マネオ太陽光発電ファンドで再度延滞が発生!元本割れは?今後どうなる?<追記>

はいどうもエニートです。

またmaneoが延滞を起こしたというニュースがありました。(【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資での遅延)

ですので今回はそのことについての速報的なニュースと簡単な所感と今後どうなるのかを書いていこうと思います。(速報ですのでわかる範囲でのニュースになります。)

ただ他の遅延しているファンドに比べればまだ絶望的ではないと判断できます。(あくまでマネオが嘘をついていなければ。という条件がつきますが。)

マネオファンド 事業者U社向け不動産担保付きローンへの投資で一斉遅延発生!

ただ本件はマネオが担保評価を適正に行っていれば状況は絶望的ではありません。

この度、下記融資案件について、2018年12月28日を最終弁済期限とする元金の未回収が発生いたしました。
対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。

1.融資案件の概要

ローンID   5935
ファンド名   不動産担保付きローンファンド628号
案件名    【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資(第1次募集)
貸付実行日  2017年6月29日
融資金額   40,000,000円
最終返済日  2018年12月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=2225
残高     40,000,000円

ローンID   5937
ファンド名   不動産担保付きローンファンド630号
案件名    【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資(第2次募集)
貸付実行日  2017年6月29日
融資金額   40,000,000円
最終返済日  2018年12月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=2227
残高     40,000,000円

ローンID   5941
ファンド名   不動産担保付きローンファンド631号
案件名    【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資(第3次募集)
貸付実行日  2017年6月29日
融資金額   40,000,000円
最終返済日  2018年12月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=2228
残高     40,000,000円

ローンID   5947
ファンド名   不動産担保付きローンファンド632号
案件名    【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資(第4次募集)
貸付実行日  2017年6月29日
融資金額   40,000,000円
最終返済日  2018年12月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=2229
残高     40,000,000円

ローンID   5949
ファンド名   不動産担保付きローンファンド633号
案件名    【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資(第5次募集)
貸付実行日  2017年6月29日
融資金額   40,000,000円
最終返済日  2018年12月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=2230
残高     40,000,000円

ローンID   5951
ファンド名   不動産担保付きローンファンド634号
案件名    【事業者U社向け】不動産担保付きローンへの投資(第6次募集)
貸付実行日  2017年6月29日
融資金額   30,000,000円
最終返済日  2018年12月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=2231
残高     30,000,000円

本件融資はmaneo社から同一の債務者(事業者U社)に対するもので、「maneo」において「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過
2017年6月にmaneo社が事業者U社に対して事業資金融資を行うため、2億3,000万円を募集させていただきました。
その融資の保全策としてmaneo社は、事業者U社の親会社が所有する東京都中央区の土地建物に対して、根抵当権を設定いたしました。
当初、以下の(1)及び(2)の返済方法を想定しておりました。
(1) 担保不動産の売却による返済
(2) 金融機関からの借り換えによる返済
(1)を主体に(2)も含めた実現可能性を踏まえ、ファンドの募集をいたしましたが、当初の計画どおりの対応とならず返済期限の到来に至りました。
その主たる理由として、事業者U社の親会社が、対象不動産を担保とした借り換えや売却活動を行ったものの、当初希望した借り入れ条件や売却金額の提示に至らないために判断を保留していたことが挙げられます。

3.回収の見込み
maneo社は、事業者U社に対する債権回収の方法として、以下のような対応を想定しております。
(a)事業者U社の親会社に対して、担保不動産の任意売却や借り換えを再度要請する
(b)担保権を実行し、担保不動産を競売にかける
(c)担保付きの債権をサービサー等に売却する
これまでにmaneo社は、(a)の方法により融資資金の回収を試みておりました。
今後は、(b)及び(c)の方法によっても回収を図るべく、先ずは(b)の担保不動産の競売を申立てます。
(b)につきましては、現状のmaneo社の先順位の債権額(元金のみ)は約12億1,800万円となります。
募集時の先順位は約17億円でしたので、担保余力は募集時との比較において増加しております。
また、(c)の債権の売却につきましては、現在のところ具体的な候補者は存在しておりません。
ただし、(c)につきましては、(b)以上に早期回収が図れる利点があるため、(b)の対応と並行して元金を棄損しない譲渡対価での債権購入者を探索して参ります。
上記方法を一つずつ実行すると共に、適宜その状況を報告して参ります。

