不動産系ソーシャルレンディング高信頼度業者ベスト3!何故信頼できる?徹底比較! | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

不動産系ソーシャルレンディング高信頼度業者ベスト3!何故信頼できる?徹底比較!<追記>

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はいどうもエニートです。

本日は不動産系ソーシャルレンディング業者&クラウドファウンディング業者でお勧めベスト3を客観的な理由をつけてランキング付けを行いました。

というのも最近マネオやラッキーバンクなどの不動産担保付きファンドで不祥事が多発しています。ですので、そういった不正を起こさない仕組みを作っている業者をランキング付けして説明していこうと思います。

是非参考にしていただき、安全な業者で安定した資産運用を行って頂ければと思います。

まずマネオやラッキーバンクはどのような不祥事を行ったか説明していきます。

<追記>

ついにマネオでも低利回りファンドでも遅延が発生するようになりました。

問題点は遅延が発生している。ということではなく、担保の評価金額が正当でなく、投資家が不利益を被っているという点です。

このように担保を取っているといっても、マネオのようにいい加減な担保評価orラッキーバンクのように担保価値を水増ししていては何の意味はなく、正当に担保評価を行っている会社にのみ投資をすべきでしょう。

また不動産系ではありませんが、トラストレンディングやみんなのクレジットではファンドそのものが存在しなかったなど、危険な業者が残念ながらソーシャルレンディング業者に紛れ込んでいるのは事実。

だからこそ、何故信頼できるのか?という明確なエビデンスをもった業者にのみ投資をおこなうことを強く推奨します

Contents

マネオやラッキーバンクは不動産担保を正当に評価していなかった

マネオやラッキーバンクの不動産担保付きファンドと信頼できる業者の不動産担保付きファンドの違いは

不動産担保価格の正当性です。

マネオは業者買い取り価格という非常に曖昧な不動産評価

(上記のように)

ですので第三者が客観的に評価した不動産担保価格と異なります。

またラッキーバンクはより悪質。親族(ママ)に貸し付けまくり、不動産の担保の評価を友人が行う杜撰さ。

なんら客観的なエビデンスがない不動産担保評価でした。

不動産の担保評価額も当てにならず、親族に貸し付けを行った結果、任意売却や競売ではなく、サービサーに債権譲渡を行い、元本の3割しか返ってこないという最悪の結果をもたらしました。

このように信頼できないソーシャルレンディング業者の不動産担保付きファンドに投資をすると最悪の結果をもたらします。

 

 

お勧めランキング第三位!LEDEXがラッキーバンクなどと異なり信用できる理由!

不動産を担保としていると歌っているソーシャルレンディング業者は多々あります。

しかし上述の通りラッキーバンクでは担保価値の水増しを行い元本の大幅な棄損という最悪の事態を引き起こしました。
(どういった業者が不正を起こしがちなのか気になる方は不正を起こす危険なソーシャルレンディング業者の特徴!をご参照ください。)

では何故ランキング3位のLENDEXの担保価値の査定は信頼できるのでしょうか?

LEDEXの担保物件には東京リバブルが査定している!

あまりピンとこないかもしれませんが上場企業というのは非常に厳しい監査にされています。

恣意的に担保価値を誤魔化せば、刑事罰もあり得る
東急リバブルは上場企業。
例えば上場企業である東急リバブルがLENDEXのファンドを恣意的に甘く評価した。
たちまちそれは大問題になり、役員のクビが飛びます。(そもそも甘く評価する必要はありませんが)

つまりLEDEXの担保は上場企業のお墨付きの評価になります。(ラッキーバンクのようにお友達に評価してもらった訳ではありません。)

ローリスク型でも年利7%すばらしい数字です。)

LEDEXのファンドはLTV80%以内で貸し付け!

これは担保金額と貸し付け金額のどちらが多いのか?という指標です。
例えば
1000万の担保で800万貸し付ける。(LTV80%)と800万の担保で1000万貸し付ける。(LTV125%)どちらが貸し手側にとって安全でしょうか?

当然LTVが低いファンドのが貸し手側にとって安全ですね。
(owners bookも同様のLTVです。)

つまり担保価格が東急リバブルのお墨付き+貸し手(投資家)にとって安全なLTVとなっています。

そして上記ファンドでいえば

高利回り(9%)で抵当権順位2位(高リスク型)と

低利回り(7%)で抵当権順位1位(低リスク型)が選択できます。

ローリスク型はLTVが驚異の53%!

