プレリートの重大リスク!?お勧めのファンド!危険なファンド! | 週刊 資産運用通信! (社会貢献と資産運用の両立)

プレリートの重大リスク!?お勧めのファンド!危険なファンド!

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はいどうもエニートです。
プレリートより新ファンドが販売されると言うことでリスクが高いファンドと低いファンドについて解説していこうと思います。

プレリート社のヘルスケアファンドは隠れたリスクが存在する!

回投資対象となる不動産は、不動産保有会社Cが保有する
介護付有料老人ホーム「イリーゼ西宮の沢」(北海道札幌市)※1です。

※1:物件情報につきましては、ポートフォリオマップ、ポートフォリオ一覧、
投資スキーム図、IR情報をよくご確認ください。

貸付金額 ¥5,000,000
運用利回り 5.00 %
IRR(最大期待利回り) 10.00 %
借入期間 20 ヶ月プレリート社公式サイトより

プレリート社のヘルスケアファンド。
これは簡単に言ってしまえば老人ホームへの投資ファンドです。

確かに日本は高齢化社会に突入しました。
そして今後老人ホームの需要が高まります。
では何故このファンドはリスクが内包しているのでしょうか?

老人ホームは虐待リスクを常に内包している!

世の中痛ましい事件が多くあるもので、介護者が老人ホーム入居者に対して傷害を与えてしまう。
逆に入居者が介護者に大けがさせてしまう。(場合によってはさらなる最悪のケースが相互にあります。)

その場合その老人ホームは営業停止に追い込まれ、元本の回収が滞ってしまう

このようなリスクを内包しているのがヘルスケアファンドです。

ヘルスケアファンドの担保の位置は?

北海道の札幌から数駅の発寒駅からほどなくの距離。
確かにLTVこそ下回っていますが、そう簡単に買い手がつく土地だとは思いません。
(不祥事があった土地なら尚のことです。)

上記点から、ヘルスケアファンドはリスク大と私は判断します。

プレリート社のお勧めファンド!それはホテルファンド!

 

これは良いファンドですね。

動産保有会社Dが保有する不動産(信託受益権)に対して、
ファンドAとして総額15億円※1を投資する予定です。

※1:投資スキーム図をよくご確認ください。

 

不動産保有会社Dが保有する今回投資対象となる不動産(信託受益権)は、
ホテル「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」(東京都文京区)
及び「センチュリオンホテル&スパ上野駅前」(東京都台東区)※2です。

※2:物件情報につきましては、ポートフォリオマップ、ポートフォリオ一覧、
投資スキーム図、IR情報をよくご確認ください。
(物件写真をクリックしますと、さらに詳細情報をご確認頂けます。)

 

対象不動産(信託受益権)については、
信託受託者である「三菱UFJ信託銀行株式会社」による建物調査が実施済みです。

 

対象不動産(信託受益権)については、
「東京海上日動リスクコンサルティング株式会社」による建物調査※3が実施済みです。

※3:調査内容は、建築物診断、遵法性診断、環境リスク診断、地震リスク診断

 

ファンドA募集総額15億円のうち、
今般、500万円(第19回)を募集させていただきます。

 

今回投資対象となるホテル2棟の外部ヒアリングによる評価額は、68億円です。
募集総額15億円含むLTV※4は約80.9%です。

※4:不動産の評価額に占める借入金の割合。
ここでは、(シニア・シニアメザニン総額40億円+ファンドA募集総額15億円)÷外部評価額プレリート社公式サイトより

担保の立地条件も良く、LTVも低い。
外部からのヒアリングによる評価額というのも信頼性に足ります。

文京区や台東区であれば、万一の時でも担保を売り払うことで投資家の保護がされます。

よってプレリート社に投資するのであれば、ホテルファンドのが、ヘルスケアファンドよりも優れていると言えるでしょう!
ホテルファンドがお勧めです。

管理人自身ホテルファンドに投資投資をするつもりか?

私は嘘をついてまでファンドに読者の方に投資をさせたくありませんので率直に言います。


投資する気はありません。
このファンドは特に死角がなく、良ファンドだと思います。

ですがグリフラ問題以降のマネオの滝本氏の対応が誠実か?と問われば首を横に振ります
滝本氏は信頼に足る言動を行っていません。

グリフラ問題がマネオにどのような影響を与えるかは正直未知数。
であれば今現在はマネオファミリーへの投資を控えて、様子見をするのが吉でしょう。

不祥事発覚時の対応が上場企業と非上場企業は全く異なりました。

tateruは確かに通帳改ざんなど信頼を損なう行動を行いました。
ですがその後tateru fundingはすぐに解約に対応し、投資家に不利益を被らせていません

一方ミンクレやラッキーバンクは不誠実の限りを尽くしています。
その点で非上場企業の不動産担保は信頼に足ると判断しない限り投資をするべきではありません

そして滝本氏の言動は不誠実だと私は感じています。
なので私はしばらくマネオ系に投資をするつもりはありません。

不動産系であれば上場企業のOwnersBookがあるのでしばらくはowners book中心で良いと思います。
詳しくは下記リンクの

owners bookがリスクが低く安全な理由を解説!をご参照ください

私はプレリートのホテルは良ファンドだと思います。
ですが投資はしない!というのが結論になります。

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