4.今後の状況報告について
該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、定期的にメールにてご報告いたします。
次回については1月18日を目途にご報告いたします。何卒ご理解いただきたくよろしくお願いいたします。maneo株式会社より

まあ何故遅延が発生したのかは別とします。

本ファンドは担保有り!通常であれば問題なく返済できる!

絶望的な川崎ファンドと異なり、本ファンドの担保地は地価が高い中央区のファンド。

更に

現状のmaneo社の先順位の債権額(元金のみ)は約12億1,800万円となります。
募集時の先順位は約17億円でしたので、担保余力は募集時との比較において増加

この言葉が真であればLTV値は減少し、投資家に有利な状況になっています。

募集時は約19億3,000万円の債権。
担保額は23億7,900万円
19億3千万を23億7900万で割ると約81%。

 

ですが今回債権額が減っているとのことなので

約14億4,800万円の債権。

担保額は23億7,900万円

14億4,800万円を23億7900万で割ると約61%

中央区の担保でLTVが61%であれば元本割れは考えずらい。

ですので今後普通に任意売却でも、万が一の競売でも粛々と担保処分を行えば、投資家に元本の大幅な棄損がおこるとは考えずらい。

ただこれはマネオの発表が誠実だった場合の計算式です。それくらい私はマネオの投資家に対する姿勢には疑問を持っています。

ですので今後のマネオの動向に投資家は目を光らせる必要があるでしょう。

とはいえその情報が真であると仮定すれば、このLTVの低さであれば元本割れは考えずらいと言えます。

この業界にはマネオなど不誠実な業者がいるのは事実。

やはり年利8.5%などという高利回りはそれなりにリスクがあると投資家自身再度確認する必要があります。

追記 マネオマーケットより債権回収報告が発表されました。

この件について補足説明をいれながら解説をしていきたいと思います。

1.回収活動状況について
前回のご報告以降当社が行ってきた回収活動について、その途中経過を以下にご報告いたします。

(1)担保不動産の競売手続き
対象不動産に対する競売手続きに着手いたしました。書面作成及び裁判所との調整を行っております。
次回のご報告時には競売の申立手続き書面を裁判所にて受理できるところまでを目標に作業を進捗させてまいります。

(2)賃料債権の差し押さえ
対象不動産に対する賃料債権の差し押さえについて、対応の可否を検討しております。
こちらにつきましては、次回以降の報告にて対応方針についてご報告いたします。

(3)債権売却の検討
本日時点では進捗がございませんが、引き続き可能性を探ってまいります。ご報告すべき事項がございましたら適宜ご報告いたします。

2.本件に関するお問い合わせについて
投資家の皆様よりご質問がございましたので、この場を借りてご回答いたします。
(1)競売による回収時期について
一般論となりますが、競売による落札者の決定、代金納付については、申立から起算し、半年以上、内容によっては1年程度の期間を要することになります。
当社といたしましては、競売の申立を行いつつ、U社に対しては、任意売却、借り換えを要請しつつ、債権譲渡による回収も見据える等、
早期化に資する方法もあわせて検討中でございます。

(2)担保余力が増加しているとの表記について
先順位の債権額がファンド募集当時の約17億円から約12億1,800万円に減少しているのは、先順位債権者に対するU社の返済が進行したことによります。
また、評価額につきましては、明確な時点比較はいたしかねますが、ファンド募集当時とは概ね同等の市場価値の水準にあるとの認識にございます。

