maneo本体の遅延ファンド報告!今回伸展は?川崎物件の売却は難!

はいどうもエニートです。
マネオから2週間に1回、恒例の遅延ファンドについての報告が届きました。

ですので今回はこの遅延問題について解説を進めていこうと思います。(やはり川崎のファンドの元本棄損は免れない)

マネオから遅延ファンドの進捗についての報告がありました。

読み飛ばして頂いても構いません。下で解説しますので

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

神奈川県内、埼玉県内の一部物件につきましては契約の予定がございます。
契約締結後、改めてご報告させていただきます。
一括での購入を検討中である大阪府内の上場企業子会社及び横浜市の法人につきましては、
上記物件の売却の関係により、個別での金額提示を依頼し、回答待ちの状況です。
また、新たに神奈川県内及び東京都内の不動産業者より個別の物件の買付証明書を受領し、検討しております。
このほか、不動産仲介会社を通じ11月28日以降、新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、
具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、2週間後を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

2018年12月12日
maneo株式会社(営業者)
maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者)

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回ご報告のとおり、東京都内の大手不動産会社の系列企業が引き続き購入を検討中です。
11月28日以降、新たに東京都内の不動産業者より問合せがあり資料送付を行いました。
また、医業経営コンサルタント会社より問合せを受け、医療法人との面談を調整しております。
また、大手不動産仲介会社や不動産コンサルタント会社を通じ、複数の企業に検討を打診しておりますが、具体的な契約等には至っておりません。
本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売の申立てを行っております。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、2週間後を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

2018年12月12日
maneo株式会社(営業者)
maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者)maneo公式サイトより

私自身はマネオのT社長を信頼しておりません。
ですのでこの発表を私なりの解釈で解説していこうと思います。

神奈川県、千葉県の収益アパートについては売却の可能性は考えられる!

本ファンドについては異常にネガティブな情報がありません。(そもそも論だと担保価格が適正でないこと自体が異常にネガティブな情報ですが…)

立地条件を含めてこんなとこだれも住まないだろ。という土地ではなく、収益アパートが建つのは納得の土地。
今後の流れ次第ですが、任意売却であれば、多少元本を棄損するでしょうが、ラッキーバンクやみんなのクレジット(これはほぼ詐欺事件)のように投資家にとって最悪の元本大幅棄損という結末は避けられるでしょう。

川崎の担保ファンドは立地条件が最悪!マネオは担保価格を適正に評価していなかった!

一方こちらのファンドは問題です。詳しくはマネオを遅延ファンド!任意売却と競売のどちらになる?

上記記事をご参照ください。

(川崎ファンドの立地条件は最悪です。)

(業者買い取り価格は全く当てにならない担保評価基準)

上記記事を要約すると

1 マネオの川崎不動産の担保の土地は山の上に立ち斜面が多く、斜面には土地がたてれない最悪の立地条件

2 川崎でも麻生区の駅から遠い立地条件。山の上のため病院か、学校にしか転用できない。

3 第三者の客観的な評価の担保価格ではなく、業者買い取り価格という非常に曖昧なものが担保の評価。

4 マネオがうたう16億の担保価値は本ファンドにはない。抵当権下位順位者(悪ければ抵当権中位順位者も)元本の大幅棄損があり得る。

但しマネオの医業経営コンサルタント会社より問合せを受け、医療法人との面談

これが事実で病院としての転用を前提に売却できれば、元本の大幅棄損は避けられます。

ですが今までマネオは自社に都合の悪いことは徹底的に隠蔽し、投資家にとって誠実な行動をとっていなかったのは事実。
そしてマネオのT社長の言動も信頼に足る行為をしていない。

ですので、私としては本当に問い合わせがあったのか?事実を記載している発表なのか?という大きな疑問があります。

個人的な意見を率直に述べさせて貰うと、おそらく買い手はつかないため競売が既定路線。(ラッキーバンクと異なり身内に貸しているわけではないので、サービサーへの売却はあり得ない。)

抵当権順位下位者は元本が返ってくるが、抵当権順位下位者は大幅な元本の棄損になる。
これが予想されるシナリオになります。

何故このような事態になったかというと
担保の評価をプロの不動産鑑定士などが第三者が客観的に評価した価格ではなく、業者買取価格という客観性に乏しい価格を担保価格とした為です。

このように担保があるといってもそれが客観的に正しい評価価格というのを気にしながら投資家は投資先を決めなければなりません。

とはいえ投資家が1件1件担保価格が適正か調査することは不可能です。(ソーシャルレンディングの場合担保箇所が明記されていない為です。)

ですので逆にこういった担保価値を水増しすることができないスキームを作っている信頼できる業者に投資をすることが正解になります。

owners bookなど上場企業の傘下であればこのようなことはあり得ません。


これがowners bookのような上場企業の傘下やであれば、担保が甘めに査定されてるということはあり得ません。

下記リンクに詳しい内容が書いてあるので参考にしていただければ幸いです。

owners bookが信頼できる3つの重大理由!

上記記事を要約すると

マネオのような非上場企業と異なり、owners bookは厳しい監査にさらされる上場企業の担保評価額。

ファンドを組成したいからといってマネオのように恣意的にファンドの担保価値をごまかすというのはあり得ない。

確かに年利は4.5%~5%程度とソーシャルレンディングでは決して高いとは言えない利回りになっています。

ですが
マザーズ上場企業の傘下。
親会社のロードスターキャピタルが超黒字経営(別に記事にします。)
LTVが全件80パーセント以下。
今まで元本の棄損が一度もない。

という圧倒的なメリットがあります。
(その結果今多くの方がowners bookの投資家申請をしているのでしょう。)

私は安全性重視で投資先を選んでいますので、OwnersBookを中心に今年は投資を行います。

下記公式サイトより無料で投資家登録が可能です。

OwnersBook公式サイト

本件遅延につきましては、投資家としてマネオを動きを見守っていきたいと思います。

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