このLTVの低さから言えばハイリスク型ではおそらく大丈夫という少し濁したかき方の元本棄損のリスクですが、ローリスク型は元本棄損のリスクはこの情報からは考えられない。(投資家にとって超安全度が高い

これが東京の一等地であればLTV80%でも間違いなく十分。
ただ今回のファンドは神奈川県ということで、東京一等地ほどの人気の土地ではありません。
(ほかの地方と比べれば神奈川県はかなり人気の土地です。)

それなりの人気の神奈川県でLTVが53%なら正直買いのファンドになります。

このように担保評価も適正で、投資家にとって安全度が高いLENDEXはお勧めな優秀な業者といえます。

 

利回りは8%以上が多いのがLENDEXの特徴

Modern apartment buildings in New Westminster, British Columbia, Canada.

ファンド名称 不動産担保付きローンファンド 23号
募集総額 9,801万円
最低成立金額 7,500万円
投資可能金額 2万円以上から投資可能
募集期間 2018年6月11日18:00 〜 2018年6月28日13:00
運用期間 6ヶ月
2018年6月29日 〜 2018年12月28日
運用利回り(年利) 8.00%LENDEX公式サイトより

注目すべき点は2点

運用利回りが年利8%と高利回り!にもかかわらず募集期間が6ヶ月と短期!
これに関してはすばらしいの一言!

そもそもLENDEXのファンドは運用期間が6~12ヶ月と短期のため非常に投資家にとってありがたいファンドになっています。
身内に貸し出しもしておらず、担保価値も正当そのもの。リスク面に関しては非常に低いと評価して良い業者と断言できます!

lendexが何故お勧め業者第三位になったかと言えば、その優れたファンド故に募集案件数が少ない。
投資家にとってなかなか投資をするチャンスがないというのが続いているためです。

募集案件数が増えれば間違いなく今後伸びていく業者と言えます。

下記公式サイトより無料で口座開設が可能です。

LENDEX公式サイト

お勧めの業者第2位!クリアル(creal)が信頼できる理由!

2018年の12月新規に参入してくる業者のCREAL

クリアルは怪しい?危険でリスクが高い?信頼度は?に詳しい記載をしております。

クリアルは事業者自身が劣後出資者として投資をしている!

第一号ファンドであるホテルアマネクファンド。

本ファンドはクリアル自身も劣後出資者として出資しています。

損失が出た場合クリアル社から優先的に損失を負担する。
これはいわゆるセイムボート。一緒の目的地に向かう。いわば同一船に乗る状態です。

事業に失敗した場合クリアル社が優先的に損失を負担する。当然クリアル社は本ファンドにかなりの力を注力します。

私の経験上の話ですがこういった事業者も一緒にお金をだすファンドは非常に成功しやすい。

(夜景も綺麗で魅力的です。)

(クリスマスシーズンなどは予約を取るのが難しい。その理由も納得の眺めです。現在の稼働率は90%以上。驚異の数字です。)

担保の評価は不動産鑑定士が行っている!

本ホテルファンドの不動産鑑定士による評価額は9.7億円

業者が適当につけた不動産評価額ではなく、不動産鑑定士が正当に評価した評価額
(こういった第三者機関の査定がついているというのは不動産系ソーシャルレンディング、クラウドファウンディングでは一番重要です。)

取得額が8.8億に対して、プロの評価額が9.7億であれば、やはり屈指のファンドと呼べるでしょう。
(価格調査報告書による9.7億の評価なので、どこかの業者のように担保価格を水増しを行っているということはあり得ません。)

クリアル社長の横田氏のバックグラウンドは?

なぜあえてファンドの解説だけでなく、社長の解説を加えるかというと、不正を起こした業者はすべて信頼できない経歴の持ち主であったから。
(みんなのクレジットS氏の過去は真っ黒。グリフラのN氏も次々と会社をつくっては倒産させていました。)

だからこそあえて社長のバックグラウンドを調べることが重要になります。

果たして横田大造氏は信頼にたる人物でしょうか?