当社及びmaneoマーケット社では引き続き、投資家の皆様のご懸念事項に回答するとともに、少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、協力し回収活動を遂行してまいります。
投資家の皆様には定期的にその回収活動をご報告いたします。

2.今後の状況報告について
該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、2週間後を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。マネオマーケットより

まず本ファンドはマネオの20億遅延ファンドと異なり、正当な評価をされた担保をもってることがうかがえます。

というのもマネオマーケットは都合が悪いことは黙りor引き延ばしをはかりますが、本件はすぐに競売に動いている。

さらに競売の場合、本件では大体市場価格の70%~80%程度で落札されることが予想されます。

しかし本件では残りの債権額が12億1,800万円

しかし担保価値はタス評価という客観的な評価(20億遅延ファンドは業者買い取り価格という全く当てにならない担保評価でした。)で23億7,900万円。

かりに70%弱でしか売れなかったとしても、債権回収にまったく問題がありません。

だからこそここまで対応が早い。(通常であれば全てのファンドに対してそう動くべきですが。)

tas評価というのは不動産のプロが正当な評価をくだした担保価値になります。

TAS-MAP「土地建物評価」は不動産鑑定評価の手法に基づく不動産価格査定システムです。
公示価格、調査価格等の以下データに基づいた全国の土地建物の評価レポートを取得できます。
住宅ローン等の担保評価や与信調査、資産調査に広くご利用いただけます。データベースサービスより

今回はたまたま客観的な評価に基づき、担保評価がされていたので助かりました。

ですがマネオは20億遅延ファンドでは担保評価を正当に行っておらず、グリフラ問題やガイア問題などで業者としては正直信頼できないというのが私の評価になります。

そこで最後に担保評価が当てになり、投資家にとっての安全度が非常に高いといえるソーシャルレンディング業者と、利回り8~10%がありえる不動産型クラウドファウンディング業者、マネオのように他者に貸し付けを行いますが、信頼度が段違いの業者の3社を紹介したいと思います。

 

owners bookなど上場企業の傘下であれば担保価格を疑う必要がありません。

これがowners bookのような上場企業の傘下やであれば、担保が甘めに査定されてるということはあり得ません。

下記リンクに詳しい内容が書いてあるので参考にしていただければ幸いです。

owners bookが信頼できる3つの重大理由!

上記記事を要約すると

マネオのような非上場企業と異なり、owners bookは厳しい監査にさらされる上場企業の担保評価額

ファンドを組成したいからといってマネオのように恣意的にファンドの担保価値をごまかすというのはあり得ない。

確かに年利は4.5%~5%程度とソーシャルレンディングでは決して高いとは言えない利回りになっています。

ですが
マザーズ上場企業の傘下。
親会社のロードスターキャピタルが超黒字経営(別に記事にします。)
LTVが全件80パーセント以下。
今まで元本の棄損が一度もない。

という圧倒的なメリットがあります。
(その結果今多くの方がowners bookの投資家申請をしているのでしょう。)

私は安全性重視で投資先を選んでいますので、OwnersBookを中心に今年も投資を行います。

下記公式サイトより無料で投資家登録が可能です。

OwnersBook公式サイト

不動産型クラウドファンディング業者は住所が明記!物件価値を確認できる!

FANTAS fundingの優位性はクラウドファンディング故に住所が明記されている点とFANTAS funding自身も劣後出資者としてファンドに投資している点です。

信頼できる理由としては

1 運営会社のFANTAS technology株式会社 の2017年の売り上げが80億もある。

2 中古マンション販売や、空き家再生ビジネスの実績が十分。

3 FANTAS Fundingも劣後出資者として投資する。

この売り上げ80億というのはowners bookの88億と比べても何ら遜色もありません。(上場企業並み)

