢です。)

crealはソーシャルレンディングと異なり、不特法の管轄下に置かれている。

 

crealもfantasも不動産型クラウドファンディング業者であり、不動産特定共同事業法の管轄に置かれます。

より法制度がすすんでいる不特法に管理されており、このような情報開示性に問題がない両社に人気があつまるのは当然の帰結といえるでしょう。(やはり今年は不動産型クラウドファンディングが躍進する年になるのは間違いなしと言えます。)

不特法とは、出資等を受けて不動産取引を行い、その収益を分配するという事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」といいます。複数の投資家がお金を出し合って、いわゆるファンドの形態で現物の不動産に投資し、その不動産から生まれる運用収益を分配するスキーム(投資手法)です。fantas naviより

ソーシャルレンディングは新しい投資法の為、法整備がまだまだ進んでいません。(だからこそみんなのクレジットやラッキーバンクの詐欺的行為ができたのでしょう。いまようやく重い腰を金融庁があげましたが。)

その為、信頼できるという明確なエビデンスをもつ業者にしか投資ができないというのが続いています。

ですがcrealもFANTAS fundingも2000年代の投資法から生まれた結果の、不特法の管轄下に置かれます。

その不動産特別法の管轄下というのも投資家にとってありがたいと言えるでしょう。

creal社長自身のバックグラウンドも抜群の信頼度

CREAL(クリアル)という事業者は2018年12月よりサービスが開始された新興業者です。

ですが社長の横田大造氏は信頼にたる人物。

 

横田氏は早稲田大学を卒業後、アクセンチュアに入社。
その後何社か経由し、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの代表取締役をつとめています。

この株式会社ブリッジ・シー・キャピタル受託資産残額が300億。

この300億という金額はソーシャルレンディング業界でいえばとんでもない金額。

(業界では大手と言われるクラウドクレジットを大幅に上回っています。
2011年からの会社ですが、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは不動産に非常に強い。
(その分野での信頼があるからこそ顧客から300億もの金額を集めていると言えます。)

上記三点の理由よりCREALのバックグラウンドに怪しい点やぶれがなく、明確な実績があるため、間違いなく信頼できます。
またメールアドレスの登録のみで、ファンドの詳細も確認できる敷居の低さも投資初心者にとってありがたいと言えます。

下記リンクよりメールアドレスの登録が可能です。(当然ですが無料です。)

CREAL公式サイト

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

 

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コメント

  1. はしも2 より:

    昨今の逆風環境下の中ではそこそこ順調に資金を集めていますね>浅草ホテル ※あえてこう略します(笑)
    ただ、8.8億はさすがに1回では無理かも。となると、運用期間を考えれば第2回の追加募集がかかることは十分に予想出来ますよね。SBISLのように利率上げる代わりに劣後出資ということになれば、まさに今の1回目のLTVはさらに下がって安全性は上がるわけで。
    当初は様子見で30万ギリギリで投資しようかと思っていましたが、来週償還される資金を投入して100万単位にしてみようか。。
    ホテルの評判も部屋が若干狭い&清掃がやや甘いという点以外では概ね好評のようですし(立地は最高ですよね某Y原も近いですし)、迷いますねー。

    しかし、近々の上場が絶望的になった(と思いますけどね)マネオに代わりココが上場を果たすことが出来れば、まさに名実共にOwnersBookと双璧の投資先ですね。

    1. tanabe54 より:

      はしもさま
      いつもコメントありがとうございます。

      私自身もはしも様と同意見でowners bookとの双璧になるだろうという読みです。
      私も追加追加募集があるかな?と思っていたのですが、最近の募集額の増加をみると意外と1回目で埋まるのでは?
      っと思っています。

      どちらにせよ12月の投資先としてクリアルは屈指の投資先と言えますね。^^

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