maneo(マネオ)で競売!貸し倒れは避けられず!20億遅延ファンド今後どうなる!?競売とは!?


はいどうもエニートです。
前回マネオで20億の遅延!何故元本割れをするのか?にも記載したのですが、マネオの20億遅延ファンドは抵当権順位者はおそらく元本割れが免れない状況になってきています。

何故マネオが投資家にとって安全なファンド歌っていたのにも関わらず元本の棄損がおきようとしているのか?

上記記事に細かく解説していています。要約すると

マネオが歌っていたのは業者の買い取り価格であり、客観性に乏しい。
今まで不動産担保付きファンドを失敗したことがなかった。それ故失敗しないだろうというマネオのおごり。
投資家あっての収益なのに投資家を軽視した。
不動産の担保箇所を精査すれば16億の価値がないとわかったのに調査していなかった。

端的にマネオの調査力不足です。

残念ながら本ファンドは16億の担保価値がないため、抵当権順位者にとって厳しい結果となると思われます。

マネオが遅延ファンドを競売で売却することを発表しました。

これは正直意外。もう少し任意売却で売るルートを探すかと思いました。

任意売却のが高値で売れます。
ただ裏を返せば任意売却で売れないと判断するほどの不動産担保だったとも言えます。

1.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

前回ご報告のとおり、東京都内の大手不動産会社の系列企業が引き続き購入検討中であるほか、
大手不動産仲介会社や不動産コンサルタント会社を通じ、複数の企業に検討を打診中でございますが、
具体的な契約等には至っておりません。
なお、maneo社は対象不動産に対する競売の申立てを行っております。

引き続き、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、
事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。マネオ公式サイトより

TSRより

駅から徒歩10分の小田急線五月台駅の山の中。
業者が買い取ったところで病院か学校くらいにしか転用できそうにありませんから、任意売却は難しいでしょう。

唯一評価すべきは競売になり元本の棄損が確定すれば、maneoの評価をさげます。
ですが任意売却をしますと言われ、時間だけが過ぎていく(某ラッキーバンク)に比べれば、
対応としてはラッキーバンクやみんなのクレジットに比べれば遙かに誠実
と言える点。

そもそも競売って何?マネオは何故競売を選んだ?

競売を選んだ理由としては任意売却で売れなそうな立地条件であったから。

ではその選んだ競売というのは一体何なんでしょうか?

競売とは:

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい または きょうばい)」と言います。任意売却BIZより

要約すれば、借金の返済できない債務者の不動産担保を、入札形式で落札してもらう。そしてその落札額を返済する。

これが競売になります。

任意売却の煩雑な手続きをおこなう必要がなく、すぐにけりを付けられるのが競売のメリット。
(個人的にはラッキーバンクは全て競売してもらい、7割~8割程度投資家に返済されたほうがよほど被害者の方も気が晴れて次の投資先に向かえます。)

競売のデメリットは市場価格を下回る価格で売却されること!

スピード感をもって売却でき、すぐに投資家に金銭面を還元できるのが競売のメリットです。

では競売のデメリットは何でしょうか?

それは売却額が市場価格を下回って売却されること。(下回るからこそ、すぐに買い手がつくと言えます。)

競売の流れはまずは裁判所から委託された不動産鑑定士が最低売却額を決めます。
(無論最低売却額なのでその価格を下回って売却されることはあり得ません。)

相場の4割~7割程度の最低売却額が設定されます。
そしてその最低売却額を上回る価格で入札した業者の最高額が売却価格になります。
(相場の8割程度)

入札する側としては相場の8割程度で物件を手に入れられる訳ですから、入札側にはかなりの旨みがあります。

マネオの川崎のファンドを競売に出した場合どの程度の売却額になるのか?

これは正直現状の情報からはわかりません。

不動産鑑定士の最低額を見てからおおよその判断ができます。

投資家に言えるのは不動産鑑定士の価格は最低売却額ですので、その価格以下の抵当権順位者は元本割れが免れます。

(例えば最低売却額が6億であった場合、抵当権順位者3位までは助かり、最低売却額の為、その価格で入札されるのは考えずらく、第4位のかたもおそらく助かる。)

 

ただ本ファンドは担保価値は間違いなく16億はありません。
(この立地条件+競売では16億で売れるはずがない。)

売却額については私は不動産のプロではないため、断言できませんが、低抵当権順位者の元本の棄損は非常に残念ながら起こりうると考えています。

マネオの競売で投資家は何を学べるのか?

それは担保物件の評価が業者買い取り価格という当てにならない基準なのか?それともプロが鑑定している正当な担保の評価額なのか?

どうかを基準にして投資判断を行うこと。

残念ながら本ファンドは業者買い取り価格という当てにならない数字を担保評価額としていました。

投資家は今後もソーシャルレンディング業者の当てにならない担保評価額を基準にしなければいけないのでしょうか?

上場系企業のソーシャルレンディング業者は担保の評価額が当てになる!

上場系企業傘下のソーシャルレンディング業者。例えばowners bookであれば今回のマネオのような担保価格の不適正評価というのはおきません。
詳しくはowners bookは超優良!年利14%の真実は!?をご参照ください。

上記記事を要約すると

親会社のロードスターキャピタル社は超黒字経営。
上場系企業の傘下であるため担保の額を意図的に水増しすることはあり得ない。
(上場企業は厳しい監査の目にさらされます。)
LTVも低く担保も東京都心の1等地。万一の場合も投資家の保護が図られている。

確かにowners bookは年利5%程度と他のソーシャルレンディング業者と比べて特別高い利回りの業者ではありません。

ですがこのような信頼できない業者の年利8%などよりも担保&事業者信頼度が別格なOwnersBookを中心に投資をするのが現状では間違いなくベストだと私は判断し、投資額を増やしていこうと思います。

下記公式サイトより無料で口座開設可能です。
OwnersBook公式サイト

また下記が信頼できるソーシャルレンディング業者の一覧になります。
参考にしてください。

ソーシャルレンディング事業者比較!信頼度ランキング!

 

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コメント

  1. けむけむ より:

    オーナーズブックは、ファンドがクリック合戦になりがちなので、撤退してしまいました。もう少しファンドがあるといいのですが。

    そう、maneoは担保がいい加減すぎて。
    第三者の評価がなされない限り、戻る可能性は低くなってしまうかもしれません。

    • tanabe54 より:

      けむけむ様

      おっしゃるとおりだと思います。
      このレベルですと果たしてマネオのうたう担保は決して担保ではないですね。
      第三者の担保評価が必要だと思います。

      owners bookのクリック合戦へのお気持ちはわかります。
      業者、ファンド共に安全すぎて投資が難しくなっていますね。

      確かにファンドが増えれば良いとも思いますが、逆にファンドをしっかり組成しているからこそ、これほど人気&固い担保のファンドになっていると思います。

      やはり4億など大型ファンドにowners bookは投資をするのが投資のしやすさで言えば正解でしょうね。