数年後の上場を目指していますが、現状から言えば数年後の上場は可能。
また社長の國師康平氏は近畿大学を卒業後不動産関係の木下工務店に勤務。売り上げでNO.1となり、その後不動産関係の会社を起業するなど、不動産型クラウドファンディング業者として参入してくるにあたり、何ら違和感もなく、また実績も十分。そのため信頼できる業者と断言しても何ら問題ありません。

またこの劣後出資者として同一ファンドに投資をする。これは投資家と事業者が同一方向を向く、いわゆるセイムボートです。(投資家と事業者が運命共同体という意味)

劣後出資者の意味を解説するとFANTAS fundingのファンドで損失が発生した場合、FANTAS fundingから元本の棄損がおきます。(20%まで)

つまり投資家よりも先に事業者が先に損をする。

このシステムの以上、FANTAS fundingは全力でファンドを成功させようとする。そういった強さがあるFANTAS fundingは投資家に有利な業者と言えるでしょう。

FANTAS fundingのお勧めファンド!

不動産型クラウドファンディングの中古マンションファンドも十分お勧めなのですが、個人的には中古物件リフォームファンドがFANTAS fundingでお勧めになります。

(劣後出資について再度詳しい解説をしております。)

  • 所在地
    四街道市四街道二丁目12番24号
  • 物件概要
    木造戸建
  • 駐車場
    なし
  • 竣工日
    1965.09.01
  • 契約期間
    2019.01.16〜
    2019.08.31
  • 募集方式
    先着順
  • 募集開始日
    2018.12.25
    18:00〜
  • 募集期間
    2018.12.25 18:00〜
    2018.12.27 23:00

fantas公式サイトより

本ファンドのスキームはcreal同様に非常に優秀。それに加えて空き家再生リフォームビジネスの強みであるその高利回りがすばらしい。(年利10%

本ファンドのスキームはFANTASが劣後出資者となっている点です。(FANTAS funding全てのファンドでFANTASが劣後出資者になっています。)

損失が出た場合投資家よりも先にFANTASが優先して損失をこうむります。(20%の劣後出資者。)

crealと同様にこれは劣後出資者と呼ばれます。

当然のことですが、事業者から優先的に損していくため、事業者の真剣さが違います。こういったセイムボートと呼ばれるファンドは投資家&事業者が同じ方向を向いているため、非常に硬いファンドになります。

本ファンドは立地条件としても駅に近く、学校や公園が周りにあります。

ですのでリフォームさえ行い、魅力的な家になれば、間違いなく借り手が付く。

FANTASの最大の強みはこのような空き家再生ビジネス&中古マンションビジネスを非常に多く手掛けてきたという圧倒的な実績になります。

来年度は120本のファンドを出す予定で、本不動産型クラウドファンディングにかける思いは強い。

住所が明記されているため、投資家がどのような立地条件なのか確認できるという点もGOODです。

(例えばこの中古マンションファンドでは東京都世田谷区桜丘五丁目33番5号と住所が明記されています。)

住所が確認できる&空き家再生ビジネスは高利回りが期待できるうえにFANTAS fundingが劣後出資者になるという条件がやはり素晴らしいですね。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。(私もしたのですが、メールアドレスを登録後2分程度で登録できました。)

FANTAS funding公式サイト

そして最後にマネオと同じスキームを使いながら、信頼度が全く異なる会社を紹介したいともいます。

信頼度という点ではFUNDsは別格の企業!

2019年の1月23日より運用を開始するFUNDS。

正直に申し上げてこの業者は別格の信頼度を誇る超有力業者と断言しても問題ありません。

ァンドの組成の仕方がマネオと同じですが、ファンドの内容の信頼度が全く違います。

まず社長の藤田氏ですが、早稲田大学を卒業後、サイバーエージェントに入社。

その後先ほど上述したクラウドバンクの取締役に就任し、ベンチャー企業ならではのスピード感を体感。また客観的な評価としては巨大な会社の基礎部分を作ったという実績がすばらしい。

