maneo(マネオ)遅延ファンド!任意売却と競売どちら?今後どうなるか解説!<追記>


<追記>
期限の利益の喪失や抵当権順位などの用語の意味。

また担保となっている土地について調査しました。
個人的には本ファンドでは競売の場合、もしかしたら上位抵当権者でも元本棄損の恐れがあるのでは?

と思っています。
<追記>

はいどうもエニートです。
今回はマネオの遅延ファンド。その中でも最大額の遅延となっている神奈川県川崎市内の土地及び建物が担保になっているファンドについて解説していこうと思います。

まずなぜこのような事態が発生してしまったのか気になる方は
maneoの遅延でなぜ貸し倒れがおきる可能性が高いのか?をご参照ください。

上記記事を要約すると
1 担保価値を水増ししていた。
2 だます意図ではなく、業界NO.1で今まで元本割れをほとんど起こしていないことからくる担保精査の甘さ。
3 第三者機関の査定ではなく、業者買い取り価格という非常に曖昧な評価。

結果として元本割れが避けられない状況になっています。

また発表があったように今後は競売が既定路線になるのですが、任意売却のルートを下がっているとのこと。

今回は競売と任意売却どちらが有利なのか、競売とは一体何なのか?のおさらい。そしてこのような不正を起きえない仕組みを作っている業者を紹介していきたいと思います。
(私自身当ブログを始めた理由としてこの業界が盛り上がっていって欲しい&安全で誠実な業者こそ繁栄してほしいと思ったからです。)

<追記>

期限の利益の喪失と抵当権順位とはどういう意味?

期限の利益の喪失。

通常借金をする側は決められた元利息を返済することで、借りているお金(債務)を期限まで返済しなくてもよい。
こういった決まりが期限の利益になります。

しかし元金利の返済が滞れば、債権者は債務者(お金を借りている側)にすぐにお金を全て返せと請求できる。

この期限の利益まで返済を要求されない権利を失うことを期限の利益と呼びます。

抵当権順位

順位がついている場合はその抵当権順位者の上位者から返済されます。

たとえば

2億円を抵当権順位ごとに5000万ずつ募集したとします。
(抵当権順位1位から4位までつけられます。)

物件を売却した結果、1億でしか売れなかった。
そうなると
抵当権第1位の5000万出資者と第2位の5000万出資者には元本が棄損なく弁済されますが、第3位と第4位には1円も弁済されません。maneoで20億の遅延が発生したわけより

このように優先されて返済される順位を抵当権順位と呼びます。

<追記終了>

マネオの債権回収に関する報告について

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、埼玉県内8か所、千葉県内2か所、神奈川県内3か所及び東京都内2か所所在の収益アパートです。

事業者C社は、新たに横浜市の法人より上記物件を一括購入したいとの打診を受けており、現在、金額の提示待ちの状況となっております。
購入検討中の大阪府内の上場企業子会社につきましては、引き続き一括での購入を検討中であるとの報告を受けております。
あわせて、物件毎の個別の販売活動も実施しており、不動産仲介会社を通じ11月14日以降、
新規で複数件の問い合わせに対応中ですが、具体的な契約等には至っておりません。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。maneo公式サイトより

正直この報告は以外。
というのも前回の報告では競売が既定路線だと感じさせる内容であったから。

ではその任意売却と競売どちらが投資家に有利なのでしょうか?

任意売却のが高値で物件を売却できるから有利!ただし..

TSRより

無論投資家にとって有利なのは任意売却です。
ただ本ファンドの担保物件は駅から近いとはいえない、麻生区の田舎の土地。

(写真をご参照ください)

またこの規模ですと、学校や病院くらいに転用できないのでなかなか買い手がつかない。
(絶対につかないわけではない。)

間違いなく言えるのはこの不動産にマネオがうたっていた16億の価値はありません。

また任意売却を選択した場合、某ラッキーバンクのように時間だけがすぎていくことになります。
(ラッキーバンクはさっさと競売で売却すべき。)

であれば高抵当権順位者であればさっさと競売で売却してくれたほうがはるかに有利です。

<追記>

本ファンドの土地を調べたところ、固定資産税路線価格は9.1万円。

さらに本担保は山の上に建物がたっており、担保の土地は斜面が多く、斜面には当然建物が建てれません。

ですので素直に土地の広さだけでは土地の価値は見いだせない。

病院か学校にしか転用できないと申し上げたとおり、任意売却で学校or病院として使用予定の業者に売却できれば、ある程度の売却額は得られそうですが、

それ以外の場合は任意売却や競売でもかなり買いたたかれることが予想されます。

<追記終了>

任意売却ができないなら競売!でも競売ってそもそも何?