横田氏は早稲田大学を卒業後、アクセンチュアに入社。
その後オリックス社

ラサールインベストメントマネージメント

新生銀行など何社か経由し、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの代表取締役を務められています。

 

ブリッジ・シー・キャピタルの受託資産残額が300億程度。

この金額はソーシャルレンディング事業者として見ても数本の指にはいるレベルの大規模。

社長のバックグランドは信頼でき、経歴からもこのような不動産ファンドを手がけるのに納得できます。

またクリアルはメールアドレスの登録だけで、ファンドの内容が確認できる。
であればCREALはまずは登録だけ済ましておき、その後出資を決めるというスタンスで問題ありません。

またcrealは不動産型クラウドファンディング業者であり、より法制度が整っている不特法の管轄下に置かれます。

(当ブログで同様に信頼できると断言しているfantas fundingも同様です。)

このようなバックグラウンドや信頼できるエビデンスがそろっているのに加えて、不特法の管轄下に置かれている。

やはり2019年はcrealが不動産投資型ファンドを組成する業者の中でも、1,2を争う人気になっていくだろう(そして今現在もなっています。)ということは間違いなく断言できます。

下記リンクより無料でメールアドレスが登録できます。

CREAL公式サイト

お勧めの業者第一位!owners bookが圧倒的に優れている理由!

上場系企業傘下のソーシャルレンディング業者。owners bookは担保価格の評価も適正でもっとも信頼できる業者のひとつと言えます。
詳しくはowners bookは超優良!年利14%の真実は!?をご参照ください。

owners bookの親会社ロードスターキャピタル社は超黒字経営

 

東証マザーズ上場しているロードスターキャピタルを親会社にもちます。

OwnersBookの親会社であるロードキャピタル社の財政基盤は健全そのもの。

また内部監査だけでなく、外部監査を設置するなど、ブラックボックスの中になりがちなソーシャルレンディング業者の中でも透明性が大。投資家が信頼して投資できる会社作りをしています。
ですので業者としての信頼度はSSSランク。文句の付けようがない業者です。

売上約50億円、経常利益14億円
この時点ですさまじい。

さらに売り上げが対前年比55%アップ。

売り上げ面において死角は一切ありません。

owners book案件の信頼性

これも極めて高い。というのも全ての案件で不動産の担保がついています
その中の不動産の内容は大都市近郊の不動産のみ。(港区や品川区が担保物権の中心。)

たとえば山奥に1億の広大な土地をもっているのと、東京の港区に1億の土地を持っているとします
どちらの方が買い手がつきやすいでしょうか?

当然東京の港区土地になります。

つまり1億の山奥の土地を担保にとっていたとしても買いたたかれる可能性が高い。

東京にあればみんなほしい。となると大都市近郊に不動産がある方が資産は保全されます。

LTV(ローントゥバリュー)が低い

「ローン総額(負債)÷物件の価値(資産価値)」これをLTVといいます

低ければ低いほど担保が保証できる元本の額が多く、逆に高ければ高いほどレバレッジが効いている(悪く言えばリスクが高い)
例えば8000万貸して1億の土地を担保にしたらかなり安全ですよね。

8000万÷1億=0.8 このようにLTVが1を大幅に下回っていれば貸し手の安全度が高いと言えます。

この論理をOwnersBookに当てはめると0.8というすばらしい数字になっています。

悪くて0.8、よい案件ですと0.6近く。言い換えれば仮に事業がうまくいかなくても元本(投資した金額)が保証される可能性が非常に高い。(0.75くらいから100%保証されるといっても良いと思います。)

0.8だとピンと来ないかもしれませんが、リーマンショック程度なら問題なく元本は保証される数字だといえます。
(百年に1度と言われるリーマンショックがそうぽんぽんきたら困ります。)

リーマンショックの都心部地価減少率は最大で15%

仮にリーマンショックが再度起きたとします。そのとき貸し付けファンドの土地の価値が15%下がりました。(オーナーズブックのファンドは全て都心部です。)
ですがオーナーズブックのファンドのLTVは0.8以下。(つまり最大20%の土地の値段の下落に耐えられます。)

言い換えれば100年に一度といわれるリーマンショックがきてもowners bookのファンドはびくともしません。

この安全性が一番評価できるポイントになります!

リーマンショックの大都市圏の土地の下落率が最大で15%程度でしたので0.8ならば保全されています
(ちなみにリーマンショックは100年に1回おきるか?といわれるくらい深刻な不景気でした。)

担保不動産の価値をプロフェッショナルの集団が評価している!