また周囲の人物も東大卒、京大卒の方や、起業の経験を多く持つ人物など、怪しい要素が皆無の、信頼に足る人物で固められているという点もGOODです。

このように事業者としてのリスクは皆無と言えるFUNDSですがココの案件として信頼できます。理由としては

1 FUNDsはプラットフォームのみの貸し出しで身内貸しをしないと明言している。

2 FUNDsが融資を行うのは上場企業に準ずる大手企業のみ(貸し倒れのリスクが低い企業体力がある大企業のみ。この点が別格の信頼度と言えます。)

3 上述する企業でFUNDSが融資をおこなう会社としてはデュアルタップや、アイフル。その宣言通りの大企業のみファンドを組成する。

4 maneoと異なりノンリコースローンではない。つまり最終貸し付け先のリスクは投資家が負わなくて良い。(超重要!)

はっきり言ってしまえばこのレベルの会社であれば数年後上場しててもおかしくない。
それくらい別格の信頼度を誇る会社と言えます。

特にすばらしいと感じるのは理由の2、3、4

まず理由の2の融資を行うのは上場企業またはそれに準ずる大手企業のみ(その宣言通り貸し付け先がデュアルタップやアイフルになります。)

(図のようにソーシャルレンディングほどの利回りはありません。ですがソーシャルレンディングほどリスクがない&事業者としての信頼度が抜群で利回り5%近くあれば私は喜んで投資を行います。)

事業者リスクも避けられ、貸し付け先も限定されるというのは画期的な仕組みと言えます。

FUNDsがおこなうノンリコースローンファンドではないという意味!

これは本当に画期的なシステムです。ノンリコースローンとの違いを簡単に言うと最終貸し付け先の状態に依存しないということになります。

例えばアイフルに出資した場合、当然の事ながらアイフルはそのお金を元にさらにお金を貸し付けます。
万が一その最終貸し付け先がお金を返せなかったとしても、その負債はアイフルが負い、我々投資家への返済義務を負います。

これがマネオのノンリコースローンとの異なる、最終貸し付け先のリスクを我々投資家が負わなくても良い点!

アイフルやデュアルタップの財務状況的に急に何かがおきるというのは一切考えられません。この点でFunds
は別格の業者のひとつであると言えます。

新規事業者はオープニングファンドとして利回りが良いorキャッシュバックを行い、多くの投資家を集め、その業者のファンになって貰おうとします。
Fundsも1月23日よりファンドの募集を行います。あくまで私の読みですが、オープニングファンドは好条件になると考えています。

下記公式サイトで無料で口座登録可能です。(私も登録したのですが、数分程度で登録できました。)

Funds公式サイト

 

 

 

このように上場企業の傘下or不動産型クラウドファンディング業者であれば、マネオのように担保価値を適正に評価していないというリスクはありません。

またFUNDsはマネオと同じ仕組みですが、信頼度という点で別格の存在になります。

業界最大手であった(今はSBIが1位でしょう。)マネオがやらかした結果、こういった誠実な会社に投資家のお金が流れる。これ自体投資家としては喜ぶべき事態でしょう。

私自身今年は安全性重視で投資を行おうと思いますので、不動産系ではowners book、FANTAS funding、太陽光発電ファンドではクラウドバンクやSBIソーシャルレンディング。そしてメイン投資先にすえるのはFUNDsにします。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。

OwnersBook公式サイト

FANTAS funding公式サイト

Funds公式サイト

ただまだまだ玉石混合のソーシャルレンディング業界です。

ですので下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧をまとめました。
投資をする際の参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

この記事が気に入ったら
いいね ! しよう

コメント

  1. tk より:

    競売で元本毀損する恐れも十分あるから事前に長文で売却活動に尽力していますというポーズをとっているように疑ってしまいます。「あのmaneoじゃあ担保評価は信用できない」というレベルまで落ちてます

    • tanabe54 より:

      TK 様
      本当です。
      このようなレベルの会社の担保評価はまったく当てにしていません。

      今後注視が必要でしょう。