maneo(マネオ)遅延ファンドの債権回収報告!簡単な所感!今後は?[速報] | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

maneo(マネオ)遅延ファンドの債権回収報告!簡単な所感!今後は?[速報]

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はいどうもエニートです。

今回はmaneoから発表された2件の遅延ファンドに関する債権回収報告について簡単な所感を書いていこうと思います。

結論から先に行ってしまえば、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートファンドに関しては売却は可能(元本の棄損はありえる。)ですが、川崎ファンドに関しては売却は難しい。

まずはマネオからの発表を確認したいと思います。

収益アパートファンドは売却可能!

まあこの評価額で何故元本の棄損が起きうるのかという指摘(それはマネオが担保評価を正当にしていなかった為ですが笑)は置いておき、一部でも契約が締結したというのは喜ばしい事です。以下報告になります。

回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、
神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

神奈川県内、埼玉県内の一部物件につきましては契約を締結いたしました。
また、12月中に決済を予定している物件が1件ございます。回収額につきましては、確定次第、
分配の予定と併せて該当の投資家様へ別途ご連絡いたしますが、元本が棄損する見込みでございます。
今後、各物件を売却するごとに当該物件を担保とするファンドについて回収金の分配を行ってまいります。
ご投資いただいているファンドの対象物件につきましては、
募集ページのスキーム説明内【本ファンドにおける担保】をご確認くださいますようお願いいたします。

なお、一括での購入を検討中である大阪府内の上場企業子会社及び横浜市の法人につきましては、
上記物件の売却の関係により、個別での金額提示を依頼し、回答待ちの状況です。
また、新たに神奈川県内及び東京都内の不動産業者より個別の物件の買付証明書を受領し、検討しております。
このほか、不動産仲介会社を通じ12月12日以降、新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、
具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様に少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。マネオより

本報告に関する所感

本収益アパートファンドに関しては駅からそこまで遠いわけではなく、十分売却可能。(他のファンドに関しても同様です。)

本件に関しては、マネオの多少の甘さがあった結果、元本を棄損しそうですが、ソーシャルレンディングではあり得る個別ファンドの失敗と評価しても良いと思います。

川崎遅延ファンドの立地条件は最悪

マネオの遅延ファンドで問題なのはこちらのファンドでしょう。

以前のマネオで20億の遅延!貸し倒れ?今後どうなる?

という記事に詳しい解説があります。

要約してしまえば

誰も買いたがらない駅から遠い、山の上に切り立った土地と建物が担保。病院か学校にしか転売できず、買い手を見つけるのが難しい。

マネオがうたっている16億の担保価値は間違いなくない。(業者買い取り価格という非常に当てにならない評価でした。)

収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回までにご報告いたしました東京都内の大手不動産会社の系列企業が引き続き購入を検討中であるほか、
医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人との面談を行い、検討を開始いただいております。
また、12月12日以降、新たに問合せを受けた学校法人の内覧に同行し、ご検討いただいております。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売の申立てを行っております。マネオより

確かに医療法人に買い取って頂けるというのが最良のシナリオでしょう。

山の上の土地など斜面が多く、とても買い手がつかないため病院に転用というのが理想的なシナリオ。

問題点は本件が抵当権順位付きファンドであるため、元本が保証される高抵当権順位者と全損する抵当権順位者が出てきてしまう、言い換えれば助かる勝ち組と助からない負け組がでてしまうというのが最大の問題点です。

これが通常のファンドであれば当然起きうることですが、マネオ自身は担保評価額を16億とうたっていたわけですからね。

当然何故その担保評価額にしたのか!と怒る投資家がいてもおかしくないでしょう。

結論!収益アパートファンドは綺麗に幕引きができるが、川崎ファンドは長引く!

収益アパートファンドは多少元本の棄損がでるでしょうが、投資家はまあこういうこともあるだろうと納得して、返済金を受け取ります。

ですが川崎ファンドはあまりにも担保評価額と実際の価値が離れている。それに加えて抵当権順位者付きのファンドですので一筋縄にいかない未来が見えます。

本件から投資家が学ぶことはひとつ。

いくら担保があるといってもそれが信頼できるエビデンスを元にした担保評価なのか?それとも適当に評価した担保価値なのか常に意識すると言うことが求められます。

判断基準としては2つ

1 不動産型クラウドファンディングであれば住所が明記されているため、担保価値の水増しはあり得ない。(例CREAL

2 上場企業のソーシャルレンディング業者の為、担保価値を不正に水増しを行うと最悪実刑もあり得る。それ故そのような不正はあり得ない業者。(例 OwnersBook

このような目に見えるエビデンスがない業者に投資をしないというのが投資家に求められる冷静な判断になります。

管理人は安全性重視で資産運用!owners bookをメインに投資をします。

私は資産運用は安全性重視で投資を2019年も続けていこうと思います。

となるとメインの投資先になるのはOwnersBook

詳しい理由は主婦や投資初心者に何故owners bookがお勧め?に記載があります。

上記記事を要約すると

1 owners bookは上場企業の傘下故に不正はあり得ず、担保評価額は正当
2 貸付金額よりも不動産価値のが高く、万一の時でも東京都心の為、担保を売却しやすい(港区や品川区)
3 年配の投資家の安全な投資先として選ばれているという信頼性
4 今まで一度も元本の棄損がないという実績
5 想定よりも高い金額で売却できた場合、追加配当があり得る。(過去最大年利14.3%)

個人的に一番評価したいのは担保価値の正当性と、立地条件の良さ。
安全度を重視したい私のような投資家にとってはOwnersBookは屈指の投資先と言えます。

デメリットとしては
1 年利4~5%と比較的低利回り。
2 その安全性で圧倒的人気のため、クリック合戦に勝利をしないとなかなか投資ができない。(大型ファンドを除く)

ただ利回りに関してはその立地条件を考えれば当然の利回り(そもそも年利4~5%も相当高い)ですし、クリック合戦がおこるほどの人気は投資家からの信頼の裏返しと言えます。
クリック合戦の勝利のコツはowners bookのクリック合戦に勝利するコツ!をご参照ください。

私自身は安全に資産運用をしたいと思っているので、上記理由を加味してOwnersBookを中心に投資をしていきます。

 

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。

OwnersBook公式サイト

 

また昨今騒がしいソーシャルレンディングです。

ですので下記に信頼できるソーシャルレンディング業者のみまとめました!投資先を決める際に参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較リスク信頼度ランキング! 

 

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