不動産のプロフェッショナルの集団。有資格者の集団が物件を評価しています。
なので適当に評価額を決めることができない。

いわゆるお友達評価をしていません。(上場企業である以上監視の目にさらされています。)

ですので不当な担保価値の評価をおこない、蓋を開けてみれば投資家に大損害を与えるというのはあり得ません。

ファンド毎のリスク説明も評価のポイント

 

ファンド毎にロケーションや借り手の情報をowners bookは明記しています。

こういった情報の透明性が高く、投資家にたいして誠実といえる姿勢が評価できます。

owners book自体の信頼性について

2018年に入り、みんなのクレジット、ラッキーバンクという悪意がある業者がサービサーへの債権譲渡という信じられない出来事がつづきました。

こういったリスクはowners bookでは考えられません。

というのもロードスターキャピタル社は上場企業の傘下。

上場企業は厳しい外部監査の目にさらされ、ラッキーバンクのような担保価値の不当な水増しをすると最悪刑事罰があり得ます。
となるとowners bookの担保価値の評価は正当。

TVがこれだけ低いということを考えるとOwnersBookは安全面では屈指の業者と言えます。

デメリットは?

年利換算で4%~5%程度なのでソーシャルレンディングとしては低めの利回りです。

 

ただ投資するのが初めてやリスクを全く負いたくない方。

その方に本当に一番お勧めできるのはこのOwnersBookになります。

また大変に人気のため投資の為のクリック合戦は避けられません。

投資家にとって安全性が高い業者で、安全性が高いファンドである以上、多くの人が投資をしたいと考えてしまうのは当然の事。

ですので人気の業者についてはあらかじめ口座開設をしておくのが、正しい戦略になります。

 

OwnersBook公式サイト

但し上述のデメリットの利回り。ある特定の条件下では利回りが大幅アップすることがあります。

追加配当のありのowners bookファンドでは年利14.3%!?

上述したとおり、owners bookのファンドは安全度が高い変わりに年利が低いと申し上げました。

ですがowners bookのファンドには追加配当ありで募集されるファンドがあります。

これは一体どういうことでしょうか?下記ファンドが年利14.3%配当されたファンドの募集条件になります。

東京都杉並区下井草に所在する新築マンション1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する総合不動産会社B(貸付先1)に4,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計4,010万円の貸付を行います。

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

募集総額 40,100,000円
運用タイプ 貸付( メザニンローン )
貸付先数 2
予定利回り(年換算) 4.2%
予定運用期間 25ヶ月
投資実行予定日 2018/08/14
匿名組合の償還予定日 2020/08/20
償還方法 元本 25ヶ月後一括返済
利益配当 毎四半期
早期償還 可
担保 有り(根抵当権)オーナーズブック公式サイトより

利回りは4.2%となっています。
ですが本ファンドは追加配当ありのファンド。

この追加配当がおきる条件としては物件が当初の予定より高値で売却できた場合。

owners bookとしてはその差益分を事業者としての利益にすることも可能なのにもかかわらず、その差益を投資家に還元してくれる。

その結果当初の予定利回りが4.2%だったのにかかわらず、最終的な利回りが14.3%になったわけです。

こういった投資家ファースト、投資家重視の姿勢がOwnersBookがリスクが低く安全だといわれる理由です。
またサービス開始以来一度も元本割れがありません!

次が管理人が一番評価している点になります。

オーナーズブックはサービス開始以来一度も元本割れなし!

owners bookで一番評価する点はその実績面での安全性。

Owners bookはサービスを開始以来一度も元本割れを起こしていません。

それどころか追加配当ありのファンドでは年利14.3%というすさまじい実績をだしています。

結論をいうと一度も想定利回りを下振れをしたことも、元本割れもしたこともない。その上で万が一不景気がきても安全!
オーナーズブックは1万円という少額から投資でき投資初心者に屈指のお勧めの業者になります

私自身も投資しており、今後はOwnersBookがソーシャルレンディングの中心業者になると確信しているので、投資額を増やしていこうと思います。

(ランクSSSで信頼できる業者といっても過言ではありません。)

 

下記リンクより無料で口座開設ができます。

OwnersBook公式サイト

管理人の不動産担保付きファンドの投資方針とまとめ

上記がお勧めの投資先の3社になります。

やはり基本は分散投資ですが、重要なのは信頼できる業者にリスクヘッジをして分散投資を行うこと。上記記事の要点としては

LENDEXはローリスク型がLTVの観点から非常に優れている。

CREALは劣後出資というスキーム。事業者がセイムボートで出資するファンドは信頼度が屈指。

OwnersBookは上場企業の傘下。LTVの低さ。今まで実績。全ての点で他のソーシャルレンディング業者と一線を画します。

不動産系担保系の魅力はその安全性だと思います。

ですのでこういった信頼できる業者にのみ投資を行っていきます。
不動産系であればOwnersBook中心(6割程度)、CREALをサブ(3割)LENDEXを1割に分散投資をするのが間違いなく正解でしょう。

 

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

 

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