競売とは:

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。任意売却BIZより

要約すれば、借金の返済できない債務者の不動産担保を、入札形式で落札してもらう。そしてその落札額を返済する。

これが競売になります。

競売のメリットとしては任意売却と異なるスピード感
任意売却でいつまでも売れないくらいなら競売でさっさと売却をして、現金を手に入れたい。

そう考える債権者も多くいます。

競売のデメリットは市場価格を下回る価格で売却される。

競売のデメリットそれは売却額が市場価格を下回って売却されること。(下回るからこそ、すぐに買い手がつくと言えます。)

競売が申請されると裁判所から任命された不動産鑑定士が最低売却金額を決めます。
(相場の3~7割程度が最低売却金額。)

その後最低売却額を上回る価格で入札した業者の中で、最高額をつけた業者に売却されます。
(相場の8割程度。)

相場の8割程度で物件が手に入るわけですから、競売は業者にとって旨みが大きい。

抵当権下位順位者にはどちらにせよ厳しい状況

無論任意売却で16億といわなくとも12億で売却できる可能性はあります。

ですがその可能性はわずか。

競売で売却される可能性のが遙かに高い。

逆に高い抵当権順位者であればさっさと競売にかけて売却してくれ。元本をきっちり返してくれ。
と考えるでしょう。
(逆に低抵当権順位者は任意売却で元本棄損がないように売却してほしいと思っているでしょう。)

<追記>

本ファンドの立地条件を調べたところ斜面の多い山の上の建物の土地。

この場合高抵当権順位者にも元本棄損がある可能性がある。

こういったあまり価値のない土地で投資家にとって安全と歌っていたマネオの姿勢は大いに疑問です。

<追記終了>

マネオの投資家は本件から学ぶことは1つ!

担保物件の評価が業者買い取り価格という当てにならない基準なのか?それとも信頼できる第三者が正当に評価している担保価格なのか

今回は残念ながら業者買い取り価格という当てにならない基準の担保評価額でした。

今後投資の基準として担保の評価額が正当か?というのを基準に投資する業者をきめることをおすすめします。

不動産担保系ソーシャルレンディング業者でお勧めできるのはこの2つ!

まずは新規に参入してくる業者のCREAL

クリアルは怪しい?危険でリスクが高い?信頼度は?に詳しい記載をしております。

上記記事を要約すると

1 社長の横田氏は300億の運用受託を受けており、屈指の信頼できる業者の人物。
2 第一号募集ファンドのホテルの稼働率は高く、ソーシャルレンディングと異なり住所が明記されている。
(投資家もファンド自体を確認できる。)

3 クリアルも劣後出資者として出資。また損失が出た場合クリアルから優先的に損失を負担する。
(いわゆるsameボート。同じ船の人間のように運命を共にするという意味です。)

4 第一号キャンペーンとして2%のキャッシュバック。(運用利回りが6.2%になります。)

やはり共同出資する業者は強い。なんといっても損失が出た場合クリアルから優先して損失を負担するわけですから。
またバックグランドも固く、1%キャッシュバックを合わせると、運用利回りが6.2%とファンドの固さから想像ができないほどの良条件のファンドになります。

12月から募集されるのですが、私自身も資金を投入する予定です。

またクリアルはメールアドレスの登録だけで、ファンドの内容が確認できる。
であればCREALはまずは登録だけ済ましておき、その後出資を決めるというスタンスで問題ありません。

下記リンクより無料でメールアドレスが登録できます。

CREAL公式サイト

上場企業の傘下のowners bookなら担保価格の水増しは起こりえない!

上場系企業傘下のソーシャルレンディング業者。owners bookは今回のマネオの様に不適切に担保価格を水増しするということはあり得ません。
詳しくはowners bookは超優良!年利14%の真実は!?をご参照ください。

上記記事を要約すると

1 親会社のロードスターキャピタル社は超黒字経営。


2 上場系企業の場合、担保価格を恣意的に水増しすると刑事罰もあり得ます。
(また上場企業は厳しい監査の目にさらされます。)


3 LTVも低く担保も東京都心の1等地。万一の場合も投資家の保護が図られている。
(担保の売却も港区や品川区では買い手も多い為有利です。)

このLTV80%以下というのはすさまじい数字です。
というのもこのLTVは(ローントゥバリューと読みます)どういった数字かといいますと

物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値で、通常は負債額を物件価格で割って算出する。

例えば1000万円の価値のある不動産のうち、800万円が借入金の場合、LTVは800÷1000=80%となる。weblioより

つまり物件と借入金どちらが多いかという話になります。

例えば貴方が1000万の不動産を担保に800万を知人に貸しました。
しかし知人が借金を返せなくなったので、担保を処分することでお金を返して貰います。

当然不動産は1000万の価値があるので貴方は無事に貸したお金を返して貰えました。めでたしめでたし。

逆にその不動産の価値が500万しかなければ貴方はお金を返して貰えません。

この場合LTVは800万÷500万=1.6になります。

つまりLTVが高ければ高いほどリスクがあり1を超えると危険。逆に低ければ低いほど安全になります。

オーナーズブックのファンドは全てLTV0.8以下!非常に安全と言えます。

このLTV0.8という数字は担保価値が20%下がっても投資家の元本は棄損しません。

100年に一度のリーマンショックの都心部の土地の下落率が約15%程度。

となると仮にリーマンショック級が来たとしても、下落率が15%程度であれば(これもすさまじい下落率ですが)投資家の元本棄損は免れます。

確かにowners bookは年利5%程度と他のソーシャルレンディング業者と比べると利回りは低い。(上場企業ですから不動産の担保価値査定は正確です。)

ですがこのような信頼できない業者の年利8%などよりも担保&事業者信頼度が別格なOwnersBookを中心に投資をするのが現状では間違いなくベスト
(間違いなくランクSSSのソーシャルレンディング業者といえます。)

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。
OwnersBook公式サイト

不動産ファンド投資であれば、上記2社に分散して投資をするのが正解になります。

必ず心がけて欲しいのが信頼できる業者にリスクヘッジの為に分散投資をする。

(私自身こういった信頼できる業者にのみ投資を行っていきます。
不動産系であればOwnersBook中心(6割程度)、CREALをサブ(3割)、その他1割)

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

 

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